第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
多年来，中国的经济发展一直保持高速增长的态势，各行各业产能增长迅速，但相应的产能需求却未能同步，近几年，部分行业日渐严重的产能过剩情况已经成为了影响国民经济持续发展的一大矛盾。与此同时，作为国民经济支柱产业的房地产业也出现了疲软态势。在全国范围内，房地产开发投资增速不升返降，房地产市场供求结构失衡，需求不足导致的空置增高、库存挤压问题严重。在此背景下，2015 年 12 月的中央经济工作会议提出了“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务，其中，去产能和去库存两项政策作为“五大任务”的首位，无疑成为了 2016 年供给侧结构性改革的重中之重。（1）促需求仍为全国房地产政策的总基调，两会提出因城施策去库存的调控方向。为刺激房地产市场需求，2015 年央行五次降息，出台公积金改革贴息商贷，二孩政策全面推广实施，使 2016 年全国房地产市场需求持续释放，但各类城市分化运行的特点愈发显著，2016 年两会因此提出因城施策去库存的建议。（2）整体而言，房地产市场需求动力不足、库存高企现象仍十分严重。据统计局数据显示，截止到 2015 年 12 月底，全国商品房年销售面积是 128495 万平方米，待售面积 71853 万平方米，全年考虑 735693 万平方米的现有施工面积和35424 万平方米的待开发土地面积形成的潜在供应量，按照 2015 年的销售速度，消化库存约需 6 年 5 个月，压力相当大。同时，库存高企的现状带来了不良的市场预期，购房者多持观望态度，导致市场需求严重不足，去库存周期攀升。（3）房地产业需求不足将带来城市经济的多方负面影响。考虑到房地产业在国民经济体系中占有重要的战略地位，且上下游关联行业众多，低迷的房地产市场会给国民经济发展带来强烈的向后推动作用，楼市的低需求、高库存也将给金融体系带来风险。我国金融业对房地产抵押物具有较强的依赖性，开发贷、个人房贷、政府平台贷，均以不动产作为抵押物，房企库存越大，银行贷款、信托融资等债务风险越大，最终可能导致资金链断裂，形成金融危机。由此可见，房地产市场库存高企问题严重，亟待化解输出，促进房地产市场需求是当前稳定经济，保证可持续发展的重要举措。
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1.2 文献综述
基于房地产市场的复杂性，国内外文献多从房价、城市化水平、城市人口、收入水平、经济预期、利率和政策等多方因素综合分析。影响消费者对房地产产品需求量的最重要因素是产品的价格，根据宏观经济学需求法则，房地产价格越高，消费者的需求量越小，反之，则相反（高波，2013）[1]。房价波动通过影响个人消费支出的压力影响房地产需求（鞠方等，2007；周建军等，2008）[2][3]。房价与房地产需求之间的相互作用基本得到了国内外学者的共识，无论是从理论还是从实证方面，房价都会作为影响房地产需求变动的重要因素被加以分析。除房价外，城市化水平与城市人口状况会影响房地产需求总量。在我国，商品房消费需求的城镇化系数很高，城镇化进程对商品房需求起着重要的推动作用（张奕河、郑大川，2009）[4]。在住房需求方面，学者利用长三角两省一市面板数据得出城镇化和城市人口与房地产需求显著相关。（关劲峤，2014）[5]，从上海市房地产市场数据亦可知，影响住房需求的多方因素中，城市人口与住房需求量的相关性最大（孙伶莉，2003）[6]。在非住宅方面，一线城市城市化程度较高，随着高素质人口的聚集，商业地产的需求量将会上涨（吴步鉴，2011）[7]，在二三线城市，城市化速度不断加快，商业地产的需求也会随之增加（郭险峰，2006）[8]。人口年龄结构对会对房地产需求量产生影响，最主要的是购房群体中适龄阶段人数对需求的影响，尤以 20 岁年龄人口影响最大（David A.MacPherson，1999；谢琛、袁建华，2010）[9][10]。居民收入对房地产需求的影响研究多见于房地产需求影响因素的综合分析中，多位学者得出，收入是相较于其他因素而言影响房地产需求的最主要因素（王金明、高铁梅，2004；梁讯、张东松，2004；韩薇、张阳生，2005）[11][12]，人均可支配收入波动和人均年底储蓄余额对我国人均住房消费都起着重要的支撑作用（鞠方、雷雨亮，2017）[13]，低收入者的住房问题也一度成为国计民生的焦点（周建军等，2005）[14]。此外，人均可支配收入影响住宅需求量的同时，家庭总体的支配收入能够对住房的长期需求量变化产生影响（Egebo、Lienert，1988）[15]。针对于商业地产需求，学者通过建立灰色 GM 模型，得出价格和消费者收入能够产生最直接的影响（刘亚臣，2013）[16]。
