1绪论
1.1选题背景和研究意义
房地产包括已有土地和依附于土地之上的建筑物及附属实物。人类在建筑物和附属实物上面所投入的时间和精力和成本，从某种意义上是相对具体可以计算的，所以这一部分可以以一定的标准来确定其价格，它们的变动性、差异性不会太大，人们容易判断和分辨出来。而作为土地，由于它本身的性质和其他的很多因素的影响，其价格没有固定的评定标准，因不同的地段、用途等其价格各不相同。由此可见，房地产泡沫主要的根源在于土地，它是泡沬产生的主要载体。房地产业与其他诸多产业息息相关因此，它的发展状况关系着一系列产业的发展命运。事实证明，房地产业的发展带动了诸多产业甚至整个国家经济的快速发展。然而，房地产业如果不能做到健康发展，呈现脱离实际的虚假繁荣局面，那么最终它将面临破灭的结局，进而产生“蝴蝶效应”，危及相关的行业乃至整个国家经济的发展。很多发达、发展中国家和地区就因遭遇房产业危机，导致国家经济萧条不堪，甚至有些国家和地区经济至今还未完全恢复。
随着越南房地产业的发展，带来的结果是越南各地房价超乎想象地快速上涨。房产价格的不断上升，其价格远远大于实际价值，从而使人们产生房地产价格一定会继续上涨的预期，于是吸引更多的人来投资房地产，房产价格越炒越高，持续下去最终就会导致房产泡沬。和人们预期的结果大径相庭，出现许多空置房屋，价格急速下跌。可见房地产泡沫的虚假繁荣局面只能是昙花一现，最终是会破灭的。房地产对于个人而言，是人们生活的最基本的物质条件；而对于国家来说，是影响乃至制约整个国民经济发展的重要产业。所以，房地产业一直以来都是备受大家关注的热点话题。
企业需要建立居安思危的思想，如果房地产泡沫一旦破裂，如何应对市场泡沫给企业造成了巨大危害以降低企业损失，因为此时的房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑。企业必须依靠本身的实力化解房地产泡沫带来的危害，化解的方法受到很多业内学者的关注。
1.2文献综述
从笔者查阅的国外文献资料中，很少看到有专家学者研究企业应对房地产泡沫的公开成果，因此只能从和房地产泡沫相关的研究进行归纳。
20世纪90年代以来，尤其是受到日本房地产泡沫、东南亚金融危机和美国次贷危机的影响，关于房地产泡沫以及测度的研究受到了全世界的关注，取得了很大进展。目前，国际上关于房地产泡沬的研究主要包括以下几个方面的内容：
1.2.1房地产泡沫存在性分析
国外对房地产泡沬的存在性研究开始比较早。野口悠纪雄（1987）在《土地经济学》测度了日本房地产泡沫的存在性。
Peter.T.Treadway(2010)在2012年研究了中国的房地产市场泡沫，认为中国的房地产泡沫将很快破灭。2012年研究了韩国房地产的价格变动，在Roh.Mu Hyun总统管理的阶段（2003-2008年），韩国政府通过住宅的政策和经济制约手法调控了房地产市场的泡沫。封世蓝(2013)研究了中国房地产市场泡沫存在情况。
1.2.2研究房地产泡沬测度方法
Bertrand M.Rehne(1999)分析了法国从1984年到1993年的房地产价格也存在泡沫。野口悠纪雄(2008)提出通过收益还原价格对房地产泡沫进行测度。Wong(2009)以泰国地产泡沫为背景构建了一个动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下，地产商对市场的过度乐观预期，以及居民预期之间的相互作用产生的“群体行为”在房地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。西村清彦(2011)日本央行副总裁釆用对全日本城市地价进行指数分析的方法，评价了日本房地产泡沬。周亮(2013)对中国房地产泡沫化评估进行了研究。
2房地产泡沬的理论基础
2.1房地产泡沬
2.1.1房地产泡沬概念
