第一章 绪 论
中国的住房商品化、市场化改革始于 1992 年。但以 1998 年 7 月 3 日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号文件）为重要标志，中国长达 40 年的住房实物分配制度正式停止，逐步实行住房分配货币化。该文件提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭以市场价购买、租赁商品住房。然而，随着中国经济及房地产市场的发展，2003 年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18 号文件)要求发挥房地产业对经济的拉动作用，使其成为中国经济的支柱产业，同时在快速城镇化、地方政府土地财政、民间投资渠道狭窄等因素的影响下，商品房价格快速上涨，许多家庭尤其是中低收入住房困难家庭无力在市场上通过租赁或者购买住房的问题突出。而以经济适用住房、廉租住房为主体的住房保障制度在执行过程中严重偏离了住房政策的设计初衷。经济适用房政策成为了少数“有关系”的开发商赚取超额利润以及部分公务员寻租的工具，而廉租房的覆盖面积狭窄，那些既不符合廉租住房条件又买不起经济适用住房的城市“夹心层”，尤其是快速城镇化导致人口流动带来的农民工住房问题亟待解决[1,2]。
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第二章 相关基础理论
2.1 相关概念界定
这个概念范围更广，适用于包括廉租房在内的公共租赁住房概念体系，有学者将其又称为“经济租赁住房”[14]或者“租赁型保障房”[15]。但这两种概念都是从保障对象的角度出发，即中低收入群体来界定的。但所有的政策性住房2都是保障中低收入阶层的，对于廉租房、公共租赁住房和经济适用房的保障边界如何界定的研究一直不足[16]。全国人大代表、中国科学院马克思主义研究院院长程恩富认为保障性住房层次越多，导致制度建设越复杂，管理成本越高，效率就越低[17]。国内许多学者也提倡将保障房的投资集中在公共租赁住房的建设上，取消廉租房和经济适用房政策[18,19]，目前重庆市的公共租赁住房则是涵盖过去的廉租房和经济适用房，并将保障范围延伸到“夹心层”，实现了公共租赁房、廉租房和经济适用房的一体化。从这个层面来讲，公共租赁住房的范围包括了以中低收入界定保障对象的全部保障范围。图 2-1 是基于现有保障体系中的狭义和广义的公共租赁住房保障定位。
2.2 理论基础
公共租赁住房作为一个统一的整体，它具备准公共产品的特性。首先，公共租赁住房因为“容量”问题会产生竞争性。在它的容量之内，公共租赁住房的消费具有非竞争性，增加一个消费者不会影响现有消费主体的消费效用，不会增加边际成本。一旦消费主题超过容量界线，就会导致拥挤状态，消费者获得的效用就会减少。其次，公共租赁住房具有局部的排他性。公共租赁住房的保障对象具有较为明确的规定，主要是根据家庭的收入、住房困难程度确定准入标准，不符合准入标准的家庭不能被保障，也不能将符合规定标准的家庭排除在外。公共租赁住房是准公共产品，属于保障性住房的一种，而保障性住房除具有满足居住需求的商品属性外，还具有维护社会公平、解决民生问题，保障民权及体现社会进步、实现社会和谐等社会性职责。公共租赁住房的公共性要求其建设必须由政府主导，在为实现公共租赁住房政策目标而进行资源整合和配置时，也必然要求政府应该利用最符合公共租赁住房准公共产品特征的资源要素，从城市生活空间角度来说就是公共租赁住房的选址规划及社区资源的配置。这对于提高公共租赁住房建设和运营效率，实现公共租赁住房建设应有的经济和社会效应至关重要。
第三章 西安市公共租赁住房现状分析............................................... 24
3.1 西安市公共租赁住房发展现状 .......................................... 24
3.2 西安市公共租赁住房类型及区位特征 ......................................... 29
第四章 西安市公共租赁住房城市社会生活空间质量研究 .......................................... 33
4.1 城市社会—生活空间质量的构成要素 ............................................ 33
4.2 西安市公共租赁住房的区位与社区资源的耦合关系.......................................... 34
第五章 政策建议................................... 49
5.1 借力轨道交通的发展，优先安排公共租赁住房建设用地.................................. 49
第五章 政策建议
5.1 借力轨道交通的发展，优先安排公共租赁住房建设用地
征求意见稿第十条规定，保障性住房应当优先安排在交通便利、设施齐全的区域，并按照国家有关规定配套建设生活服务设施和商业服务设施。第十一条明确规定，县级以上地方人民政府应当根据城镇住房保障规划和年度计划，优先对保障性住房和棚户区改造安置住房建设用地。建设用地规模和具体地块情况应当向社会公布。对于西安市公共租赁住房的用地选址，政府对申请新建的公共租赁住房项目，要充分考虑保障群体的就业、就学、就医等需求，将项目优先安排在生活便捷、交通便利、公共服务设施和市政基础设施相对完善的区域。随着西安地铁一号线和二号线的开通，大大减少了人们上班出行的时间和成本。对于公共租赁住房的建设用地可考虑沿地铁的建设规划优先安排，这对于减少居民职住分异，加强保障群体与城市空间的沟通和感知大有裨益，能够更好地促进保障群体融入城市生活。
5.2 强调社会空间公正原则，优化公共租赁住房社区资源配置
配置过程中需要注意的问题有：第一，充分考虑公共租赁住房群体子女的就学需求。公共租赁住房是外来务工人员解决住房问题，融入城市的重要途径。而其随迁子女的入学问题是对社区对城市产生归属感的最主要的影响因素。研究调查中很多外来务工人员因为不能解决孩子在城市的入学问题，只能将孩子留在老家，家人聚少离多，生活质量差。虽然现在有规章明确让外来务工子女就近入学，但因为学校资源有限，实际中根本无法实施。因此政府应在一定的调研基础上多增加教育资源的投入，让城市的建设者尤其是外来务工人员的子女平等公正地享受到城市的公共服务。第二，充分考虑居民融合行为空间的需求，社区中心无障碍空间，设计适合本社区的营业性交往场所，促进各类居民的日常交往，以有利于外来务工人员融入城市，提高其城市—社会生活质量。第三，增加社区服务设施、体育活动设施和休闲活动空间。随着社会发展和居民收入的增加，人们的消费结构随之分化，居民越来越注重休闲，注重生活的质量，社区日常生活行为空间需求对社区服务设施、体育活动设施和休闲活动空间的需求显著增加。
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第六章 结论与展望
本文在调查问卷和实地观察的基础上，分析西安市公共租赁住房的发展现状，总结出西安市现有公共租赁住房的类型和分布，分析区位特征包括基本的物质空间特征、居住人群特征和社区资源特征。选择不同类型的公共租赁住房小区和周边其他居住社区进行问卷调研，分析现有公共租赁住房的区位与社区资源的耦合关系，现有社区资源的供给与被保障群体的需求之间的匹配关系等，归纳出西安市公共租赁住房居民的城市社会生活空间特征。主要包括以下结论：（1）西安市公共租赁住房发展总体来讲较好，但是各区县的发展不平衡，发展最好的属于西安市高新区，实现了信息化的全程管理，而其他各区的信息公开程度不够。从建设趋势来讲，西安市重点发展公共租赁住房项目，公租房多采取集中建设的方式，而廉租房的建设倾向于配建为主。（2）西安市现有公共租赁住房建设类型按照不同分类依据，可以归纳如下：按照布局，可以分为园区型和城市型公共租赁住房；按照投资和建设主体，可以分为政府建设和企业自筹建设型公共租赁住房；按照建设方式，可以分为单独规划建设和配建公共租赁住房。
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参考文献（略）