第一章 绪论
1.1 研究背景与意义
随着人民生活水平的日益提升，房地产行业的竞争日益激烈，随着企业不断的扩大与完善，购房者对住宅工程质量要求不断加强。为快速提升住宅品质，提高项目管理人员的质量管理意识，加强质量管理水平，许多大型房企均开始使用工程第三方检测机构对工程建设全过程进行质量评估，主要从实测实量、综合观感、材料、安全文明施工、进度计划、业内资料等方面进行评估，其中实测实量评估为重点，形成了较为完善的项目第三方工程评估管理规定。统计至 2017 年底，国内的检测认证机构总量共达 3.58 万家，工作人员为 135 万人，企业员工 100 人以内的机构比例占 96%，大部分为中小型企业。中小型企业涉及的领域及专业度均非常有限，检测的内容较为单一，难以满足各行业多维度的检测需求。人民对住宅的质量越来越重视，政府机关也关注到了房屋的质量，在这个大环境下，大型的综合检测机构具有较大的优势，可充分把握市场的动态及县积极，满足各行业的新型需求，具有更大的市场空间。在 2017 年，马振珠在第九届全国第三方检测检测实验室发展高峰论坛会上发表演说：根据国务院的战略规划，提出中国的检验检测机构要实现品牌化、规模化、国际化，一定要使企业做大做强，对于结构单一的检测机构，则必须在各自领域中实现技术领先，更细致更完善[1]。譬如混凝土水泥生产线，有许多大型设备，厂房需要安装上千吨、上百吨的装置，建材基础,囊括水泥制作工艺及监理单位均对综合性的检验检测机构有较大的需求。
除了采用第三方检测公司，一些房地产公司在企业内部独立组建项目实测实量团队进行质量监督。传统的房屋测量必须多人多台测量设备配合方可完成完整的工作，不单作业琐碎，而且测量精度也不高。伴随着数字城市建设的起步，人工智能设备在建筑测量领域的应用越来越广泛。
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1.2 国内外研究情况
1.2.1 国外测量设备的应用
奥地利维也纳技术大学的卡门教授初次提出测量机器人的概念，卡门教授等人于1983 年采用视觉经纬仪改装成功第一台测量机器人，并且将该设备应用于探测矿区的地表运动[3]。近年来各家厂家接踵推出了很多相似的测量机器人，取莱卡公司制造的测量机器人为例，其特质为：拥有 CCD 摄像机和马达机构，同时具备自动对焦、观测、统计及数据传送的性能，可完成对大型建筑物或地表的全自动变形测量和动态测量；配制相关的图象处理软件后，采用两台测量机器人对模式进行识别，并且通过匹配相关影像的匹配，能快速无接触得完成大批量天然特性点的高精度实时测量，此方法无需要在目标点上设定特殊标志，在近距离范围内，精度可实现±0.122mm，能应用在大型工业构件的形状测量；具备全自动跟踪非常规目标的功能，配置 360 全方位棱镜，能完成对运动载体的全自动追踪测量，适用于水中测量；单独观测方向时，不需要精确照准，通过 CCD捕获的像点坐标对相关的目标点进行视准轴偏差更正，进一步获取无误的方向值，可大幅提升测量速度。
测量机器人的进化历程可分为三个阶段①要在被测物体上设置标记，大体上以反射棱镜为协作目标，称之为被动式三角测量，即极坐标法测量；②主要以构造光作为参考标记，就是使用构造光形成的点、线、栅格扫描被检测的物体，经过空间前方角度交汇法明确被测点的坐标，叫做主动式三角测量，主要由两台马达及 CCD 传感器的视频电子经纬仪和网络计算机构成；③现在正在进行开发的测量机器人，也不需要协作目标，只需依据物体的特性点、轮廓线和纹理，采用影象处理的方式自动辨识、匹配和照准目标，依旧使用空间前方交汇的原理获取物件的三维坐标和形状[5]。
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第二章 S 公司实测实量成本现状与问题分析
2.1 S 公司概况
S 公司建立于 1998 年，目前已成为我国领先的城市发展服务商，业务涵盖住房建设、小镇产业、综合性商住建筑的建设运营，并且包含城市更新、金融、长租公寓、社区服务、物流仓储、教育、家具家装等领域。截至 2018 年 6 月，总资产超 1400 亿元人民币。
S 公司长期深耕珠三角及长三角地区，进一步扩张至中国其它具备高增长潜力的区域及城市。当前运营项目已覆盖广州、东莞、珠海、惠州、肇庆、云浮、江门、清远、汕头、湛江、深圳、佛山、中山、成都以及长沙等经济较为发达的城市，截止至 2018年 6 月，处于各个开发阶段的项目总共达到 80 个，为近 35 万业主提供高品质的生活住所及房屋的物业服务。
S 公司自创建以来，积极主动寻求和探索行业发展趋势，深入探索市场的潜在需求，努力开拓房地产市场，不断提升住宅品质，优化产品配置。保证及提升工程品质，提高客户的满意度成为市场竞争的重要武器。在规模不断扩张的同时，如何快速、精确得识别房屋的工程质量成为了一大要点，投入的第三方检测及人力不断增加。因此，如何在人力成本大幅提升的年代控制好成本的投放成为了重要的课题。
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2.2 现状与问题
2.2.1 实测实量背景分析
