第一章 绪论
1.1 研究背景
党的十八大以来，习总书记多次强调改善广大人民群众住房条件的重大意义，他多次指出：房子是用来住的，不是用来炒的。我国的住房保障制度是政府提供的一些制度安排，为的是满足“弱势”住房群体的基本住房需求，这是当前我国房地产市场调控重要内容，也是实现共享改革成果的重要内容。当前要进一步加快我国保障性住房建设，构建多层次的、高效的住房保障体系，努力满足广大人民群众的基本住房需求,引导和促进住房建设和房地产业的持续、稳定、健康发展，当前需要进一步加快公租房的建设，构建立体、高效的保障性住房的体系，切实满足普通老百姓的基本住房需要，使得我国的房地产业能够可持续的稳定、健康发展，确保到2020年全面建成小康社会。
公共租赁住房将成为国家稳定住房价格和解决住房问题的重要抓手。目前我国最重要的民生工程之一就是住房保障，这项民生工程是关系着成千上万的低收入和中等收入人群的“居有所房”梦。改革开放近40年以来，我国老百姓的住房条件普遍得到很大改善。虽然政府通过限制购买和差异化信贷等政策来抵制房价的过快上涨，但随着房地产市场发展的势不可挡，房价过快上涨仍然是不争的事实。这种上涨给人们带来了巨大的经济压力，许多城市特别是大城市的房价上涨速度大大超过了老百姓的承受能力范围。特别是城市中低收入家庭的”住房梦”急需得到政府的支持。目前，公租房的巨额资金需求给地方财政带来了很大压力。如何缓解地方政府的此种经济压力，扩大公租房的融资渠道，实现多层次立体化的融资体系。许多专家学者，不约而同的提出了房地产投资信托融资模式的应用设想。
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1.2 研究目的与意义
本文就目前公共租赁住房建设资金不足和市场供求失衡的现状，运用新的融资方式将房地产投资信托基金与公共租赁住房建设相结合，并提出将其应用于公共租赁住房的建设融资，研究意义具有以下几点。
（一）本文系统科学地提出了在公共租赁住房建设融资的运作模式。很长时间以来，在理论方面，我国关于房地产金融理论的研究滞后于社会实践活动；在实践中，房地产行业的金融需求日益增加，无论是房地产开发公司，金融机构还是消费者，他们都在积极研究和实施房地产金融的实际运作形式。作为一个得到政府大力支持的保障性住房制度，公共租赁住房也与房地产的融资形式也密不可分。 本文在现有研究成果和实践经验的基础上，通过深入探索和实践，系统科学地提出了公共租赁住房建设融资的运作，为社会应用的实践提供了支持。
（二）为政府提供详细的政策建议，以促进公共租赁住房建设的融资模式的应用。随着近期国家改革的加速，廉租住房和公共租赁住房的整合，我国目前的经济适用住房制度面临着新一轮的调整，公共租赁住房作为我国住房保障的主要组成部分。虽然政府近年来继续大量投资，但其效果却微不足道。通过深入研究，本文为政府推进公共租赁住房建设融资模式提供了详细的政策建议，使政府能够加快实践的应用，推动以公共租赁住房建设为中心的住房保障体系建设。
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第二章 相关理论基础
2.1 公租房融资概述
2.1.1 公租房的界定
公共租赁住房是根据市场租金价格给中收入和低收入经济困难的家庭提供的一种可租赁性的住房。与此同时，政府每月向租住的家庭支付租房补贴。 公共租赁住房的目的是解决家庭收入高于廉租房标准，然而却无法购买经济适用房的低收入家庭的住房问题。
2.1.2 公租房建设的特点
住房保障体系的主要组成部分之一便是公共租赁住房。其特点有以下几点：1.庞大的投资规模，较长的建设周期。全国各省的公共租赁住房建设任务非常之艰巨。“十二五”期间公租房的建设数量在迅速增加，保障性住房的建设成本随着物价的上涨相应的也有所增加，所以政府所需要的融资规模也空前巨大。同时，房地产这一特殊领域，基本特点之一就是建设周期长，从而导致投资资金回收缓慢，这也是使得投资者不愿进入公租房项目的主要原因之一。
2.政府信用背书，综合风险低。基于公租房项目的产品公共性和政府福利性，提供公共产品的政府必须是参与者，并且是促进公共租赁住房的建设、融资、管理和使用的领导者。以上体现的是，融资具有强烈的政府信用，因此公共租赁住房投资的风险水平较低。
3.具有外在的积极作用。公共租赁住房作为政府提供的福利公共产品，具有外部积极作用。首先，它为城市中低收入家庭提供住房，满足这一群体的基本需求，维护社会的稳定和统一。二是公共租赁住房建设可以刺激多产业经济的发展，对拉动内需，保持经济平稳增长起着重要作用。
2.1.3 公租房建设的融资模式
1.财政拨款为主要来源的融资模式。在此种模式之下，政府主要通过中央和地方的财政拨款和以政府信用为前提的银行贷款为公共租赁住房的开发和建设提供资金支持。但是，这种以财政拨款为主的模式也有它的局限性，那就是这种融资模式将会给地方政府带来相对较大的财政债务危机。有鉴于此，雄厚得政府财政条件和相对较小的公共租赁住房建设规模，适合这种融资模式。
2.设立专门部门的融资模式。在此种的融资模式中，公共租赁住房项目的筹资将由专门的行政部门进行，包括财政基金，大型社会基金和社会闲置资金的投资。这种融资模式，目前已在我国许多城市得到大量地应用。
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2.2 房地产投资信托基金概述
2.2.1 房地产投资信托基金的概念与特点