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第 2 章 化解产能过剩政策对房地产需求影响的理论分析
2.1 房地产需求及影响因素
需求这个概念，不同于人类无限多样化的需要，需求总是同时涉及两个变量，一是该商品的销售价格，二是与该价格相应的人们愿意并且有能力购买的数量，它是主观偏好和客观能力的统一。依据需求的内涵，房地产需求就是指消费者在一定时期内，根据市场上按照某一价格愿意并且能够购买的房地产产品和服务之数量。需要强调的是，需求和需求量是两个相互联系又相互区别的概念。需求量是指在某一时期内消费者愿意购买的产品和服务的数量，而需求是指产品需求量与该产品价格之间的一种关系，它反映了在不同价格水平下产品的需求量。
1、房地产价格及需求曲线
对于房地产产品和服务而言，消费者对它的需求量取决于多种因素，而最重要的因素说是该产品的价格。经济学家所观察推论出的需求法则（law of demand）同样适用于房地产市场，即在其他条件不变的情况下，某一房地产产品和服务的价格越低，消费者就对该产品和服务的需求量越大；而当该产品和服务的价格越高时，消费者对该产品和服务的需求量则越小。依据需求法则，可以推断出房地产产品的需求曲线在通常情况下必然是一条从左上向右下倾斜的直线，斜率为负。但在某一居住水平下，房地产需求中的住宅需求呈刚性增长，即人们总会想方设法节衣缩食或自建、或购买、或租赁一定空间安顿下来。因此，在基本居住需求未满足之前，房地产需求的价格弹性很小，接近于完全无弹性。在基本需求满足之后，人们必然追求居住面积的扩大以图舒适，或追求收益而扩大经营性房地产的需求，此时，房地产需求通常受多种因素的影响而呈现出弹性。房地产需求曲线如图 2.1 所示。
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2.2 产能过剩相关理论
2.2.1 产能过剩的概念界定
产能过剩概念最初是爱德华·张伯仑（1947）[42]定义完全产能概念的过程中被提出来的。如果完全竞争的均衡条件下的产出水平为完全产能，那么不完全竞争的情况下就会出现产能过剩，此时的产出效率低于最优效率。从微观经济学理论出发，产能过剩可以定义为，在不完全竞争的环境下，企业最低平均成本高于生产设备的利用率的情况（Kamien & Schwartz，1972）[43]。从生产角度出发，产能过剩可以定义为企业生产能力超过市场期望水平，即实际供给大于需求。但在实际生产活动中，生产者往往因为良好的市场预期而提早做出固定资产的投资决策，难免出现一定范围的产能过剩，因此一定程度的产能过剩是合理的。在经济活动中，政府往往会因为产能过剩的程度对该行业甚至整个国民经济产生了负面的影响，从而采取宏观经济措施，抑制产能过剩。由于本文研究的化解产能过剩政策是在企业产能过剩超出了正常水平，而产生负面影响的情况下发生的政府调控行为，因此本文定义的产能过剩为，企业实际产出超出市场实际需求，并影响到企业生产和盈利的可持续性的情况。
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第 3 章 化解产能过剩政策背景下我国重工业城市房地产市场的基本概况19
3.1 我国房地产市场需求情况描述...........19
3.2 化解产能过剩政策的提出及实施.......21
3.2.1 化解产能过剩政策的提出过程........21
3.2.2 化解产能过剩政策的实施效果........22
3.3 重工业城市的划分及房地产市场描述.......25
第 4 章 化解产能过剩政策对重工业城市房地产需求影响的实证研究........32
4.1 模型的介绍及构建.......32
4.2 变量选取及数据来源...........35
