一、绪论
（一）研究背景与研究意义
1、研究背景
随着我国市场经济和房地产业的不断发展与壮大，物业管理已经成为与现代人居生活息息相关的服务产业，2003 年我国《物业管理条例》的颁布出台，填补了行业准则的空白，各级主管部门相关政策法规也逐步完善，使物业管理从不规范走向规范，也为物业管理行业的快速发展提供了制度依据，推动了物业管理行业的规模发展。如今社会对物业服务的需求越来越明确，怎样才能在竞争中获得竞争优势，抓住市场，提升客户满意度，增强市场竞争力，已成为物业管理服务企业必须思考的问题。
另外，在如今“互联网+”环境下，由于互联网、云计算技术的迅速发展，带动我国经济结构的调整和转型升级，也刺激了我国物业行业的创新发展，为整个物业行业带来了新的机遇。不少品牌物业已在互联网+应用中不断探索取得了进展，现代信息技术不仅带来了新的商业模式和服务手段，使物业服务从集约化管理向差异化管理进一步延伸，加速了物业管理行业的转型升级。
航兴物业公司（以下简称“航兴公司”）是航天推进技术研究院下属三级公司，是一家拥有近 10 年发展历史，立足航天、面向周边市场、拥有独立法人的物业管理企业，公司现有员工 2000 余人，服务面积 150 万平米，因为“一院四地”的管理格局，航兴公司服务范围涉及北京、上海、西安、武汉等四个城市，拥有“智慧家园”互联网+物业管理的网络平台，航兴公司正大力推进市场拓展的步伐, 但作为央企内部的物业公司，90%以上业务服务于单位内部，公司没有开展实质性的策略研究，策略规划基本停留在发展愿景的层面，缺乏深层次、科学的、系统性发展策略研究。由于发展定位不明确、没有结合自身的现状和优势、只依赖核心内部市场，造成公司业务发展的局限，随着国有企业主辅分离政策的实施，将对航兴公司的发展带来了巨大的挑战和压力。
2、研究意义
本文对物业服务类企业市场环境及技术发展进行梳理，由于国有企业主辅分离政策的实施，因自身业务过于依赖核心内部市场，航兴公司未来发展受到巨大挑战和压力。因此将航兴公司自身作为主要研究对象，通过分析公司内部发展现状、管理结构，同时联系外部环境影响因素，为航兴公司制定出符合实际的发展策略。
本文的研究对与企业管理者如何制定发展策略具有借鉴意义，特别对于类似的物业管理企业来说，有助于企业了解自身所在的内外环境，分析自身的发展现状和优势，谋求市场的拓展和利润的增长,对新形势下构建核心竞争力、实现物业服务的转型升级具有一定的指导意义。
..........................
（二）研究思路与研究方法
1、研究思路
根据航兴公司的发展现状，结合企业策略管理相关的理论知识以及前人的文献研究，本文针对航兴公司发展中存在的问题，全面分析其内外部环境，提出航兴公司未来应实施的发展策略、策略步骤，并分析策略实施保障。
航兴公司作为航天实业集团的子公司，经过这些年的发展，逐渐意识到竞争对手增多和公司内部业务模式单一无法突破自身发展的瓶颈，距离成为知名的一级资质物业企业还有一段距离。因此，本文拟分析的问题为：为了面对激烈的市场竞争，航兴公司如何完善价值链并制定适合自身的发展策略？
首先，从宏观层面先分析航兴公司的外部环境，本文主要利用 PEST 模型与波特五力模型分析航兴公司所处的外部环境，并进一步建立外部因素评价矩阵；其次，详细介绍航兴公司的基本情况，我们从组织结构、能力、人员构成、资源等方面分析公司的内部环境，并建立内部因素评价矩阵；再次，根据之前的分析建立 SWOT 矩阵模型并提出航兴公司的策略选择，确定公司愿景和使命，明确公司策略定位和目标，以此制定航兴公司的总体策略、竞争策略，以及为前两者服务的职能策略；接着，根据指定的发展策略，为航兴公司制定策略实施的步骤和保障措施；最后总结本文的研究发现，并提出不足之处以及未来研究的新方向。
本文研究思路逻辑图如图 1.1 所示。
.........................
