第 1 章 绪论
1.1 选题背景及研究意义
1.1.1 选题背景
1998 年 7 月，应房地产市场改革需要，国务院正式出台了一系列关于住房改革的政策性文件。福利住房分配制度随着《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的正式下发退出历史舞台，中国房地产业自此走上了货币化和市场化的道路，居民住房需求得到极大程度的释放。改革后五年间，房地产开发投资对国内生产总值增长的贡献率达到了 26.8%，自此房地产业迅速发展成为我国经济的支柱型产业之一。住房制度改革之后，我国房地产市场呈现一派繁荣景象，居民住房改善的同时，住房需求一直十分突出，2005 年到 2014 年间，住房销售面积年均增长 11.21%。高住房需求势必导致房价高升，2004 年以前，我国住房价格一直呈现平缓上涨，平均每年涨幅 3.5%，远低于国内生产总值的增长幅度，但是从 2004 年开始，我国房价出现了断点式的极速上涨，当年涨幅达到了 144%。2005 年到 2014 年间，住房价格年均增长 10.2%。其中 2008 年我国房地产市场遭遇全球金融危机，销量和房价双双下跌，这一年里房地产市场相对疲软。政府为“救市”稳定经济发展，向市场推出4 万亿计划刺激经济发展，受此刺激房价出现强势反弹，住房投机性需求日益高涨，房地产市场呈现出高房价、高需求、高住房空置并存的“三高”局面。据国家统计局《2015 年全国房地产开发投资和销售情况》数据显示：2015 年末，我国商品房待售面积 71853 万平方米，其中住房待售面积为 45248 万平方米，若按照当下人均 35平方米住房面积的统计数据来计算，目前统计的空置住房面积至少可以解决 2000多万人口的居住问题。中国金融调查与研究中心的统计数据显示 2013 年我国住房空置率达高达 22.40%，其中 25%的收入较高家庭拥有的经济适用房中，有 27.5%处于空置状态。住房价格的飞速上涨已成为国民心中一片挥之不去的“愁云”。高房价在一定程度上抑制了居民的购买住房支付能力和住房需求。这无疑给房地产市场去库存雪上加霜。
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1.2 文献综述
国外学者较早认识到人口因素对住房需求的影响，并在这方面做了大量研究。相对而言，我国房地产市场起步较晚，国内学术界关于人口因素对住房需求的影响也是近十几年才开始的。受限于此，国内学者对于人口结构与住房需求的研究分析，通常定性分析居多，定量分析较少。研究的对象通常为以下几个方面：国外学者对于人口结构变化的研究起步较早。经济发展影响人口结构的主要表现是经济发展好的国家易吸引境外人口的迁入（威廉·配第，英国）[34]。18 世纪末经典著作《人口原理》中介绍了人口数量与经济的关系，揭示了人口的总量变化是按几何级数增长（马尔萨斯，英国）[35]。研究和考察人口自然结构和社会结构不难发现，人口增长首先受限于人的自然变化，其次取决于外来人口的迁入，人口的出生与家庭经济条件和家庭婚姻状况等因素密切相关（马歇尔，英国）[36]。二战后，许多西方国家人口生育率都出现大幅增长的情况，人口达到高峰时往往总是经济最繁荣昌盛的时期（Jnlian L·Simon，1977)[8]。出生率和死亡率改变人口年龄结构和劳动力的供给影响经济增长（David E Bloom，2007)[9]。国内学者对于人口结构的研究则较多时研究我国人口生育政策对人口结构的影响以及进行人口预测。计划生育政策解冻后，国内学者结合国外“婴儿潮”和我国人口结构变化的相关研究发现，“单独二孩”政策对人口数量红利效应较小，对人口结构红利的作用较大（杨云彦、向华丽、黄瑞芹，2014)[10]。“单独二孩”政策在一定程度上可以减慢我国劳动力人口数量的下降和人口老龄化的速度，但是却无法改变未来劳动力数量下降和人口老龄化的趋势，全面深化改革的顶层设计和人口问题的自身特征决定了“单独二孩”向“全面二孩”的过渡（隋澈，2015；汤梦君，2013)[11] [12]。