房地产泡沫是指在交易过程中因违背价值规律，房产价格远髙于实际价值，并持续上涨的一种虚假繁荣的经济现象。它产生的原因和房地产投机密切相关。由于房地产价格持续上升，吸引了很多投机者，房产价格随之越炒越高，与房产实际价值相差越来越大，随之虚假繁荣的房产泡沫就萌发了。1923年-1926年在美国佛罗里达发生了影响诸多国家甚至全世界的房地产泡沫，影响范围广，持续时间长，全球各地经济濒临瘫痪，各个国家都急需开发新的市场、资源等来发展经济，这也是第二次世界大战最终爆发的根本原因。事实证明，很多发达国家因为曾经受到房产泡沫的严重影响，经济一直很难恢复，例如日本，自上个世纪90年代遭受房产泡沫以来，至今仍在努力发展经济，以摆脱房产泡沫带来的经济大萧条的阴霾。所以房地产泡沫，虚假繁荣经济局面，只会昙花一现，最终面临破灭。其特征是房价的暴涨与暴跌。
2.1.2房地产泡沬旳类型
土地价格泡沫。土地是一种特殊的资源，具有数量固定、可开发性有限等特点。随着我国经济体制改革的不断深入，市场经济对不动产的需求日益增多，尤其对土地的需求愈加急迫，这就造成了市场对土地价格的炒作。炒作后，土地价格上涨，超出了原本价值，形成了经济泡沫；如果市场继续对土地进行炒作，土地价格持续上升，价格与价值相差巨大，经济泡沫便转变成为泡沫经济。土地是房地产业的根基，土地价格的持续上升必然会导致房价及关联产业价格的上升；同时其关联产业价格的上升会导致土地价格的二次上升，土地价格泡沫由此产生。
房地产供求泡沫。人类自古便对房子有着执着的追求，拥有自己的房子是普通百姓毕生的奋斗目标，有的父母甚至还要为下一代攒房子”。对房子的巨大需求量导致房价上涨，如果此时某些不良媒体和中介再大肆鼓吹房价上涨说”，为买房人描绘出一幅房地产业欣欣向荣的图景，没有房子还在观望的买房人，为防止晚购买造成经济损失而赶紧下手，已经有房但还有一定经济能力的也随大流囤房”，经济能力好的甚至买几套房子，这样便形成了群体效应，大家纷纷买房。经济能力不错的现金买房，经济能力一般的贷款买房，经济能力差的借钱也要买房，唯恐买晚了吃大亏。对房子的过度消费和提前消费促使房地产业供求泡沫的产生。
2.2投机理论
2.2.1投机的定义
投机是指通过方便快捷的方法，利用市场价格变动从中获取差价的交易行为。投机者可以进行实体经济投机，也可进行虚拟经济投机。他们通过市场调查分析，在低价时买入，高价时卖出，从中获取差价收益。受供求关系等因素的影响，市场价格随时可能发生变动，因此投机也具有很大的风险性。投机者往往更倾向于虚拟经济，能够在短时间内进行投机交易，获取收益。如果投机者违背了市场经济内在规律，投机需求长期远离实体经济，其并没有创造出新的价值财富，只不过把收益进行了重新分配而已。如果投机者获取了很大的收益，他们就更加肆无忌惮地将资金等投入到虚拟经济领域，严重影响实体经济的发展，造成金融危机、泡沫等不良经济现象，不利于国家经济的持续健康快速发展。
2.2.2投机行为机理
投资理论分为心理分析法和技术分析法两种。心理分析法是以市场行为的一般规律为基础，对人们普遍存在的投机心理继续剖析，对投资目标的未来价格走势进行预测，并预计用最快方式在最短时间内得到最多利润的一种想法。技术分析法是以过去交易数据为基础，对未来价格走势进行预测，此理论的基础是历史会重演、价格进行规律性循环以及市场价格反应和消化的一切信息。
对人的本性进行分析。大部分人在面对长期投资时会出现不安、贪姿、胆怯以及不耐烦的情况。专业人士在解读人为何喜欢做短期投资时说，因为生命长度有限，获得快速收益就成为人的一种本能；人在对赚钱有天生的热情，而长期效益具有贴现率高的特点。在此前提下，他认为投机和人的“赌博本能”具有一定的关系，因为具有“赌博本能”的人愿意在投机中支付成本。
根据常规行事的规律。人的投机心理是在本性和投资的不确定因素相互作用下产生，就是一种默契，人们会根据常规来行事。在以常规为行事原则时，人们会将市场价值假设为正确的，是对投资收益进行影响的各种情况相互作用而产生的结果。投资者都想根据参与市场运行的常规行为来判断事物，具有较强的模仿心理，这是常规判断产生的意识。因为很多情况都是对投资行为的常规判断，所以对风险不会有客观的意识，他们甚至认为即使发生问题，也有时间对投资进行调整，因此投资者普遍认为短期投资很安全，对长期投资的考虑比较少。
分析投资情绪和投资动力。投资动力是按照自身认知能力来确定抛出和买入，让投资者在有良好预期时一般都会选择买入。当价格连续上涨时，参与者和投资者就会改变固有的认知能力。一般来说投机情绪是不需要他人引导而自发产生的。在投机情绪比较高时，一些乐观者对上涨原因予以多方面解释，投资者一般不用在现实中寻找答案。