二、文献综述
（一）国内外相关研究综述
1、国内物业管理与策略
我国最早产生物业管理概念的地区是香港，随着改革开放，一大批先进的思想和技术陆续涌入内地，物业管理的理念也随之流入内地，先后传入深圳、上海广州等地。但是长期以来，我国普遍将物业管理作为房地产的一部分，认为物业就是简单的保安、清洁、维修而不需要专业的人才，因此忽略了物业管理方面的研究和教育，使物业行业在未来长时间没有得到重视。
国内目前少有利用系统管理理论进行研究的文献，因此实践性和操作性的研究成果对于我国物业企业未来的发展具有重要的借鉴意义。目前的研究成果主要分为三个阶段，这些研究大多是关注公司的经营模式：
首先在第一阶段，在 21 世纪初，是物业行业对增值服务的探索时期[1]。随着房地产住宅小区的物业基础服务越来越成熟，物业公司开始不满足于微薄的利润，尝试向多元化方向发展业务，从而产生了多种增值服务理论。周冲等（2011）人提出提供超出常规的、个性化的服务。其他的学者也从不同的角度给物业服务増值的实施提出了建议[2]。刘国民（2003）提出坚定不移推行相关多元化策略[3]。汪双星（2003）认为服务质量是物业企业占据竞争地位的关键，而提高服务质量的核心因素就是服务附加值[4]。
在经过十年的缓慢探索后，我国的物业行业开始进入稳定发展的第二阶段。该阶段我国开始借鉴国外更加完善成熟的物业管理模式。陈伟（2012）首次提出了物业管理商业模式的概念和分类，其提出的理论对我国物业行业的发展具有一定的前瞻性[5]。
近年来，随着网络技术的发展，许多行业都开始寻求技术创新。传统的物业管理已经不能满足客户的需求，物业行业步入寻求发展创新的第三阶段。互联网技术的飞速发展使越来越多的人加入探讨“互联网+”环境下企业的转型升级，相关研究成果不断更新，总的来说，这些理论研究根据研究范围分类可以分成两部分：对行业进行的概括性研究以及对单个企业具有针对性的研究。
我国的物业领域相关的研究多是借鉴国外的先进理论和实践经验为主，也有部分集中于实际操作领域，如物业管理的制度政策、法律案例等，但仍未形成一套系统、成熟、可行的物业管理理论体系。通过查阅相关文献发现，我国学者对物业领域的相关务实性研究较多，但是这些文献仍然缺乏整体性和层次性系统研究。
秦峰（2014）提出了在互联网背景下整合住宅小区资源以延伸产业链，如建设虚拟养老社区，为开发商提供相关服务等，创新服务模式以促进企业的经济转型。陈春兰（2015）认为信息化手段是经济转型升级的关键，她以一家物业企业为例，提出探索 B2F 模式，应以业主为中心打造衣食住行娱一体的社区全服务，逐渐形成以社区服务为核心向外辐射的商业生态平台，最终转型为服务集成商[6]。刘寅坤（2015）认为以互联网为平台，物业企业不仅要为客户提供专业的物业服务，还要负责提供综合服务与增值服务的供给 [7]。牟敏和程鹏（2016）探讨了社区 O2O 模式对物业企业经营过程的影响，并以云智慧平台为例提出建议[8]。
.......................
