导言
1.1选题背景及研究意义
房地产行业及其相关问题一直是经济领域研究的热点之一，房地产行业的发展水平直接受到国家经济发展水平的影响，同时也反过来影响国家及地区的经济发展。1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，这标志着我国在住房制度上的重大变革的幵始。住房制度的改革使房地产行业进入了市场化的时代。近年来随着我国经济的快速发展，房地产行业也出现了分外繁荣的景象。但房地产市场的繁荣也使得快速上涨的住宅价格成为了社会关注的焦点。房价的居高不下成为影响国民经济发展和人民生活的重大问题。国家不断出台房地产价格调控的各项政策，货币政策也自然成为房地产价格调控的重要手段之一。
虽然近年来全国房价存在着明显的上涨趋势，但是我国地域辽阔各地区的自然禀赋与经济发展的水平存在着显著的差异，在不同的区域间无论是住房的绝对价格还是其价格的增长率都相差很大，例如北京、上海、广州等发达地区的住宅价格远远高于中部落后地区。我国实行的是统一的货币政策，这种统一的货币政策是否会对差异性明显的房地产市场都产生有效的调控作用呢？
在解决某些区域所存在问题的同时，对于其他区域是否仍然有效呢？对于这方面的探讨势在必行。关于房地产市场的区域划分，实际上是房地产市场聚合的问题。换句话说就是如何将整个的房地产市场在地理空间上划分为多个独立的区域，然后再对这些独立区域进行分析，将有相似性的区域归于一类，使这些独立的小区域市场聚合为更大的市场更具有代表性。
理论界对于货币政策在房地产市场中的调控作用已经得到了广泛的认同，但是对于区域性问题的研究还尚处于初级阶段，本文通过对货币政策中影响房地产市场的各个因素进行梳理，进而从区域性的角度探讨国家货币政策对于各区域房地产市场产生的不同影响，力求找出在不同区域中影响房地产市场的主要因素，最后提出相应的解决办法以求使la家调控达到最优的效果。
1.2文献综述
1.2.1货币政策与房地产价格关系的文献综述
国外学者对于该方面的研究主要有Meen (1998)运用了 VEC模型，设置了三种货币环境，分别是“满足住房市场运行”，“保证恒定的真实利率”和“泰勒规律下英国货币政策模拟”。在“保证恒定的真实利率” “泰勒规律下英国货币政策模拟”的情况下，脉冲响应函数表明，相同的利率冲击使房价下降的速度依次降低，并且会产生过度调整的问题。Meen认为货币政策对住房市场运行有两方面的不利影响：一是利率冲击无法抑制房价上涨;二是利率调整的时点可能不适合住房市场。Giuliodori (2005)运用VAR模型对欧盟九个国家的货币政策与住房价格波动的关系进行了研究。
Gixiliodori通过分析短期期利率的变动对房地产住宅价格，及价格总水平的影响。得到结论欧洲各国的货币政策传导机制有较大的差异，房价冲击对私人消费的影晌与住房金融市场的活跃程度有着密切的关系，在住房金融市场活跃的英国，房价传导了货币政策对私人消费冲击的60%-70%。Elboume (2008)总结了英国货币政策对房地产市场价格影响的相关研究。使用SVAR模型研究了短期利率与房价变动及房价变动与私人消费的关系得到结论：短期利率每增长1%房价下降0.75%并由此引发居民消费的下降。Hofoiann，Boris (2003)对20个主要工业化国家的住房价格与实际GDP,实际利率和实际贷款之间的关系进行了研究。发现在20个国家中的15个国家的银行贷款、利率、GDP，都与住房价格存在着长期均衡的关系。并认为是房地产价格周期的变化带来了银行信贷的周期变化，而不是银行贷款的变化导致房价的变化进而带來了经济泡沫。
William D.Lastrapes (2002)选取了1963年1月到1999年8月的月度数据，选择Ml作为变量证明货币供应量的增加会导致住房销售量的上涨，在此基础进一步应用了资本需求的一般均衡模型来对该现象进行了解释。国内学者对房地产市场与货币政策之间关系的研究开始于九十年代，研究时间与国外相比要晚很多，这主要是因为中国的房地产真正进入市场化的时间较晚。但是由于中国房地产市场近年来发展很快，货币政策与房地产市场关系已经成为了学术界研究的热点。戴国强，张建华（2009)运用SVAR模型对货币传导机制中的价格渠道进行了研究。结果表明，与利率相比较货币供应量对于房地产的供求影响较弱，利率对于房地产市场的投资要更加明显。
2货币政策与房地地产市场关系的理论分析 ............9
2.1货币政策及其相关概念 ............11
2.2货币政策的区域不对称效应 ............ 11
2.3以房地产为载体的货币政策整体传导机制 ............13
2.4货币政策对房地产市场的影响过程 ............ 14
3货币政策及房地产市场现状分析 ............16
3.1我国货币政策回顾 ............17
3.2我国货币变化情况综合分析............21
3.3我国房地产市场发展回顾 ............22
3.4我国房地产市场变化综合分析 ............23
4城市聚类分析 ............26
4 1聚类分析的必要性............28
4.2划分标准............31
4.3聚类结果............32
结论
总体上来说货币政策无论长期还是短期对于各区域的房价调控都是有效的，在长期上来说主要依靠货币供应量的改变来对房价进行调控利率在长期的情况下基本无效，短期主要依靠利率的变化达到调控住宅价格的目的货币供应量的改变在短期内对于住宅价格的调控无效，短期来讲利率虽然有效但是调控的幅度较小。
(1)长期来看货币供应量的变化能够相当大程度的影响住宅价格的变化，而这种影响的大小取决于该地区经济的发展水平，发展水平越高货币供应量所能达到的调控效果就越好，反之如果发展水平较低的话调控的效果就较弱，因此货币政策在调控发达地区房价时表现得作用明显，但是对于不发达地区的调控就要差很多，甚至会导致因货币供应量的减少出现经济发展缓慢的情况。
(2)短期上来看由于货币供应量到住宅价格的传导链较长存在一定的时滞性，货币供应量的变化在各个地区对于住宅价格的调控作用都不是很明显，利用货币供应量的变化难以达到短期调控住宅价格的目的。
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