1绪论
1.1问题提出
1998年亚洲金融危机以后，面对国内有效需求不足、国际出口需求下降所造成的经济增长连续下滑局面，中央政府适时推出了住房改革政策。此后，房地产作为国民经济的支柱产业，在过去的16年里有力地拉动了上下游产业，帮助经济实现平稳发展，成功“软着陆”。然而，发展过快的房地产业也出现了许多问题。
横向来看，各城市由于不同的住房市场状况，其住房供求结构出现了区域性分化，一些城市住房市场长期处于供不应求状态，而另一些城市住房又存在高空置现象。多数一、二线城市在限购限贷等严控措施之下，住房市场仍保持着旺盛的置业需求，住房销售套数长期大于埃工套数（如图1.1所示），住房供不应求。另一方面，三四线城市的住房市场却逐渐趋于饱和，有效需求不足，住房销售放缓，甚至在哥尔多斯、郑州等城市出现高空置现象。住房市场的区域性失衡启发了思考，各个地区的合理住房供应应是多少才能既满足居住消费需求又不资源错配导致浪费呢？科学的度量区域住房消费规模和住房存量规模显得尤为重要。
要解决以上三个问题，本质上都依赖于对住房消费规模和住房存量规模的动态演化关系的把握。本文尝试利用数理模型，将这一关系量化，定量预测出区域住房消费规模和住房存量规模的动态演变过程，从而使区域住房市场的基本面要素更加清晰、明显。
1.2研究目标
本文研究目标主要有四个。
第一，通过对历史文献的回顾，找出对住房消费规模产生较大影响的人口因素，并梳理住房需求测度模型的建模思路和方法。进一步，在已有模型的基础上，予以适度修正，建立区域的城镇住房消费规模测度模型。
第二，利用本文建立的住房消费规模测度模型，对目前的浙江省城镇住房消费规模进行测算，并对2010-2050年的住房消费规模进行预测，判断其变化趋势，分析各类因素对住房消费规模变化的影响程度。
第三，梳理城镇住房存量供给体系，绘制相应体系框图。分析浙江省各类别城镇住房存量的历史供应情况，并对未来时期的供应分别作出预测，从而预测出2010-2050年间浙江省城镇住房的总供应量。
第四，将2010-2050年间浙江省城镇住房消费规模和住房存量规模结合，分析未来住房市场的饱和度，判断住房缺口或盈余情况。
2文献综述
2.1住房需求
按视角划分，住房需求研究主要有两类：一是以住房消费个体（一般是家庭）的住房需求规律为对象的微观研究；二是以住房需求总量和变化趋势为对象的宏观研究。
2.1.1微观住房需求规律
目前，徵观住房需求研究已经有相对完善的理论基础。1960年开启的住房需求研究主要基于三类视角：基于住房耐用性的住房服务视角，基于住房异质性的住房特征视角和基于住房空间固定性的迁居视角。
第一，住房服务视角。住房不同于一般商品，并不具备同质性特征。Muth开创性地简化了住房的异质性特点，使得将一般商品的分析工具应用于住房分析成为可能。Muth认为，住房提供的“住房服务”不能直接观察，是同质的并且可自由分割的，可以使用“单位时间、单位存量的住房所提供的服务数量”予以度量。这种情况下，住房存量的需求和住房服务的需求有相同的含义，住房市场总价与其成正比，提供的住房服务较多则总价较高。一般商品的分析方法可以加以应用：建立以住房服务为自变量的家庭效用函数和以相应支出为自变量的预算约束函数，根据效用最大化原则，可反解出住房服务需求函数，从而可做更深层的弹性分析等。
进一步，学者开始区分住房存量和住房服务，并提出在分析住房服务需求时应区分自用和租用的差异，用包含占用模式选择方程和住房服务需求方程的联立方程对该过程建模。
第二，住房特征视角。住房可以视作一个整体，也可以视作各项功能特征的集合。特征不仅包括住房本身的装修、户型、水电等，还包括周边的交通、医疗、教育等，住房提供的服务是各项特征的组合。家庭购买商品，实质是购买的商品所包含的特征要素，这些要素的数量决定了住房所带来的效用大小。其数学模型包括以家庭特征为自变量的效用方程和显含住房特征价格函数的预算约束方程，根据效用最大化原则即可求解需求函数。
后续的学者重点关注了有限个特征变量，对其取值作离散化处理，并对其余特征作同质化处理，从而住房就被划分成有限种类别。针对有限种类的住房建立的住房需求函数，其最大的优势在于便于计算不同类别项之间的交叉弹性。
第三，家庭迁居视角。家庭在作出消费决策时，总是要选择最优商品以最大化其效用。然而商品的效用最优选择往往是变化的，消费商品的变化就涉及到交易成本问题。由于相对价值较高，住房的交易成本问题更加突出。因此，在现实中，家庭内、外部环境变化导致住房最优选择变化后，家庭往往并非直接改变住房选择，而是权衡住房消费选择改变带来的效用增加和交易成本的大小。根据这样的思路，学者们将家庭生命周期筒化成若干阶段，建立各阶段总效用模型，通过比较效用变化与成本的差异，家庭做出迁居与否的决策。
2.2人口与住房需求
从现象上看，人口与住房需求有着极为紧密的联系。以美国为例，1946-1964年间，正值第二次世界大战结束后不久，美国经历了总数约为万人次的“婴儿潮”。1969年之后，婴儿潮一代步入25岁的首次置业阶段，美国房地产市场恰逢在这一时期迎来了二战后楼市的第一次繁荣。90年代开始，婴儿潮迈入中年后期，经济能力提升，产生大量改善置业需求，美国楼市正好也在1993-2005年迎来了第二次繁荣。2005年以后，“婴儿潮”步入老龄，退出楼市，美国楼市自此一蹶不振。日本人口和楼市的发展也呈现出类似的一致性，这促使更多专家学者投身于人口因素与楼市关系的研究。