4.3 变量的描述及处理.......36
4.3.1 变量的描述性统计....36
4.3.2 变量的平行趋势检验........37
4.4 实证结果及分析...........38
4.5 政策影响的时效性检验.......41
第 5 章 化解产能过剩政策对重工业城市房地产需求影响的分类检验........43
5.1 房地产市场的分类描述性统计...........43
5.2 住宅市场的实证检验及分析.......44
5.3 非住宅市场的实证检验及分析...........45
第 5 章 化解产能过剩政策对重工业城市房地产需求影响的分类检验
5.1 房地产市场的分类描述性统计
为检验化解产能过剩政策对不同房地产市场的影响，本章将房地产市场区分为住宅市场与非住宅市场，分别进行检验。分类市场的描述性统计见表 5.1 及表5.2。由住宅市场的描述性统计可得，房地产百城住宅需求和均价的变化趋势均与商品房变化趋势相同，但价格低于商品房。住宅市场价格的标准差逐年增加，说明住宅市场的价格差异逐渐增大，住宅价格高的城市群体价格更高，住宅价格低的城市群体价格更低，这侧面反映了住宅市场存在非理性的消费情况，这可能是由住宅的刚性需求较高引起的。与商品房市场情况相同，住宅市场需求最高值逐年增加，同样反映了住宅市场的非理性现象。由非住宅市场的描述性统计可得，非住宅市场需求和价格变化趋势与商品房大致相同，有所不同的是，商品房价格于 2014 年有所降低，但于 2015 年出现回升趋势并反超 2013 年，住宅市场亦是如此，相反，非住宅市场的价格虽同样于2014 年下降，于 2015 年回升，但最终并未反超，同时观察非住宅市场 2015 年的标准差，该年标准差的增加值相对较大，说明非住宅市场 2015 年的房价疲软问题可能是由个别城市的个别现象引起，这样的个体数据的差异可能会对后文的回归结果产生不良影响，需进一步观察解释。与商品房市场和住宅市场情况相同，非住宅市场需求的最高值同样逐年增加，反映出非住宅市场存在一定的非理性消费情况。对比住宅市场与非住宅市场的描述性统计结果，发现对应年份的住宅市场销售面积均大于非住宅市场，，说明商品房市场需求的数据现象多由住宅市场主导，对应年份的住宅市场均价均小于非住宅市场，符合住宅市场和非住宅市场的定义划分标准。
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结论
重工业城市经济发展之所以会在化解产能过剩的背景下受到严重的经济冲击，是由于产能过剩行业在城市经济增长中的贡献较大，重工业城市经济发展过多依赖于相关产业效益，因此，要保证重工业城市居民消费需求的稳定增长和社会经济的持续发展，应从产业结构布局角度着手，建立现代产业体系，寻找新的经济增长点，摆脱产业结构单一的不良现状。现有企业应加强生产技术改造，用科技驱动发展，高效配置新型要素，产品供给从低端化向高端化转变，对于重工企业普遍面对的排污问题，更应以科技创新为主线，在保证绿色排污的基础上，降低企业成本，增大利润空间。同时，国家在推进全国供给侧结构性改革的过程中，应对相关行业占比较大的城市提起特别重视，细化引导改革措施，增大相应补贴力度。地方政府在企业改革转型期间应配合国家指导，积极营造良好氛围，对先进企业实施专项财政奖补，切实减轻企业负担，对落后“僵尸企业”做好清理工作，实现优胜劣汰，对相关科研人员设定专项科研基金，建立合理的股权分配制度，以激发科研潜力，弥补创新短板。新兴产业企业要抓住政策改革机遇，提供优质高效的产品及服务，提升自身竞争优势。在新兴产业发展中，政府的引导和扶持作用更为突出，政府应加大新兴产业扶持力度，确立城市特色产业，明确转型升级路径。在整体上，构建产业发展支撑平台，积极争取建立国家产业转型升级示范园区，利用集群化方式推动新兴产业发展；针对创立初期的新兴产业或中小型企业，应加强创业指导，完善基础设施，协助人才引进，壮大企业主体；针对已具规模的企业，要为其拓展多方位多层次的融资渠道，灵活运用投资基金、企业债券等融资工具，为企业的进一步壮大和发展提供平台与路径。最终使城市产业结构向多元化、服务型方向发展，打造特色鲜明的、竞争力强的新型现代化产业格局，以保经济健康、稳定、持续发展。
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参考文献（略）