（二）理论基础
1、战略管理理论
（1）战略与企业战略
“战略”一词与企业经营联系在一起最初是出现在西方管理学名著《经理的职能》一书中，后来“战略”才被人们逐渐赋予了更多丰富的内涵而广泛应用于其他领域。《辞海》中解释“战略”：“泛指重大的、带有全局性或决定全局的谋划”。企业战略就是将战略思考运用于企业即经营活动中。
企业战略是对企业长远经营与发展所做出的全局性谋划[11]，换句话说，企业为了谋求长期的生存发展，而必须要获得竞争优势，为此对企业的主要成长方向、目标以及实现的途径、手段等方面所展开的一系列全局性、根本性和长远性的谋划。企业策略中包括营销策略、竞争策略、品牌策略、人力资源开发策略等。现代管理学中认为企业策略是从上至下的整体规划过程，而将其分为公司策略、职能策略、业务策略、产品策略等几个层面。
（2）企业策略管理
对于企业策略管理,不同管理学者从不同的角度对其认同的定义不完全相同。安索夫（1976）提出了“企业战略管理”的概念，在他的书中企业的战略决策是指将企业的短期行为决定同长期目标相结合而形成的一系列经营管理行为[13]。斯坦纳（1982）在则认为：企业战略管理是确定企业目标,根据企业宏观环境和内部经营要素确定企业决策,保证决策的正确落实并使企业目标最终得以实现的一个动态过程[13]。战略管理学者卢克认为,战略管理是通过制定一种或几种有效战略,来达到企业目标的一系列行为[14]。目前我国学者共同认同的定义是指企业确定其使命并根据内外环境设定企业战略目标，然后为保证目标的实现进行谋划，依靠内部能力将这种谋划和决策付诸实施，在实施过程中进行控制的一个动态管理过程[15]。
（3）战略层次理论
战略的制定并不是高层管理者的职责，中低层管理者也应当投入到制定战略的过程中，战略决策一般分为公司层战略、业务层战略、职能层战略三个层次，三者由高到低。公司层战略又可以分为扩张性战略和防御性战略。扩张性战略中，当公司集中于单一产品或服务的成长时，常用到的战略有市场渗透战略、市场开发战略、产品开发战略；当公司垂直一体化时，常用到的战略有向前一体化战略、向后一体化战略和水平一体化战略，当公司多元化经营时，常用到的战略有相关多元化战略、非相关多元化战略。而收缩、剥离及清算战略则通常包含在防御性战略中。业务层战略包含了成本领先战略、差异化战略和集中化战略，业务层战略也可以称为竞争战略或事业部战略，属于第二层战略。职能层战略一般可分为营销战略、人事战略、财务战略、生产战略、研究与开发战略、公关战略等，一般为公司层战略和业务层战略服务。
............................
三、航兴公司外部环境分析 ..................... 13
（二） 行业竞争环境分析 ................... 17
（三） 外部因素评价矩阵 .......................... 22
四、航兴公司内部环境分析 .............................. 24
（一） 航兴公司简介 ......................... 24
（二） 公司资源分析 .......................... 26
（三） 价值链分析 ........................ 30
五、互联网+背景下航兴公司发展策略分析与制定 ...................... 37
（一） 航兴公司发展策略目标体系的确定 .......................... 37
（二） 航兴公司策略的分析 ..................... 39
六、航兴公司策略实施及保障措施
（一）公司策略的实施
1、实施步骤
（1）稳定策略（2016-2017 年）
扩大服务区域，提升服务水平，全面实行标准化服务，生产区和生活区物业服务进行初步细化、延伸。 管理方面，通过开展强化管理提升活动，推进标准化质量体系建设，鼓励技术创新和管理创新，加强人力资源体系建设，加快质量、安全、消防、保卫等综合管理能力提升，通过大力开展党建及企业文化建设，共同营造协调高效的管理环境。
（2）扩张策略（2018-2019 年）
争取取得物业管理企业一级资质，物业管理人性化、专业化，品牌化，形成面向生产区和生活区的多种物业服务项目，向周边市场开拓取得成效。
（3）专家策略（2020）
预测和评估规划执行情况，并补充完善策略规划与实施方案，逐渐提高内部建设水平；在公司的细分市场领域扩大市场占有率,同时进行品牌营销策略,使公司发展成为具有品牌知名度、专业性强的物业管理企业。
..........................
七、研究结论与展望
（一）研究结论 通过研究，本文得出结论如下：
（1）明确航兴公司策略定位，即以航天内部为中心,向周边外部市场福射,发展企业内部单位物业服务市场。同时，在互联网环境下，合理利用移动互联网、云计算、大数据等技术大力发展社区服务业务,发展智慧家园和居家养老服务，以特色服务发展，力争成为国内一流的物业服务公司。
（2）确定航兴公司策略趋势为增长型策略，同时公司整体实施多元化发展策略。航兴公司外部延伸扩展专业性强的物业服务项目，对外扩展业务，成为企业新的利润增长点。
（3）从三个实施阶段出发，提出了五年来的实施工作重点，并制定了三个实施步骤及重点以达到策略目标。
（4）从航兴公司内部治理结构、组织架构、组织文化、信息化构建和内部风险控制五个方面提出了策略实施的保障措施。
本文依据航兴公司在新形势下的经营状况、内外环境、价值链和优势劣势等，提出了航兴公司的发展策略，为企业实现快速发展具有提供借鉴。
参考文献（略）