第一章 绪论
1.1 研究背景
1.1.1 我国旅游业发展背景
近几年我们国家关于休闲度假的制度不断地完善，关于旅游业发展的相关政策也在不断地加码，这表明我国在全力推动着旅游业的发展，例如：国务院于 2015 年发布的《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》。
笔者搜索统计了国家统计局发布的“中华人民共和国 2015-2019 年的国民经济和社会发展统计公报”[1]公布的数据：2015 至 2019 年我国旅游总收入分别是4.43 万亿元、4.69 万亿元、5.3 万亿元、5.97 万亿元、6.63 万亿元。从数据可以看出，我国旅游总收入在不断地增长，从而说明我国居民对于休闲度假的需求也在不断的增长。特别值得关注的是，经国家相关部门的初步核算，2019 年我国的国内生产总值是 990865 亿元，与 2018 年度同比增长了 6.1%。同时，国家旅游研究院也发布了关于“2019 年旅游市场基本情况”，其中的市场数据显示：2019 年我国国内的旅游人次是 60.06 亿，与 2018 年同比增长了 8.4%；其中入出境旅游总人次是 3.0 亿，与 2018 年同比增长了 3.1%；2019 年我国的旅游总收入是 6.63 万亿元，与 2018 年同比增长了 11%。随着我国经济持续快速增长，不断提高了城镇居民生活水平，从而带动了旅游产业的发展。我国法定的休息时间相对来说是比较长的，有周末还有端午节、中秋节、国庆节等中小长假，法定休息时间的客观存在为我国旅游休闲活动的发展提供了广阔空间。
图 1.1 2015 年-2019 年中国旅游业总收入情况（来源：自绘）
1.2 国内外研究状况
“旅游地产”这个词语在国外的文献中很难找到，在国外主要以“产权酒店”、“分时度假”等形式出现。法国的地中海沿岸是“旅游地产”的发源地。当时，在法国沿海的一些旅游城市，开发商建造了一大批高端型的别墅和公寓，主要是用于度假旅游的。由于沿岸的自然风景优美，这些城市也就吸引了大量的欧洲和美国游客。分时度假地产始于上世纪 60 年代的法国阿尔卑斯山，将房产定期出售给不同的游客，权利可以转让和出售。旅游地产不断的发展，形式也变得多样化，也开始向不同的国家传播起来。在上世纪九十年代，我国的海南省旅游地产中的酒店产品开始萌芽，那是因为当时国家房地产行业竞争太大，有大量的空置住房出售不出去，房地产企业就得创新思路，转向旅游地产的开发，就此旅游房地产的概念在我国就迅速传播了起来[6]。至 2020 年，旅游地产在我国已有近 30 的发展历程，学者们对于旅游地产的研究也层出不断，为我国进一步开发和研究旅游地产有着重要意义。
1.2.1 国外研究状况
笔者在中国知网进行检索，学习了外国对“旅游地产”的研究文献，发现国外的主要研究是在分时度假的市场供需、开发和管理以及营销的模式等视角开展的。其研究的内容例如：
（1）分时度假市场供需研究
RCI 分析报告中显示，分时度假的消费客户主要关心的是分时度假是否足够灵活、经济、安全等属性，消费者犹豫不决的主要原因是经济因素、对初次购买和每年维护费用的担忧、分时度假是否能被充分利用以使支出更有价值，以及它是否真的名副其实[7]。查尔斯顿学院的 Ragatz Richard L 和 Crotts John C 随机抽取了 10224 名消费者，对新老消费者的特征、消费心理和行为进行分析比较，并预测分时度假产品的发展趋势[8]。Ragatz Associates 的研究成果中显示，欧洲和美国的分时度假行业发展得最快，市场的占有率也是比较高的，接下来就是拉美还有亚洲[9]。
（2）分时度假开发管理研究
