第 1 章 绪论
1.1 选题的背景
房地产业的发展对平民百姓的生活有着重大影响，因为房地产市场的快速发展在带动地方经济快速发展的同时，也能拉动诸如设计、装修、造价咨询等上下游产业的发展。自动 21 世纪以来，以北上广为首的全国一二线城市的房地产业均呈现了高歌猛进的发展态势，房地产开工和销售面积以每年 2 成的增长速度快速攀升。从 2008 年起，中国房地产企业的投资总量在 GDP 中所占比重大幅提高，均已赶超英美等发达国家。根据国家统计局相关数据，在未来的二十年内，由于城镇化水平的逐渐提高，全国城镇的人口总数可能会高达 10 亿人，与此同时城镇居民的住宅总面积也会达到超过 300 亿平方米。
2010年起，由于国家颁布了一系列的房地产调控政策，致使房地产市场表现低迷。2013年，房地产市场再度放开，但市场的低迷态势仍然没有发生太大的改变。但是，国人普遍对住房有着刚性的需求，因此房地产市场仍然具有较大的投资潜力。随着社会的持续发展、经济的不断进步以及城市化步伐的不断加快，房地产市场仍然看涨，增值潜力不小，故而上海市房地产市场需求较为旺盛，房地产公司的投资需求增长较快。由于房地产项目的投资金额不菲并且环环相扣，开发风险巨大并且需要各环节间的良好沟通配合。因此，纵观房地产项目投资开发的整个过程，其开头的投资决策环节是至关重要的。从这些年来我国房地产业的发展历程来看，投资决策是目前很多房地产企业经营过程中的薄弱环节，许多房地产开发项目并不由于某些特定的可观因素才致使投资失败和亏本的，而是因为本身就是不可行的。相当一部分企业在做投资决策的分析时很多时候都是根据个别几个人的看法或者是对于市场的感觉而进行的，欠缺科学的论证和合理的依据。即便是一些比较重视前期调研的企业，也经常使用一种反向证明法，即先确定开发地块的位置及各项参数后再进行反向的可行性论证。而产生这种先入为主的问题主要都是因为分析人员总是从各个方面描绘项目投资的美好蓝图，从而向投资企业领导证明项目无论如何都是可行的。这类情况在目前的中国房地产投资类企业中可谓是司空见惯。
.............................
1.2 研究意义
1.2.1 理论意义
房地产项目投资决策研究是指在房地产项目投资开发前为了最大程度上的规避由于决策失误所导致损失，从而实现投资回报的最大化。基于此，需要对项目相关的宏观经济、中观区位、同类竞争项目、项目定位、财务指标、潜在风险等方面进行细致的研究和科学的评价，从而判断项目技术上的可行性以及经济上的合理性，为下一步工作的开展打好根基。
房地产企业投资决策流程的设计是针对目前投资决策流程的缺失而做的补充完善，从而可以更加好的应对复杂的市场状况。投资决策工作不仅仅是领导的任务，更需要的是企业各部门的通力配合，讲究的事企业各部门和各关节的衔接。如若投资决策流程系统地反应各部门和各环节的实际情况，决策才越发的科学和可观，企业才越具有竞争力。基于此，本文希望通过研究国内外已有的投资决策书籍和相关的期刊文献，结合相关理论与房地产行业特点，针对房地产企业的投资决策构建一套有效的组织制度保障体系和投资决策评价体系，为类似房地产企业的投资决策提供科学的理论依据。
1.2.2 实践意义
一套有效的组织和制度保障体系是房地产企业在进行投资决策的基础保障，而拥有一套科学的投资决策评价体系却是房地产企业进行科学投资的重要基础。很多房地产投资企业因其投资决策方法缺乏科学新、数据来源有误、评价过于主观等原因而造成的企业投资决策失误和项目开发流产等的事件屡见不鲜。因此，针对信立公司投资决策研究的不深入和调研报告缺乏严谨性的问题，本文期望对目前信立公司尚不存在的投资决策流程体系进行设计，分别构建综合定性分析方法及经济效益定量分析方法，以定性定量相结合的方式构建科学化的投资决策评价体系。
因此，本文认为，结合房地产企业的真实案例，对房地产项目的投资决策的流程加以设计，具有重要的实践价值和借鉴意义。本论文在学习和梳理房地产投资决策等相关理论和方法的基础上，以信立房产公司为例，对其内部的房地产项目的投资决策流程进行设计，建立有效的组织及制度保障并构建科学化的投资决策评价体系，以期对公司今后的房地产项目投资决策提供科学的评价依据。
...........................