短期内“全面二孩”不会造成人口堆积，人口结构的有效优化有利于缓解人口老龄化和劳动力供给缺口的双重压力，为新常态下的经济发展提供动力（韩雷，田龙鹏，2016）[13]。具体而言，从单独二孩到全面二孩直接影响人口出生率，进而影响人口自然结构。实证整理和分析湖北省“单独二孩”政策家庭生育意愿的调查数据，对湖北省的人口总数和年龄结构进行预测，要到 2029 年，二孩政策新增的人口才能在一定程度上补充劳动力供给缺口（杨云彦、向华丽、黄瑞芹，2014）[14]。此外通过 2007-2012 年各年龄段育龄妇女的第二孩次生育率数据预测不同增长率下的第二孩次生育率，采用 Leslie 人口预测模型预测“全面二孩”政策实施后的新增人口数量和人口结构，研究显示：要想“全面二孩”政策更加有效地缓解人口老龄化，应当加大对“全面二孩”政策的宣传和落实，并且在未来逐渐开放“全面三孩”的人口政策（孟令国、李博）[15]。
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第 2 章 人口结构与住房需求相关理论
本章节为理论支撑部分，首先主要是对人口结构、住房需求相关概念和分类进行阐述，其次分析我国人口结构特征和住房需求的主要影响因素，最后对人口因素影响住房需求的作用机制进行阐释。
2.1 人口转变理论
1909 年，法国人口学家兰德里在《人口的三种主要理论》一文中首次提出人口转变的思想，成为人口转变论的创始人。在研究西欧国家的人口出生率、死亡率和西欧经济发展后，他发现在西欧，经济发展对人口发展有着重大的影响。他认为人口发展可分为三大主要阶段，即原始阶段、中期阶段和现代阶段。在原始阶段时期（新石器时代以前），生产力水平发展落后，生产资料相对匮乏，经济因素主要通过死亡率尤其是婴儿死亡率来影响人口发展。为弥补人口的损失增加劳动力，人们选择了提高生育率。因此，高出生率、高死亡率、低自然增长率成为原始阶段人口再生产类型最突出的特征。在中期阶段（新石器时期至中世纪），生产力得到了解放和发展，为保持较高的生活水平，人们选择晚婚晚育，因此人口出生率大幅度下降。在现代阶段，生产力水平在工业革命的推进下大幅提高，社会医疗水平不断进步，社会经济发展迅速。为追求高品质生活，人们开始自觉限制生育。低出生率、低死亡率、低自然增长率成为现代阶段人口再生产类型的主要特征1。同时代汤普森将世界各国人口增长模式划分为三大类，第一类是高出生率高死亡率并存，如亚洲、非洲；第二类人口增长模式是出生率和死亡率双降，如中欧各国家、意大利；第三类人口增长模式是以西欧国家为代表的出生率和死亡率双双高速下降。
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2.2 人口结构相关概念
人口结构，又称人口构成，是指一个国家、区域或城市内部在一定时点上各类人口内部构成及其比例关系，属于人口学范畴。人口结构改变将影响人口再生产和物质资料生产等方方面面，同时人口结构也受经济因素影响，这点主要表现在人口的社会经济结构上。人口社会经济结构是依据人口的社会经济特征来划分的。主要包括人口的家庭结构、社会阶级结构以及劳动力资源结构等。人口的家庭结构可以按照不同的标准分类，但是通常最常见的是用平均家户或者人均住宅面积来衡量人口的家庭结构规模。人口社会阶级结构是指人口对生产资料的占有关系和经济地位的不同而形成的集体。常见的是按照收入进行划分测量。劳动力资源结构顾名思义是指一个国家劳动力占总人口的比值。
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第 3 章 我国人口结构与住房需求基本概况......19
3.1 我国人口结构基本情况描述...........19