理查德·阿姆斯特朗指出,文化冲突与频繁的移民有着一定的联系，长期生活在自然和舒适的社区和移动到新的居民环境保护研究的深入，然而，很少有人知道第二居所社区的文化冲突的特点，收集到的数据通过邮件方式到纽约，佛蒙特州，新罕布什尔州，而缅因州四例社区居民调查影响文化冲突感知的因素时发现，居民长寿比第二居所业主拥有更高水平的文化冲突感知，表明了季节性搬迁导致了这种感知[10]。Aliakbar Anabestani 选择 7 个偏远地区 1188 个家庭，发放问卷 218 份，由数理统计的方法处理问卷调查，研究发现第二居所旅游的发展和变化与社会，经济，地理位置和环境四个方直接相关，和第二居所发展旅游对当地居民的影响，提出了第二居所旅游发展的一些管理建议，并与相关机构、社区参与者共同建立了综合管理体系[11]。
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第二章 旅游地产相关概念及基础理论
2.1 旅游地产相关概念与特征
2.1.1 相关概念
目前有些概念并未统一，存在多种解析，本文提取前人研究成果中认为容易理解的定义，加以归纳，以便区分。
（1）旅游的概念。旅游是以寻求精神上的放松为目的的非定居性的旅游休闲行为过程中发生的所有关系以及现象的总和[29]。
（2）房地产的概念。房地产是指建筑物及其不可分割的土地、以及其附带的权益。房地产是实体、场所、权益的综合体[30]。
（3）旅游地产的概念。旅游地产是指依赖于旅游资源，以房地产的开发作为手段，拥有休闲、旅游、居住、度假、商务等其中的一种或多种功能的房地产项目[31]。旅游资源包括了自然旅游资源、文化旅游资源、民俗风情旅游资源、人工打造的旅游资源、体育运动或休闲活动等[32]。
（4）旅游地产开发的概念。旅游地产开发是自然旅游资源、文化旅游资源、民俗风情旅游资源、人工打造的旅游资源、体育运动或休闲活动等为基础，以房地产的开发作为手段，拥有休闲、旅游、居住、度假、商务、餐饮、运动等其中的一种或多种功能的土地开发、住宅区建设、投资和消费、运营和管理、配套服务等过程[33]。
（5）旅游地产类型的概念。旅游地产类型是指在旅游地产开发过程当中，从各个单体项目中提取出的一些共性特征[34]。旅游地产类型有很多种形式，如休闲度假村、主题休闲公园、旅游体育村、产权式、分时度假式、养老式酒店、高尔夫度假村、住宅风景区、民俗度假村、国际休闲度假中心等[35]。旅游地产是房地产的一种形式，旅游地产的住宅功能不必过多强调。在旅游的视角下，旅游地产主要是解决了旅游的六大要素中的“住”问题。
表 2.1 旅游地产与传统房地产对比表（来源：自绘）
2.2 旅游地产研究的相关理论研究
2.2.1 体验经济理论
人类社会经济形态的演变经历了四种形式：自然经济→产品经济→服务经济→体验经济[42]。如图 2.1 所示：
旅游地产并不只是一个产品用来解决最基本的生活需求，产品还需满足休闲的需要，提供生活享受，这决定了它应该有不同于普通住房的感觉，可以来自不同的自然环境，不同的文化，不同的建筑产品，不同的体验项目等。旅游地产的产品需要给游客更多不同性质的体验，所以在产品的设计上需要更加注重细节设计以及个性设计，以便能够提高盈利水平。
图 2.1 体验经济的演进过程（来源：根据《中国旅游地产开发模式创新研究》改绘）
第三章 腾冲旅游地产的开发现状与特点.......................................... 25
3.1 腾冲旅游地产宏观发展条件分析.............................. 25
3.1.1 区位条件.............................. 25
3.1.2 旅游资源特征............................... 25
第四章 腾冲旅游地产的优化策略...............................61
4.1 腾冲玛御谷温泉小镇优化对策............................ 61
