第一章 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
城市管理领域的权利安排是指政府部门之间纵向权利的分类。也就是说，为了实现政府的职能，政府赋予了法律规定，实行各级政府职责的分配，以管理国家事务的公共权力的划分，权力责任阶段的约定，操作规程。政府效率和国家权力在垂直制度中的法律保障机制。政府权利的合理安排是各级政府有效运作、提供公共服务和公共产品的前提。深圳的发展是改革开放以来我国城市化速度和城市发展速度的加快，深圳经济持续快速增长，其发展前景和效果受到城市空间瓶颈的制约。“阳光”是有效突破的必由之路。意义。深圳城市管理存在经济社会快速发展过程中暴露出的城市二级政府管理重叠、权利分类荒谬、权力与责任平等等问题。这是一个降低行政效率的问题，我国其他城市尤其是大城市，也是快速发展过程中一个并存的问题.
目前，深圳市建设用地已经达到 917 平方公里。在此背景下，深圳市政府按照中央和各部委“通则”改革的总体思路，结合深圳市的实际情况和各辖区的情况，对旧城堡盘空间瓶颈的制约。为了进一步提高城市更新的效率，深圳市长在 2015 年 8 月 29 日签署了市政府第 279 号令，决定在罗湖区城市更新领域部署搬迁规划试点。2016 年初，深圳市计划以改革国家结构为突破口，对泸湖区进行更新，从而在全市范围内建立“强假释”改革。2016 年 10 月 19 日，深圳市长还发布了《市政府第 288 号条例》，明确了地名许可、检查等事项，以及行政区划、服务、处罚、检查等事项。二城市更新工程，各区及新区的管理调整组织，城市更新单位向各区政府审核。该市正在计划由国家土地委员会通知。罗湖区旧城更新试点工作起步较早，经验成果可在全市范围内全面推广。
从深圳的土地利用的经济效益来看，2017 年深圳每平方公里产出国税税收 2.6 亿。过去因为“三来一补”形成的大量厂房已经不能满足现行深圳的发展，目前通过城市更新，对旧工业区进行升级改造，“腾笼换鸟”推动城市产业升级，提升土地经济效益。
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1.2 文献综述
1.2.1 项目策划研究现状
项目规划最早起源于欧洲，其雏形是项目投资评估。1920，美国颁布了“港口规划”，这种行为首先界定了项目的分析方法，涉及可行性研究的原则。1936，美国再次启动“防洪预案”，并将项目的初步研究正式纳入项目计划，这提高了项目的有效性。这是项目规划的初始阶段。第二世界结束后，经济的快速发展为项目规划提供了温床，进入了快速发展阶段。
70 年代和 70 年代以来，项目规划的发展日趋成熟。特别是在美国，项目规划在理论和实践上都得到了发展。这反映在参与规划的人员迅速增加，项目规划的实践经验相对完整。同时，项目规划也存在一些缺陷。大多数项目都追求经济效益，却忽视了对社会环境问题的关注，带来了一些社会问题。
今天，这个计划已经成为一个独立的课题。项目规划也渗透到其他部门，包括政治、经济、设计、旅游、市场营销和管理。项目规划在社会生活的各个方面都起到了不可或缺的作用。项目规划的发展水平反映了城市发展的程度。
在国外城市建设活动中，项目规划也得到广泛应用和发展。诸如建筑规划之类的城市建设规划活动发展得相对较好，它在行业内被广泛接受。特别是在欧美、日本等先进国家，建筑规划的理论和实践发展比较成熟，早期的项目信息收集、分析程序和机制、项目评价和公众参与都比较完整。
第二次世界大战后，欧洲城市道路和建筑等待修复。政府和城市建设者已经把重点放在城市重建上，并倾注了大量的激情。在这样的背景下，建筑规划开始运作，形成了最早的理论。为了保证建设项目的效益和良好实施，建设者开始引入先导理论，如项目早期可用性研究和系统分析方法，并开始为以后的建筑规划发展奠定基础。
历史上，各种社会活动强调战略的重要性。古人说：“我先做后做。”近代以来，思想在我国学术界已得到广泛的应用。程序的关联理论贯穿于各个学科领域，并与各种专业理论交叉。根据规划理论的研究和学术文献的统计，与当前规划阶段相关的部门包括营销计划、管理计划、设计计划、技术发展计划、公共关系计划和媒体项目。
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第二章 项目的背景和内容
2.1 项目的背景
2.1.1 项目的位置
项目所处区位图：
本项目位于深圳市罗湖区东晓街道布心片区。根据法定图则的标准分区，本项目位于深圳市罗湖 03-04 号片区[布心地区]。项目拆除用地面积为 21424.4 平方米。罗湖区地处深圳中部，毗邻香港，是深圳市的金融中心区、重要商贸区、黄金珠宝产业的重要基地、文化创意产业的重要集聚基地。罗洲是深圳市另一座城市，其中土地、资源、环境负荷四个发展瓶颈的目的地，尤其是城市人口遇到了空间瓶颈问题。罗湖区拥有成熟的城市配套设施和优美的自然环境，城市绿化覆盖率居全市之首。
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2.2 项目的内容
2.2.1 项目的范围
项目位于深圳市罗湖区东晓街道布心片区，现状东湖路以北，围岭以东。项目地块东临东晓路；西接东昌路；北靠春和路，毗邻深圳市翠园中学东晓校区；南靠东湖路，处于地铁 5 号线布心站 100 米范围内。项目拆迁用地面积 21,424.4 平方米。