由于人民对住宅产品质量要求的逐渐提升，人民的消费认知、维护自身权益的认知逐渐增强，人民迫切需要质量好、品质优的住宅产品。住宅已经成为人民花费的奢华品，人民对房屋住宅的多功能化、实用性、艺术性、便利性、优质感的需求逐步提升[16]。行业当中的各家房企，无论规模大小，为了获得优质的市场条件，在高端市场中占一席位，并且引领高精尖的行业发展，均大量提出具备房地产企业独特气质的标准化施工做法、高于国标的企业标准化验收标准，编制具有各自特点的工艺要求及规范。实测实量作为工程质量管控的一种技术措施应运而生[17]。每家施工单位为了能够在迅速扩张的市场竞争中获得一席之地，占据市场的有利位置，在同行中提高自身的竞争力，均开始大力支持房地产企业的实测实量等相关举措。社会前进的步伐使得各行各业不断提高自身产品的品质，房地产亦然。实测实量是进行过程施工管控的一种重要的技术措施，关键在于根据各家公司的质量监控标准，以及编制与之对应的检测及验收方法，在工程建设过程当中，对建筑主体进行提前控制，对于隐蔽工程及关键节点的工程，进行过程检查及管控[18]。最终实现主体工程或装修工程在过程检测中能够满足企业及国标的要求，装修标准能满足开发商的工艺验收要求。
2.2.2 实测实量的内容
实测实量是根据国家建筑规范、质量检测标准以及各家企业的验收标准对正在施工的建筑物中的主体机构的各个位置进行定量的测量。模板支撑的定量测量包含：模板的竖向偏移、墙体及柱子模板的竖向、水平、过梁、横梁、柱子、墙体的横截面积及宽度、天面及顶板、屋面梁、楼盖板模板的标高、平整度、模板的连接缝隙的密实性[19]。对于主体结构的测量囊括：模板拆除后墙体的垂直度、平整度、轴线位移、门窗洞口的偏差、方正度、屋面及楼板的水平平整度、厚度、混凝土的密实度、预留洞口的位移偏差、方正度、截面面积等[20]。对于二次构建的砌体浇筑工程的测量囊括：墙体的垂度直、水平平整度、勾缝的饱满度、圈梁、门窗洞口、构造柱与混凝土结合的密实度、水平平整度。建筑装修时期的质量控制要点关键在于抹灰及涂抹腻子的产品质量，装修阶段测量的内容囊括：抹灰的墙体垂直度、水平平整度、门窗洞口的方正度、房屋阴阳角的方正度、完整度、洋房规格尺寸的管控，其中主体内部的检测关键在于墙体的垂直度、套方在打点充筋时的检测与验收；工程竣备交付时期，户内住宅的墙体间距与进深、洋房墙体的方正度、墙体阴阳角的方正度、地面及天面楼板的平整度、层高、门窗洞口的方正度、门窗高度及宽度尺寸等[21]。
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3.1 K 项目基本情况 .................................. 16
3.2 S 公司 K 项目实测实量成本计算基础 ............................. 16
第四章 S 公司传统与智能实测实量成本优化配置研究 ........................... 38
4.1 多项目配置分析 ..................................... 38
4.1.1 多项目成本分析 ................................ 38
4.1.2 运营优化后多项目成本分析 ........................ 40
第五章 S 公司智能检测应用成本控制措施与实施策略 ................................ 48
5.1 成本控制措施................................................ 48
5.1.1 建立科学的成本管控机制 ..................... 48
5.1.2 严控设备成本 ................................... 49
第四章 S 公司传统与智能实测实量成本优化配置研究
4.1 多项目配置分析
4.1.1 多项目成本分析
由第三章的数据分析可知，上一章节并未考虑设备的摊销，由于传统设备损坏率高，经过多年的经验及实践数据可知，传统测量设备在单项目使用后将无法再利用，如卷尺类部品即使未损坏，但容易丢失，因此传统的设备为一次性消耗品。对比传统测量设备，进口三维激光扫描全站仪其理论使用寿命可达 30-50 年，且设备包终身系统升级，初次投入较高，但在多项目中可循环使用。由第三章数据可知，智能设备的单项价格为 80万元，若测量周期按 1 年半计算，使用年限按最低 30 年计算，至少可在 20 个项目当中进行循环使用，但后期设备的维修费用将会相应增加，设备维护及升级也需要时间。从第三章数据分析，若设备在两个项目中使用，单项目价格直接按 40 万计算，则传统测量与智能测量的价格基本持平。因此从第三个项目开始计算，设备原始的采购价格可忽略不计。因此，可看出在工期及流水节拍允许的情况下，房地产项目达到一定的规模，采用智能化设备可大幅降低人工成本的投入。
房地产企业人力成本每年的增长率约 5%-15%，按此增幅，传统测量消耗的大量人力成本将持续增长。同时，智能设备随着技术的增长，价格将有所下降。两个变量随着时间推移反向变化，设备费用递减，人力成本递增。
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结论
一、研究结论
参考文献（略）