第 2 章 相关理论基础
2.1 投资决策流程管理相关理论
2.1.1 组织决策相关理论
将组织中的各个单元发挥其具体解决和处理问题的能力，共同完成整个问题解决过程便将其称为组织决策，对组织决策的具体内容和性质进行分析之后，能够发现组织决策具备组织性、协调性、动态性和分散性这四个特点，具体分析组织决策的特点可以表现在以下几方面：
由于在组织决策中需要各个成员利用其知识和问题处理能力来完成组织任务，所以并不是每个成员都聚集在一起共同工作，需要各个组织部门和职能部门之间相互协调，使得各个成员通过各自工作的完成，促进整个组织决策过程顺利运行，不难看出组织决策具备一定分散性。在整个问题解决的过程中组织决策需要受到组织规范的制约，这意味着组织成员的行为不可能受到自由支配，他们需要根据组织所规定的内容进行工作，选择合适的组织手段具体分析每一个问题。
组织决策中的协调性与组织成员各部门有关，部门在发展过程中需要将其自身利益作为主体，但是又不可忽视整体组织利益的实现，所以当在组织决策过程中各个部门出现利益矛盾时，需要以整个组织决策的整体利益作为基点，协调各个部门之间的决策行为。
组织决策的动态性主要与组织决策执行过程中的环境有关，组织决策过程所面临的环境并不是一成不变的，它属于一个动态变化的过程，在整个决策过程中需要将新信息进行收集和处理，通过加工之后能够为决策者提供决策依据。
由于在每个组织中都有管理者存在，所以组织在决策时与管理者的主观意识存在一定联系，在决策过程中总要面对一定风险，而这些不确定因素的变化必然会影响最终决策结果，在识别和解决问题的过程中，能够反映决策所发挥的重要作用。对整个决策过程进行分析可以将其归纳为两个阶段的内容，一方面，在决策之前需要对具体问题进行分析，通过对环境的监测能够明确业绩；另一方面在诊断出主要问题之后，便是通过其影响因素确定解决问题的方案，所制定的措施需要与问题解决密切相关。
根据所实施决策程序的内容不同可以将其分为程式化和非程式化两类，其中运用较为理性方法进行决策的称为程式化决策，程式化决策能够有效明确问题出现的原因。
............................
2.2房地产项目定性研究相关理论
2.2.1 市场需求理论
在房地产开发项目评价过程中，市场的需求是至关重要的，因此，针对房地产市场开发需求的分析也就成为了可行性研究中的一个重点。而要进行市场需求分析则需要具备一定的市场需求理论知识，因此，市场需求理论是房地产开发项目评价的基础理论。市场需求理论研究所有消费者对商品需求的总和。对市场需求理论论述得最为详尽的要数西方经济学的凯恩斯需求理论，其具体阐释了市场需求的决定因素和市场需求曲线的推导。市场需求同个人需求一致，同样主要有以下四种主要因素所决定：一是商品的价格，这是最重要的因素，价格的高低决定了市场对这种商品的需求量①；二是消费者拥有的货币收入和财富，只有消费者能够买得起的商品才会真正形成需求，否则一切空谈；三是消费者的个人偏好，只有消费者对于一件商品满意或者能够从中得到预期的效用才会促使消费者完成购买行为，形成需求；四是相关替代品的价格，例如两个用途相似，但价格不同的商品，它们各自的需求受到对方价格涨跌的影响。
2.2.2 SWOT 分析理论
SWOT分析理论，最早由20世纪80年代初由美国旧金山大学的管理学教授韦里克提出，又称作态势分析法或优劣势分析法，主要用来确定企业自身的竞争优势（strength）、竞争劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁（threat），从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机地结合起来。在具体应用中，SWOT分析就是将与研究对象密切相关的各种主要优势、劣势、机会和威胁通过矩阵的形式列举出来，然后将各种因素综合起来系统分析，得出决策所需的结论。SWOT分析理论充分考虑到了企业内部的环境和外部的环境，因而是一个考虑或者分析得较为全面的理论。
SWOT分析理论本来是用在战略分析中的著名理论，但是由于这个理论的有效性，促使它被应用到很多相关领域。在可行性研究中就广泛用到了SWOT分析理论，这是为了给项目进行准确定位而进行的内外部环境综合分析。
.........................
