卓达集团社区商业发展问题与对策研究

1 绪论

1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
社区商业的研究本身就具有发展性，根据多学科多领域综合研究分析现状得知，我国的社区商业兴起时间为 21 世纪初期，在加入世界贸易组织后，我国的社区商业随着现代居住小区的兴建进入高速发展阶段。
我国的第一部社区商业专业论著是湖南商学院李定珍教授编写的《中国社区商业概论》，书中对社区商业的基本概念和发展模式进行了详细的阐述，并以此详细解读了我国社区商业发展的前景，为我国社区商业的发展奠定了理论基础。浙江工商大学鲁敏教授在对浙江省社区商业发展情况进行调查研究后，指出我国社区商业的发展现在还处在转型阶段，必须坚持“转变观念、规划为先、明确主体、快速推进”的方针，才能确保实现我国社区商业经济全面协调和可持续发展。
我国的社区商业发展最近十年来取得了显著的成果，通过分析得知现在的社区不但具有综合性的超市、菜场等全面的商业网点，更具有广大的品牌销售地点。很多传统的便利店、超市、专卖店早就已经被淘汰，取代它们的是专业性的连锁店、综合性的社区商业。在互联网大时代的背景下，我国的社区商业发展逐渐融入了互联网的特点，并结合网上购物，将其发展的颇具成果。
作者认为只有对社区商业进行全面的综合规划管理，才能进行合理的区位规划和建筑设计，与此同时还要注重多方面因素的影响，真正做到根据社区的真实情况进行统筹规划，实现社区商业规划的全面要求。根据我国现有社区商业的问题分析得知，只有建立长效管理机制才是促进我国社区商业发展的重要方法，但需要明确政府在推进社区商业建设中的作用，并以此确定社区商业的良好政策环境。在调查的过程中，问卷的作用是十分重要的；全面综合的问卷是获得准确问题答案的关键，作者拟通过问卷分析得出重要的第一手数据，并从中得出相关的问题解决办法。
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1.2 文献研究综述
1.2.1 国内文献研究综述
20 世纪 80 年代之后，我国才有部分学者专注于社区商业方面的研究。首先是对我国社区商业发展情况及趋势做出了分析的，由李定珍教授编著的《中国社区商业概论》，比较全面的介绍了社区商业的基本概念、基本业态规划和社区商业的基本功能，也是国内到目前为止在社区商业理论研究方面较为完善的著作；建设部居住区详细规划课题组在 1980 年编写了《居住区规划设计》，书中对改革开发初期国内居住社区配套设施发展演变情况，提出了社区商业服务设施的设置、布局、结构和分类原则，首次对社区商业做了较为全面深入的研究；上世纪 80 年代初，杨吾扬教授把“中心地理论”引入商业空间结构研究中，他将北京市的城市商业网点分成市级、区级、街区级等 3 级序列：,用范力农定理求“铜心”，成功地对“中心地理论”进行了探讨研究，用“克里斯塔勒中心地理论”对北京商业服务业空间结构现状进行分析。随着社区商业及服务业的迅猛发展，逐步使居民新的消费意识得到改变和培养，也在一定程度上使城市商业网点的布局结构得到改变。此外，国家机关相关部门也对社区商业的发展建设给与了政策性的战略发展建议，如 2005 年北京市商务局发布了《2005 年北京市流通业发展分类指导目录》，更明确了社区商业在商业发展和吸引投资方面发挥重要作用。
目前，国内对社区商业的研究取得了一点成绩但是与国外相比还有较大差距。虽然国内有些研究学者已经总结性的发现了社区商业发展过程中存在着一些问题，并做出了了分析，提出了解决办法，同时也把国外的成功经验借鉴到国内。但是，在全面性、系统性、有机性方面还有诸多差距，还需要进一步提高。例如，鄢雪咬的《上海社区商业的发展思路》、沈萌萌的《社区商业的理论与模式》等等。刘磊的《社区商业发展的内涵》、李定珍的《社区商业理论探索》、王晓玉所写的有关社区商业的文章、从国家颁布的政策上看，尤其是 2005 年商务部发布的《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，成为规范社区商业发展的政策性文件，用于指导各地商务主管部门做好社区商业规划、制定标准等内容；
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2 社区商业相关理论基础