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）是一种以收益凭证的发行来招募定向投资者，由专业的机构来管理房地产投资，按比例分配投资综合收益的基金。与我国的信托完全是定向私募的事实不同，在国际上，房地产投资信托基金基本上就等同于基金，少量的是属于定向私募基金，但大多数是公开发行的。房地产投资信托基金可以像我国的开放式基金和封闭式基金一样，进行封闭运行和上市交易。
从严格意义上来讲，房地产投资信托基金是资产证券化的形式之一。REITs有两种典型的操作模式。一是向投资者发行收益证书，并将筹集的资金全部投资在办公楼和商场等商业性房地产上，并从这些经营性房产中获取现金流，以此来是给投资者偿付本金和利息；二是，原有房地产开发商将部分或全部经营性房地产资产打包成专业房地产投资信托基金，根据收入平均分为几个部分，如年租金和抵押贷款利息，向投资者提供一种与债券一样的投资形式。跟其他房地产标的相比，办公楼和商场等商业房地产的租金现金流比传统住宅房地产更为稳定。有鉴于此，房地产投资信托基金基本上只适用于商业性地产。
作为资产证券化产品，房地产投资信托基金的投资目标是以稳定的现金流量和创收作为投资对象的房地产；确保基金的大部分收入用于分红是收入分配的重要要求。投资目标，收入分配和产品流通等要求，决定了其的共同特征。 一般而言，归类起来有下面几个特征：
1. 绝大部分净收入以股息的形式分配给投资者。对于房地产投资信托基金的投资者而言，主要收益来自房地产投资信托基金的股息。根据美国房地产信托协会的统计，在对房地产投资信托基金有立法的国家中，超过80%的国家对分红比例有明显要求，其中有50%的国家明确规定分红的比例需大于等于90％。
2.房地产投资信托基金的流动性较高。房地产俗称不动产，很明显可以知道，由于固定性的特点导致其流动性较差。然而，房地产投资信托基金在证券交易所批准上市后，投资者可以根据大盘走向和自身情况，随时将自己的房地产投资信托基金份额进行处置。由此可知，它们具有高流动性，房地产投资信托基金的流动性仅次于流通中的货币M0。
3.资产的出售被严格限制。在美国，房地产投资信托总收入的70%都要求来自超过4年以上的物业收入。据统计，在历年已被摘牌的300多家美国房地产基金当中，它们的平均持有期限为8.5年。在香港，房地产投资信托守则中明确规定，房地产投资信托基金投资的房地产项目的最短持有期必须是2年。
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第 3 章株洲公租房引入 REITs 的必要性与可行性分析.....................173.1 株洲市公租房建设采用 REITs 融资的必要性.........................17
3.1.1 采用 REITs 模式是地方政府拓宽公租房融资渠道的必要手段.......17
3.1.2 提高地方政府建设公租房积极性，缓解商品住宅价格的非理性上涨.....................17
第 4 章国内外 REITs 在公租房融资中应用的经验借鉴............................22
4.1 REITs 在美国公租房融资中的应用................................22
4.1.1 美国 REITs 的及其在公租房建设中的应用........................22
4.1.2 美国 REITs 的运作模式........................25
第 5 章株洲市公租房融资引入 REITs 模式的个案分析............................39
5.1 水竹湖项目简介.................................39
5.2 水竹湖项目经济可行性模型构建的宏观思路..............................39
第六章 REITs 在公租房融资中应用的政策建议
6.1 健全法律法规体系
REITs 在公租房建设融资中的能够发挥最大效应，必须要健全完善相关法律法规，还必须根据实际情况调整、优化公租房的相关法律体系。
6.1.1 健全的法律法规体系
房地产投资工具中的新型“产品”——REITs，是结合房地产业和金融业的市场配置资金的一类新型投资“产品”，政府有关部门、各社会机构等应根据实际情况，参照优秀案例逐步完善、健全相关法律法规，调整、优化相关法律体系，为 REITs 在公租房建设融资中发挥最大效应，得以充分运用。
1.构建 REITs 的专项法律法规。REITs 的实施与运用操作程序繁多、涉及层面广而杂，而当前我国所制定的公司法、证券法、税法等相关法律法规，难以与REITs 进行匹配，实施运用 REITs 也就缺乏法律保障，亦难以保障 REITs 发挥最大效用。因此，应该在节约成本，较快实施的前提下，根据实际情况，借鉴以往经验建立与 REITs 完全能够匹配的法律法规，即进行专项立法，以保障 REITs能够在实际中更快更好的运用起来，保证 REITs 在整个运作流程中所涵盖的设立基金、募集资金、分配收益以及终止清盘等各个环节都能够有序、有效进行。
2.逐渐健全、完善相关法律法规。根据实际情况，借鉴以往经验建立与 REITs完全能够匹配的法律法规，即进行专项立法是必然选择，但是还必须根据实际情况、和市场发展对其他法律法规进行优化、调整，因为与 REITs 完全能够匹配的法律法规，即专项立法也有可能没有涉及到 REITs 的全方位。通过专项法与其他相关法律法规的有效结合，相互支撑，不仅可以提供双重保障，还可以保障各个环节都能够流畅进行。
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结束语和展望
参考文献（略）