3越南房地产市场泡沫现状分析......13
3.1房地产市场泡沫现状......13
3.1.1房地产泡沫测量的指标........13
3.1.2房价增长率与GDP增长率的比率.......14
4越南VINGROUP集团内外环境分析....27
4.1VINGROUP集团简介...27
4.2SWOT分析.......28
5.VINGROUP集团积极应对越南房地产泡沫的措施.........33
5.1召开专题会议 启动“现金为王”应急方案........33
5.1.1导致VinGroup房地产业务量下降趋势明显....34
5 VinGroup集团积极应对越南房地产泡沬的措施
202年越南房地产泡沫破灭，越南成了全亚洲房租下跌最快的国家，有媒体报道，河内的B级写字楼的租金最近3年下跌了39%。2012年河内写字楼出租率跌破了80%。房地产泡沫破裂之后，VinGroup集团召开了专题会议，讨论了越南房地产泡沫的危害，并积极釆取应对措施。由于VinGroup集团长期以来的谨慎作风，2012越南的房地产泡沫破裂，尽管是覆巢之下，经济损失在所难免，但并没有给VinGroup集团致命的打击。笔者本节重点研究VinGroup集团应对越南房地产泡沫的措施。
5.1召开专题会议启动“现金为王”应急方案
VinGroup集团的管理层历来重视房地产市场泡沬对企业的危害。董事会上开专题会议讨论房地产泡沫的危害，并落实抛售现有房产方案，体现现金为王”应对策略。会议强调房地产是个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输，都是资金密集型产业。房地产泡沫破灭，整个产业生产过剩，经济趋于萧条。因此，房地产泡沫带来的危害会影响到VinGroup集团的房地市场方面的经济收益。房地产泡沫破灭后，房价出现下跌，需求急剧下降，房价再继续下跌，形成恶性循环。承受最大损失的还是房地产行业本身。通过会议的讨论，管理者从思想上重视了应对房地产泡沫的重要性。并从以下几个方面概况了越南房地产带给VinGroup集团的负面影响。
5.1.1导致VinGroup房地产业务量下降趋势明显
2011年，越南房地产出现泡沫破裂现象，VinGroup集团所有房地产的业务量都明显下降。在交易大厅，不见蜂拥而至的人群，不闻稍显嘶现的回复声，相比购房火热时候现在是冷清了许多，房地产交易量持续妻缩。限购可能向二三线城市蔓延的势头虽然不会直接影响VinGroup集团的房地产市场，但是对购房者心理影响非常大，特别是部分认为市场调控幅度不会过大的购房者，受到这一政策预期的影响，观望情绪再次升级。
结论
房地产作为支柱产业在国民经济中起到了重要的推动作用，本文阐述了房地产泡沫相关的经理论。分析了房地产经济泡沫理论、供求理论、投机理论等。对房地产泡沫的种类，房地产泡沫的危害，分别进行分析总结。先是阐述其衡量指标，指出衡量指标有四种类型，第一种是指示类的，第二种是投资类的，第三种是信贷类的，第四种是综合类的；站在房地产泡沫测量方面，来分析越南房地产市场的泡沫现状，并对其状况作出合理评估，分析其泡沬产生的各种原因。
在越南房地产市场的大背景下，对VinGroup集团应对越南房地产泡沫的主要措施进行研究分析。主要研究成果如下：
(1)VinGroup集团在房地产泡沫破灭以后，便随即召开了房地产泡沫相关会议，对其危害作了全面分析，并启动“现金为王”应急方案。(2)VinGroup集团应对越南房地产泡沫制定了具体措施。包括集团对越南政府提出治理房地产泡沬治理的政策建议。(3)VinGroup集团调整房地产开发方案，相应的改变了VinGroup集团自身的供求结构。降低了房地产泡沫对企业的危害。(4)积极响应政府的政策，采取自律方式，保证集团进行诚信交易，不投机炒房。(5)配合政府，为越南房地产市场营造良好的交易环境。(6)采取自救方法，开展多种产业经营。(7)建立了房地产泡沫预警体系。
VinGroup集团是越南国内的品牌企业，除了经营房地产之外，还有旅游、美容健身、医院、教育等多种经营，资金实力雄厚，应对房地产泡沫措施得力，在VinGroup集团管理层的战略规划下，集团必定会更加稳健的发展。
参考文献（略）