4.1.1 优化空间布局........................................... 61
4.1.2 深化温泉主题性产品.................................... 63
第五章 结论与展望............................84
5.1 结论.....................................84
5.2 展望.....................................85
第四章 腾冲旅游地产的优化策略
4.1 腾冲玛御谷温泉小镇优化对策
4.1.1 优化空间布局景区格局
整体性是旅游地产空间优化的核心[98],合理的空间布局能让游客体会到舒适感，同时也有利于项目后期的运营和管理，形成可持续化发展。在被列入云南省特色小镇创建名单[99]之前，腾冲玛御谷温泉小镇的开发模式偏重住宅地产的开发，开发现状的功能分布较为零散，休闲旅游基础配套设施杂乱无章，针对特色旅游小镇的创建而言，前期缺乏了合理的统筹规划。笔者在小镇开发现状的基础上对其空间布局进行优化，将空间合理优化为特色村寨区、旅居社区、文化禅修区、温泉康养区、商业休闲区、山地运动区、生态农庄区共 8 个功能分区，其中优化基础及分区功能表现为：
（1）以原有村寨、农贸市场等为基础，优化为特色村寨区；打造农副产品、温泉衍生产品等流水线生产的加工基地，以提供古村落观光、流水线加工参观、加工产品购买等旅游服务，以及提供村民就业基地的功能区。
（2）将已开发的清润园、清和园、清芷园优化为旅居社区，以提供产权购买，长期旅游租赁为主的功能区。现小镇内住宅区很多，容积率很高，建议不要再继续开发住宅区，一方面小镇旅游功能用地不足，另一方面小镇生态环境已无法承受大面积住宅区的开发。
（3）以原始稻田自然资源、高黎贡自然教育基地、竹林空间、“稻田剧场”及茶亭服务设施等为基础，优化为田园观光区；以提供田园风光欣赏、稻花鱼节活动、科学研究等休闲、娱乐、科研服务的功能区。
（4）以原有净心禅院、温泉博物馆、青松寺、工坊为基础，优化为文化禅修区；以提供温泉文化、禅修文化、寺庙文化、民俗文化等多元文化休闲体验服务为主的功能区。
（5）以原有悦椿温泉村、悦榕庄、悦榕酒店为基础，优化为温泉康养区；以提供主题温泉康养、商务会议、酒店宴会、酒店住宿、企业会所、体检中心等服务的功能区。
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图 4.1 腾冲玛御谷温泉小镇空间优化示意图（来源：自绘）
第五章 结论与展望
5.1 结论
腾冲市是我国有名的风景名胜区，它拥有丰富多样的旅游资源，旅游地产发展前景广阔。论文在旅游地产相关概念和国内外文献学习和研究的基础上，将旅游地产的开发类型划分为以第一居所为主题的居住型、以休闲度假为主题的度假型、以商业活动为主题的商业型、综合开发属性的综合型、以文化旅游为主题的文旅型，共五大类型的旅游地产。腾冲旅游地产的发展起步较晚，它在发展过程中也存在一些问题，笔者对其旅游地产的开发类型和产品着手进行研究分析，得出如下结论：
（1）通过对腾冲的玛御谷温泉小镇、和顺古镇（特色小镇）、启迪冰雪双创小镇、江东古银杏生态小镇四个典型案例进行实地调查研究，笔者认为：腾冲旅游地产项目的开发都有相应的核心主题驱动，即以温泉、自然景观资源、人文历史资源为核心驱动的开发模式，其中启迪冰雪双创小镇是以冰雪文化为核心驱动的开发模式，该模式在腾冲区域内比较新颖，市场前景看好。
（2）通过对案例中的要素进行分析，发现腾冲旅游地产项目的开发具有一定的共性特征，主要是在空间分布、旅游资源利用、项目定位目标、产品使用情况等方面。论文对腾冲旅游地产开发现状的总体特征进行了评价：市场定位不清，启动引擎模糊；资源的共性利用，产品同质化显著；纵向挖掘不足，横向拓展乏力。
参考文献（略）