2.1 相关概念界定
2.1.1 社区
根据国内外文献的研究总结，社区是存在于社会化进程过程中具有相同社会属性的多个家庭和团体组合在一起的一个社会实体。具有环境共享、消费习惯和消费意识及社会地位很多相近的地方，一般同一个社区中的人具有相同的习俗。本文所研究的社区商业中的社区，就是指城镇化进程中形成的新型城镇型社区，是根据地理位置和区域规模设定的社会空间，简单来说就是我们所接触的郊区型大盘形成的居住小区。
2.1.2 社区商业
指以特定居住区域的居民为主要服务对象，以便民、利民和满足居民生活消费为目标，提供日常生活所需要的商品和服务的属地型商业。社区商业中的业态涵盖范围十分广泛，除了一般的购物和服务外，还包括健身、娱乐休闲、大型餐饮等商业功能。其最主要特点是方便、快捷，一般是满足 51015 的时间原则。
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2.2 成熟社区商业的发展模式主要特点
随着城市化进程的加快，社区商业也跟随着不同的项目蓬勃发展，所有行业开始逐渐重视社区商业的规划运营。因此社区商业的开发经营者不断地调整开发模式，合理调整社区商业结构，注重整体的空间设计，整体布局越来越科学，同时经营者也不断调整业态、经营方式、提高服务意识，各方面都日趋规范合理。成熟社区商业的发展模式体现以下主要特征：
2.2.1 统一规划，科学布局，集中布置
社区商业的蓬勃发展必须有一个好的规划，包括建筑形式、商业规模、交通动线及将来承载的大商业业态。尤其是对物业条件有特别要求的业态，比如影院、大型餐饮等，更要在建设初期就做好规划。规划过程中要充分考虑人流的可达性，通过合理的业态布局有效的引导，使各种类业态互相借力共同发展。这其中还要把优势项目集中展示，形成强大的商业磁力，便于带动中小规模商家生存发展。
2.2.2 社区商业以现代零售业态为主体
马路上的商业、大棚集贸市场内地摊式商业等以手工日杂商品为主的早期社区商业存在杂乱无章、层次低下等诸多问题，虽然便民，但是于日益提升的社区品质相去甚远，也不利于市场主体整合管理，监督运营。随着居民生活水平的日益提高，要求产品结构、购物环境、服务质量等商业行为随之良性发展，因此社区商业的表现形式不得不升级转化，社区购物中心、连锁超市、高端餐饮应运而生。现代零售业主导社区商业是经济发展进步的必然方向。
2.2.3 连锁式经营主体成为社区商业的主导方式
连锁经营的商业运作模式，是在互联网商业相对发达的今天，必然出现的一种现代商业管理手段。其以规范管理、规模营销、集中采购为主要特点，是企业实现规模化发展的重要手段。因此，社区商业中引进连锁经营的商业服务企业，不仅有效满足社区居民日常消费需求，更在相当程度上保证社区商业长效持久发展，从而以繁荣社区商业为表现形式，实质上是有效提高社区品质，从而提升本区域的物业价值，实现开发商的长治久安的设想。
2.2.4 创新服务成为社区商业企业竞争的重要手段
创新服务在社区商业的发展进程中始终处于重要地位，创新不仅是解放生产力，更是提高社区商业坪效的重要手段，尤其在电子商务大行其道的经济社会，手机软件、各种 APP 服务器，不仅方便快捷，而且确实提高了劳动效率。另外的创新服务就是特色主题商业业态进社区，这有别于狭义的社区商业理念，随着居民消费意识的不断转变及消费形式多样化发展的，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的特色商业街区，逐渐在郊区型社区商业中占有一席之地，这也在相当程度上稳固了区域社区商业的地位。
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3 城市社区商业发展模式及趋势............................11
3.1 城市社区商业在发达国家发展模式 ............11
3.2 城市社区商业在我国发展的历史阶段 ................14
4 卓达集团社区商业发展现状及问题与原因................17
4.1 卓达集团社区商业发展的现状 .............17
4.2 卓达集团社区商业发展所面临的外部环境问题 ..................20
5 优化卓达集团社区商业发展的对策措施....................28
5.1 吸取国内外成熟社区商业经验和启示 .................28
5.1.1 政府的合理规划 ....................28
5.1.2 以人为本 ................28