第 3 章 信立公司投资决策现状及存在问题 ................... 163.1 信立公司概况及 LB 房地产项目介绍 ........................ 16
3.2 信立公司投资决策存在问题 ........................... 17
3.3 信立公司投资决策问题原因分析 ......................... 18
第 4 章 信立公司投资决策流程体系的设计 ....................... 19
4.1 投资决策流程结构体系 ..................... 19
4.1.1 流程设计的方法概述 ......................... 19
4.1.2 房地产投资决策内容和流程体系概述 ............................... 19
第 5 章 信立公司投资决策流程的应用 .......................... 27
5.1 组织及制度保障体系的构建 ................................... 27
5.1.1 投资决策团队的组织原则 ........................... 27
5.1.2 投资决策团队的建立 ................................ 27
第 6 章 投资决策的实施与保障
6.1 实施方案
为尽快实现管理工作实现国际化要求，开展了以提高管理水平和管理效率，适应国际市场的个性化需求为目的的管理流程再造工作。
（1）按岗位梳理工作内容进行岗位工作分解
公司各部门所有员工首先梳理清楚在手的工作任务，对照岗位职责，理清是否所有任务都有人干，在手的工作任务是否在岗位职责中包含；对每一项工作任务按工作流程进行细化分解；同时对涉及到的制度、规定等进行梳理排摸，寻找制度支持，有章可循。对下一步分析流程的合理性及流程设计提供依据。
（2）完善部门职责
通过对岗位职责的梳理，主项对照部门职责，修订完善部门职责，力争做到部门职责完善清晰，接口关系合理。
（3）形成流程化管理的三级文件
通过岗位职责的分解工作，梳理工作流程，完善部门职责，梳理制度文件等工作，形成三级管理文件，提高工作的制度化、流程化和标准化，保证公司运转的高效性。
..........................
第 7 章 结论及展望
7.1 信立公司投资决策设计研究的基本结论
此篇论文主要就是针对于房地产项目投资决策的相关理论和方法予以总结和梳理，结合信立公司实际，很好的将设计的投资决策流程体系运用了起来，并且从组织及制度保障体系的构建、定性分析方法建立和定量分析方法建立三个角度对项目进行了投资决策流程设计研究分析。综合来看，通过将构建的投资决策流程运用到实际的房地产开发项目中去，可以较为准确的判断出该项目在选址、方案设计、开发建设条件、财务等各方面合理性及可行性，从而为房地产企业的投资决策提供科学的依据，因此投资决策流程的建立是必要且有效的。通过实证研究本文主要得出以下结论：
第一，通过对信立房地产公司实际项目的实际情况分析可知，拥有一套科学合理的房地产项目投资决策流程对房地产项目的开发具有非常重要的意义，它既可以降低房地产企业的投资风险，又可以保证房地产企业的利润最大化，因此设计一套完整系统的投资决策流程对房地产企业的发展非常有益。
第二，通过SWOT分析，可以知道信立房地产公司LB项目的优势、劣势、机会和威胁并存，但LB项目的优势远远大于劣势，面临的机遇远远多于威胁，LB项目的发展前景是比较看好的。只要信立公司能够充分利用自身优势，积极把握机遇，那么就能够在LB项目的实施过程中最大限度的降低项目的投资风险。
第三，通过市场调查分析，该项目符合青浦区整体规划，优越的地理位置、综合性的功能和高品质的建设能够满足消费者日益提升的品位追求，并且项目所在的大虹桥商圈经济环境因素较好，房地产市场发展稳健，市场需求较为旺盛，该项目市场前景看好，项目将有较好的升值空间。
第四，通过经济测算，项目具有较高的经济效益，内部收益率64.38%，获利能力较强。通过敏感性分析，项目的财务风险在合理可控的范围之内，综合考虑，抗风险能力相对较好。
参考文献（略）