3.1.1“二孩”政策实施前人口结构现状.............19
3.1.2“二孩”政策实施后人口结构现状.............24
3.2 我国住房需求的基本情况描述.......26
3.2.1“二孩”政策实施前住房需求现状.............27
3.2.2“二孩”政策实施后住房需求现状.............27
3.2.3 不同地区住房库存分化现状.............27
第 4 章 人口结构对住房需求的实证分析..........30
4.1 模型设定.............30
4.2 数据来源和变量说明.............31
4.3 变量描述性分析...........31
4.4 变量数据相关检验.......32
4.5 实证分析.............34
第 5 章 结论及建议......42
5.1 结论...........42
5.2 政策建议.............43
第 4 章 人口结构对住房需求的实证分析
人口结构对住房需求的影响研究一直以来是国内外学者研究的热点，鉴于我国房地产市场发展起步较晚，我国关于人口结构对住房需求的影响研究相对较少，主要以研究人口自然结构对房地产市场的影响为主。相对缺乏人口社会、地理结构对房地产市场的理论和实证研究。本文的实证结果显示，人口自然结构中老年抚养比与住房需求之间存在正相关关系，少儿抚养比与之呈现负相关关系；人口社会地理结构中，家庭规模与住房需求之间存在正相关关系，城镇化率与住房需求之间也存在显著正向关系。本章节通过对 1998-2015 年间我国 31 各省市的面板数据，运用STATA14.0 同时控制时间和省份两个维度定量分析我国人口结构对住房需求的影响，确保研究结果真实可信。
4.1 模型设定
本文通过收集和梳理相关文献之后发现，以往学者对于住房需求的研究，大多数是从收入、房价、储蓄、利率以及房地产宏观政策等经济角度研究住房需求，较少研究人口结构对住房需求的影响。鉴于人口具有流动性大和稳定小的双特征，本文假定个省份之间的空间溢出效应为零，重点在于研究人口结构对住房需求的影响及其区域差异，结合人口理论和相关经济理论，综合考虑各种影响住房消费的因素，并根据数据的可获得性选择将住宅销售额的对数作为被解释变量。根据本文研究需要，将人口老年抚养比和少年抚养比作为研究人口自然结构对住房需求影响的主要关注变量，将家庭规模和城镇化率作为研究人口社会地理结构对住房需求影响的主要关注变量。将住房均价对数、城镇居民家庭人均可支配收入增长率作为控制变量，此外，考虑到利率在全国 31 个省市均一样，不具有省份差异，因而本文选择用各省市的生产总值增长率和政府财政支出对数来衡量政府财政政策和利率等经济金融指标作为主要控制变量。
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结论
首先，政府应当出台相关政策，给予二孩生育者一定的抚养补助。对于二孩生育者可以适当给予生活补贴或者租房补贴，确保低收入家庭基本生活需求。重点关照发展相对落后，收入相对较低的地区二胎生育家庭。其次，一方面制定政策严格保障夫妻双方的产假权利，并在此基础上，考虑给男性工作者补充育儿假和孩子生病的照顾假等，充分考虑并保障二孩生育者妇女的工作需要，照顾幼儿的需要。另一方面应当鼓励企业招聘已婚已育女性，尊重和照顾女性员工，确保已婚家庭女性的经济收入不仅可以为其家庭带来经济收入，也可以保障女性在家庭处于平等地位，将有利于降低离婚率。最后，政府还需要进一步完善社会照料保障体系，为生育二孩家庭减轻部分压力。普及义务教育，降低二孩生育者家庭的教育开支。教育与医疗保障同步进行，降低居民医保自负比例，让人人有病可医。这样才可以让满足二孩生育条件的家庭能够没有后顾之忧。
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参考文献（略）