本节梳理了人口与住房需求关系方面的文献，总结了影响因素类别、作用机制和需求预测方法。
2.2.1人口对住房需求的影响因素类别
对住房需求影响较大的人口因素主要有三类，分别是人口的自然结构、社会结构和空间结构。
一、人口自然结构
将不同年龄微观个体住房需求予以加总，其结果可进一步解释宏观住房需求和住房价格的变化。加总各年龄人口需求，得到住房总需求变化趋势，认为20世纪50年代出生的美国“婴儿潮”导致70年代美国住房需求剧增，进而引起年代美国房价快速上涨。M&W还指出：随着1965-1976年的“婴儿低谷”一代成长到适龄购房年龄，美国的住房需求会减少，预计年房价会下跌47%。但实际上该时期美国房价上涨了。其他文献指出，的预测偏差主要是因为没有考察收入水平、财富积累、受教育程度、利率等其他因素对住房需求和价格的影响，在加入控制变量后，人口老龄化的确会减少住房需求，降低住房价格。陈斌开认为中国住房需求来自于20-50岁年龄段的人口，加总这一年龄段个体的住房需求可以发现：2004年以来的住房需求增长率同房价增长率高度一致，说明八十年代以来的第二代“婴儿潮”个体进入房地产市场对于年的房价激增有重要影响。
3住房消费规模预测.........25
3.1浙江省人口分析..........25
3.1.1人口总量情况.........25
4住房存量规模预测.............69
4.1浙江省城镇住房存量分析.......69
5结论与展望...........89
5.1研究结论...........89
4住房存量规模预测
本章主要分为两部分。第一部分分析了浙江省现有城镇住房存量供给，梳理了浙江住房存量体系，并分析了主要类型住房存量的历史供给。第二部分建立了城镇住房总存量规模的量化模型，对基础年份的存量规模情况作出了估算，并在历史供应的基础上假设了不同的未来供应水平，以此实现对浙江省城镇住房存量规模的预测。
4.1浙江省城镇住房存量分析
4.1.1城镇住房存量体系
改革开放三十多年，浙江省经历了快速城镇化过程，城镇规模不断大，城区范围迅速向郊区蔓延。浙江省城镇建成区面积从2006年的218300万平方米增长到2012年的275100万平方来，平均每年增加7600万平方来。
在城镇范围快速扩张的进程中，临近城区的农村土地被划入城镇范围，成为城市的一部分。农村一部分土地被政府征用变为国有土地，另一部分土地则继续保持其集体土地的属性。这样，城镇范围内的土地就包含了两种，一种具有国有土地性质，而另一种具有集体土地性质。城镇住房根据其所在土地的性质，也可分为两种：一是建在国有土地上的城镇住房；二是建在集体土地上的住房。本文所研究的住房消费规模指的是浙江省城镇的常住人口的消费性住房需求总量，与之相对应，本文的住房存量是指为城镇常住人口提供住房服务的房屋总量。因此，两种土地性质的住房都应包括在城镇住房存量体系之中。浙江省城镇住房存量体系如图4.1所示。
5结论与展望
5.1研究结论
本文以人口因素作出发点，预测了浙江省城镇住房消费规模，进一步分析了人口各因素对住房消费规模的影响方向与影响程度。另一方面，本文预测了住房存量的规模，并将其与未来消费总量进行比较，分析了城镇住房饱和情况。主要结论是：
第一，浙江省总人口在未来会呈现先短暂增加至波峰，再持续下降的非对称型。2010-2020年左右，浙江省总人口仍有小幅上升，增长幅度在1.20%-3.10%；峰值之后，人口进入快速下降通道。至2050年，人口下降幅度可达12.05%-16.35%。
年龄结构来看，2010年虽然20岁以下人口明显偏少，但20岁以上人口大体上呈现了正三角形态，主力人口分布于20-50岁；至2050年，浙江省年龄金字塔形状会发生根本性变化：85岁以下人口会呈现出明显的倒三角形状，主力人口集中于岁55-85年龄段，老龄化程度严重。
第二，住房消费规模的变化源于人口结构的变化和生活水平的变化。人口结构因素的影响程度先增大后减小，在2020年达到最大，为68.36%2050年，其影响将迖到40年来最小，占55.07%。人口因素内部，城市化水平、家庭规模持续对消费总量产生正向影响，家庭规模的影响程度一直略低于城市化；人口总量先为正向影响而后变为负向影响，且负向影响快速增大，在预测后期成为主导型因素，直接导致住房消费规模下降；年龄结构几乎一直保持了负向的影响，但影响程度较小。
第三，目前浙江省城镇住房有国有土地性质住房、集体土地性质住房两类，前者为常住人口提供了主要的住房服务。2010年浙江省城镇住房存量规模约为11.84亿平方米。按照低于历史建设速度20%的水平、历史建设速度水平和高于历史建设速度20%的水平，2050年浙江省城镇住房存量规模将分别达到20.3、23.3和26.3亿平方米。
第四，单个家庭的平均住房消费按照历史水平增长，家庭数量按照客观自然规律发展，住房存量供应分别维持在低、中、高速度时，城镇住房将分别于2039、2031和2026年趋于饱和。也就是说，在住房饱和之前，浙江省会面临10-25年的城镇住房缺口。
参考文献（略）