2.2.2 政府的要求
城市规划实质上是政府的公共政策，而政府的决策是一个城市规划的过程，它运行其权威，并与每个社区的利益合作。但是政府有自己的城市建设需求。地方政府通过宏观调控和市场协调机制协调各城市群的利益，代表个人、群体、组织和全体成员的公共利益，同时地方政府也受制于自身利益的追求。特别是随着土地制度的转换，土地有偿出让成本是政府财政收入的重要来源，地方政府有扩大城市空间规模的动机，城市规划是重要的利润手段。
如何促进城市经济发展，是地方政府关注的焦点。其中，经济发展扩大了经济总量，提供了更多就业机会。投资城市的建设改善了城市。不仅可以促进经济发展，而且可以增加政府收入，扩大就业，改善城市建设。为此，地方政府不仅希望通过城市规划使城市空间资源合理化，而且希望通过城市规划和建设改善城市形象，促进城市经济发展。由于促进了政府绩效的提高，政府已经超出了洛区城市更新规划的物质空间表层。它还关注经济社会背后的问题。
城市更新目前已成为融合社会、经济、文化和物质环境全面复兴的城市公共政策，对城市的发展，尤其是对旧村庄、旧厂房、旧城镇等“三旧”区域的发展，有着重要的影响。本文通过实地调研，从经济、社会、环境三个方面对城市进行分析，并分析三个旧区改造的效果。虽然研究已经发现并经历了城市的更新，但 XT 地区的经济效应在很大程度上体现了土地单位生产率的提高，但土地积累的效果仍然不明显，但其社会效应和环境效应却很显著。
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第三章项目投资环境 ........................................ 19 3.1 项目宏观环境 ............................................. 19
3.1.1 国民经济发展 ........................................ 19
3.1.2 固定资产投资 .................................. 19
第四章市场与竞争环境分析 ................................ 26
4.1 区域市场情况 ........................................... 26
4.1.1 罗湖区住宅市场分析 ................................... 26
4.1.2 罗湖区商业市场分析 ............................. 27
第五章经济效益测算 .............................................. 37
5.1 测算前提及限制条件 .................................. 37
5.2 项目应补地价测算 ..................................... 40
第五章 经济效益测算
5.1 测算前提及限制条件
本项目目更新改造方式为拆除重建类项目，改造方向为商住，拟建设为高层住宅及裙楼商业的商住小区，另配建有部分保障性住房。
假设该项目整体规划符合深圳有关部门要求，规划指标可获得相关部门批准，能顺利取得项目的开发权。
根据现有资料及类似案例分析，项目本次经济效益评价所涉及的方案主要有 4 种。项目的开发建设用地面积为 15,717.4 ㎡,计容总建筑面积介于 122,596 ㎡至 141,457 ㎡之间；其中住宅建面介于 112,606 ㎡至 131,467 ㎡之间，商业建筑面积为 7,740 ㎡，公建配套建面为 2,250 ㎡；不计容建筑面积 33,000 ㎡，全为地下车库使用。根据现有资料，我们设定的项目方案为高层住宅+裙楼底商的模式；住宅及保障性住房为毛坯交房，公共部分装修。
方案 1 至方案 4 下项目经济技术指标如下表所示：
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第六章 经济效益分析的结论
6.1 项目风险及防范建议
6.1.1 开发风险
开发风险——项目规划指标尚未稳定，用地及建设手续仍不完善，项目开发建设存在一定不确定性。
根据委现有资料，目前本项目所属城市更新单元尚在申报阶段，项目规划指标等尚未获得相关部门批准，项目用地及建设手续仍不完善，如相关手续办理进展不顺利，将可能影响项目开发进度，从而对项目的经济指标产生不利影响。
建议：加快城市更新项目申报、用地及项目建设有关手续，完善项目开发的合法性，确保项目可如期开发。
6.1.2 市场风险
随着深圳市城市更新的推进，所属区域已有的中华自行车厂项目、独树村项目、特力-吉盟工业区改造项目、布心工业区更新项目等城市更新项目陆续启航，未来会分流部分客户群体，对本项目形成一定的竞争威胁。
建议：本项目建筑规模相对于周边同类城市更新项目来说规模相对较小，具备快速开发优势，可通过合理安排项目开发及入市时间，有利抢占市场先机，建议本项目以差异化竞争，以中小户型为主，在档次及品质方面比周边项目有竞争优势，与市场供应互补。
参考文献（略）