第一章 导论
第一节 问题的提出
一、选题的背景
城市住房由于特殊的性质，在某种程度上同时具有消费的功能及投资的功能属性。从消费者角度来看，住房的消费品属性及投资品属性在很多地方有其不同的表现①。本文所指的住房消费性需求，是指购买住房为了自己居住所形成的需求。而投资性住房需求，则是购买住房基于住房资产的保值或增值作用。其购买主要考虑住房的增值属性而很少考虑居住成本。一部分投资性住房购买者甚至根本就不居住也不出租，仅仅是买入保值或等待升值。作为消费品的住房价格上涨在市场角度来看有其合理性，在一定程度上它反映了市场消费者及生产者间的一种供给和需求的变化。然而住房在一些城市及时间段作为投资品，购买者的需求主要不是基于正常的消费需求，而是基于住房资产的增值及保值，其增值预期不断推动住房价格上涨，脱离了实际的消费需求，则社会对于这样的超额需求调整代价可能会很高昂。近期的美国次级贷款危机爆发之后，学者对于资本市场的运行有了进一步的认识。行为金融学的研究表明，金融市场的投资者往往是“非理性的”，这种非理性加上金融市场的正反馈机制，会让市场的调整周期加长，波动幅度也会很大。城市住房如果作为投资品在市场交易，可能会在短期内出现这样的现象：今天价格越高，大家对未来价格有更高的增长预期，住房价格会在这种预期下不断上涨，泡沫随之加大，直到最终市场泡沫破灭，市场调整带来的代价也会很高。
关于房地产及房价的话题引发的争论，很多时候就在于一方过多地看到了住房的消费属性。如果作为消费品的住房需求也完全由政府主导或配置的话，必然面临回到“福利分房”的社会资源配置状态，而政府对住房市场的这种配置，至少是我们 90 年代末住房改革所要改变的。如果过多地看到住房的投资属性及作为投资品的金融市场发展的“非理性”及调整的巨大代价，则主张政府在一定条件下的积极干预市场也不无道理。
二、理论及实践意义
对房地产市场给出一个准确的判断及调控的目标是实践中的一个重要问题。同时，在经济领域内经常被讨论的一个问题是投资与消费的最佳比例问题，而对于住房这种同时具有非常明显的投资与消费两种属性的商品研究可以增加对于住房有关投资与消费属性的理解。
（一）该选题的理论意义
通过对具有投资及消费属性的住房商品的研究，增加对于住房价格所包含的有关投资与消费属性的理解。把有关资产资本定价的理论运用到住房价格的研究，通过间接效用函数的推导及计量估计，获得住房购买中消费性需求及投资性需求的比例，增加了住房需求分析的量化手段。
第二章 国内外研究.............. 20-27
第一节 住房价格及衡量............. 20-24
第二节 住房价格研究的................... 24-27
一、 住房的收入弹性及............... 24
二、 投资住房与............. 24-25
三、 住房价格分解及资产............. 25
四、 事件研究及事件研究在房................ 25-27
第三章 住房需求的收入弹性.............. 27-53
第一节 有关数据说明及............... 27-37
一、 数据说............... 27-36
二、 模型............. 36-37
第二节 实证检验及.............. 37-53
一、 实证检........... 37-51
（一） 被解释变量是人均住宅投资，汇总的............ 37-41
（二） 模型为住房投资和............ 41-42
（三） 被解释变量是人均商品房........... 42-45
（四） 模型为人均住房销售额和............ 45
（五） 时间系列数......... 45-51
二、 分析......... 51-53
第四章 住房价格形成中的............ 53-91
总结
本章及第五章研究结论表明，利率调整对于住房价格调控是失效的。这和中国的利率管制有关。迄今为止，我国对贷款利率下限及存款利率上限实行严格的管制。国家统计局数据显示：2011 年，我国 CPI 比上年上涨 5.4%；而相应银行一年定期存款利率为 3.5%，实际存款收益为负。存款真实利率极低也导致了我国对投资产品的需求，而住房的投资需求一定程度上也源于此。加快利率市场化改革以避免资源错配及住房投资需求的旺盛是重要的长期调控战略。
认识到这些市场状况，政府需要看到客观规律的强大，避免轻易向公众发出“保持房价平稳”或者“实现房价有所下降”的承诺，在将其列为房地产政策的调控目标时更需要慎重处理。
在我国的现实状况下，城市化进程远远没有完成。如果将由于城市化而带来的城市人口的不断增加纳入分析框架，显然也是推动住房需求扩大，进而推动住房价格上升的一个重要因素。随着人们收入水平和生活水平的提高，对房屋建筑质量的要求也不断提高，由此推高了住房的建造成本。这也是一个推动房价上升的因素。
通过以上实证检验，我们发现抗通胀溢价，借款便利性溢价对住房溢价有一定的解释力，这种定价是有一定市场需求基础的。市场交易的人们并不是系统性的非理性。既然是正常的市场行为，政策调整价格时就应考虑到这种抗通胀需求及借款便利性等因素带来的溢价因素，采取适当适度的政策，以免调节过度，扭曲市场正常配置资源的作用。
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