5 优化卓达集团社区商业发展的对策措施

5.1 吸取国内外成熟社区商业经验和启示
5.1.1 政府的合理规划
从宏观角度来看，社区商业的健康发展，除了一定人口的必要支撑外，还需要政府在规划方面进行统一布局，合理规划，并辅以相关政策配套支持。这样才能既满足居民的消费需求，又可避免同行业过渡恶意竞争，使社区商业良性长效发展。目前卓达太阳城所在的石家庄东南区域，正在掀起城中村开发改造热潮，所有的改造项目无疑都有大体量的商业、服务业配套，冶河镇的城中村改造也会带来大量社区人口的引入，尤其是南焦的东南智汇城、贾村的融创金融中心以及方村等超大盘项目，距离太阳城项目车程距离 15 分钟之内，未来几年将集中入市大量的商业设施，这种情况下，政府的规划引导就显得十分必要，以免重复浪费、无序竞争。
从微观角度来看，太阳城内商业规划也需与时俱进，统筹发展，长远考虑。新房交付时期，家居建材类业态是消费主力，在业主与住户大面积入住以后，应以满足日常生活的消费服务类业态为主，同时逐步完成品质提升。
5.1.2 以人为本
社区商业服务对象是以社区居民为主，要体现以人为本的基本理念，把方便居民日常生活和提升生活品质放在第一位，同时有机配置商业业态、产品结构等，而且要与社区的规模、层次、品质有效匹配，既不能过度超越，又不能消极应付。现在的太阳城商业商品档次不高、品质商家比例偏低、装修无特色，对中高端消费人群的吸引力太弱，需要不断调整、提高。
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6 结论与展望

6.1 结论：
随着城市格局的升级演变和人们生活方式的改变，一方面社区型商业在竞争的蓝海中犹如雨后春笋，但另一方面，消费理念的多变和横向延展使得传统社区商业不断受到冲击，更多的社区商业在向社区型商业中心的方向发展。据不完全统计，全美的社会消费品零售总额中，社区型商业贡献了近 60～70%的份额，而在国内，纵观几大顶尖住宅开发商的社区商业产品线，也在突破中寻求发展，万科从单一的社区商业配套突破为辐射区域的餐饮和母婴社区商业中心；邻里家从银行、超市、药店、洗衣店、社区菜场（幸福街市）和餐饮（第五食堂）等 6 个业态定位社区商业配套，这 6 种商业配套类型被万科戏称为社区商业的“五菜一汤”。V-LINK 包括 We Work(创业社区)、We Health（健康社区）、We Learn（成长社区）、We Share（共享社区）等四大方面，构建出由业主参与共建的社区服务平台，是万科社区服务尝试从工业时代向互联网转变的实践。
从国内外这些成熟产品线的突围，我们不难看出，社区商业的发展是随着城市发展而逐步发展的，是市场自发产生逐步到社会自觉规划、调整、提高的一个过程，政府或行业部门的整体规划是社区商业稳步发展的前提；在此基础上成熟的社区商业良性发展模式首先是完善而精准的市场调研分析，一方面准确的定位目标客群和挖掘需求，另一方面充分调研商家的拓展意愿，将需求转化为商家的风向标，不断激发商家的创新能力。其次是统筹招商，在现有需求和未来延展需求的指导下，根据需求导向筛选商家，根据意向商家的需求定制物业，从主力商家、锚固店到一般商家，相互带动、协调布局、人流共享。第三、规划设计和调整，专业的设计团队介入建筑设计，这必然要求商业操盘团队中具备设计人才，统筹交通动线和客流动线，以保证商业动线的完整和流畅性，无客流死角。第四、运营调整，这是长期的服务内容，在经营过程中不断调整，不断磨合，基于民生需求，以互联网思维服务客户，真正形成线上线下的统一体，为便利百姓生活服务。最后是不断的关注消费者粘性、购买频次、购买习惯的改变，从而进入第二轮的市场调研中，给后续的商家调整和物业调整做出指导意见，自此一个完整而良性的产业循环链才会形成，这个社区型商业中心的发展才是一个动态而良性的。
参考文献（略）