第一章 绪论
1.1 研究背景
随着国际资本市场的发展，劳动生产率的提高，促使企业加速发展。大规模扩张的背后是管理的需要，越来越复杂的经济业务，使得企业所有者并不能事事亲力亲为，在公司股份制改革的进程中，基于产权理论的框架下，公司的所有者交出了经营权，两权分离以后，内部控制对企业的作用愈发重要。内部控制是指在企业组织机构的领导下，通过建立一个系统的规章制度，并且由全体员工实施的，能够及时识别潜在风险、规避既有风险，从而达到既定目标的动态过程。内部控制评价是指通过一系列的指标要素，对企业的每个部门、每个环节、每项业务的控制情况评价，并且对具体制度、评价的方法进行检验、评判的过程。有效的内部控制可以确保财务报告的正确可靠性，使企业的经营活动保持高效率，进而帮助企业达到其目标；有效的内控评价体系有助于增强企业的风险识别能力，使其做到即错即改，提高企业对风险防范的重视度，构建更加有效的内控框架，在企业里形成良性循环。
二战以后,各国开始国家重建,城市人口迅速增多和城市住房短缺的矛盾使得各国开始重视城市的规划和房地产开发。我国在十一届三中全会后，随着土地制度的改革，商品房开始出现在城市建设之中，房地产开发成为城市建设的主导方式。近年来，由于房地产市场价格波动较大，一直是人们关注的焦点，尤其是2009 年以后，随着国家的政策刺激、宽松的货币政策和通货膨胀等因素影响，房地产行业规模不断扩大，规模扩张的背后伴随的是企业管理的风险。房地产行业是国民经济的重要行业，行业上下游链条长，与人们生活息息相关，因此，房地产行业的健康成长直接影响到国民经济的平稳运行，而且这个行业由于其资产规模大、业务较复杂、受资本市场影响直接，使得其对风险防范、识别、应对的要求更高，更需要有完善的内控评价体系来削弱其自身的高风险性。现有的内控评价研究主要集中在一般企业的内控评价体系构建，体现行业差别的较少，且较偏向于定性分析，所以构建房地产企业的内部控制评价体系，促进整个行业的企业管理水平，是非常有必要的。
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1.2 研究意义
针对房地产企业和一般企业的异同点，通过科学的研究方法，尝试设计出房地产行业内部控制指标评价体系，通过对房地产企业的内部控制评价结果，研究房地产企业内部控制的现状以及存在的问题，并对于具体的问题提出相关的改进意见，从而促进我国房地产企业内部控制的完善。因此，对于房地产企业内控评价体系的研究具有重要的理论和实践意义。
（1）理论意义
丰富了内控评价体系的研究内容。通过对前人研究的成果梳理，发现现有的研究集中于一般企业的内控评价体系，分行业的屈指可数，在分行业的内控评价体系研究里，专门针对房地产行业的评价体系研究少之又少。在现有文献侧重定性分析的基础上，本文将定性与定量的分析方法相结合，扩展了内控评价体系的研究范围。
（2）实践意义
首先，对房地产企业进行内部控制评价，有助于了解房地产企业真实的内部管理情况，确保财务报告及相关信息正确可靠，保证房地产企业经营活动合规合法；其次，通过对房地产企业进行内部控制评价，可以及时发现潜在问题并有针对性进行整改，为其进一步的优化提供依据，提高我国房地产企业经营水平。
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第二章 文献综述
2.1 国外文献综述
2.1.1 国外内部控制法律规范发展
在上世纪初，美国就出现了内部控制的相关概念，随后的关于内部控制的法律政策发展如下：
从上表可以看出，国外对于内部控制的法律规范出现较早，而且不断完善，有很多我们可以借鉴学习的地方。
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2.2 国内文献综述
2.2.1 国内内部控制评价规范体系建设
我国内部控制起步较晚，1999 年，《会计法》经过修订以后，第 1 次对建立健全内部控制提出要求，本世纪初国家才有一些政策性的规范文件。
2000 年 3 月，我国证监会制定了《公开发行证券公司信息披露编报规则》,要求金融行业建立内部控制制度，并要求注册会计师对其内部控制情况进行评价，以评价报告的形式进行信息披露。
2004 年 11 月《银行业监管统计管理暂行办法》开始施行，要求银监会建立统计信息披露制度，按时向社会公开银行业的监督管理情况，提高银行业信息披露的规范性和及时性。同年 12 月，银监会发布了《商业银行内部控制评价试行方法》,其目的是为了构建一个有效的商业银行内部控制评价框架。
2008 年 6 月，《企业内部控制基本规范》正式颁布，文件中规定：“企业应当结合内部监督、执行情况，定期对内部控制有效性进行自我评估，并出具报告，评价的方式、范围、程序和频率可以由企业根据自身经营环境、业务发展情况和实际风险等自行组织安排。”该文件的颁布，使我国企业实施和评价内部控制有了基础框架。
2010 年 4 月，财政部同证监会、审计署、银监会、保监会联合发布了《企业内部控制配套索引》,其中的《企业内部控制评价指引》指出，企业必须对自身内部控制有效性进行评价，聘请会计师事务所对其有效性进行审计，出具审计报告。这标志着适应我国企业的内部控制规范体系基本建立。
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第三章 房地产企业特征分析及房地产企业内部控制现状分析 ............ 15
3.1 房地产企业特征分析 .................. 15
3.1.1 不可移动性................. 15
3.1.2 资金规模投入大................... 15
第四章 房地产企业内部控制评价框架的构成要素分析 .................. 23
4.1 房地产企业内部控制评价目标 ............. 23
4.1.1 房地产企业内部控制目标................... 23
4.1.2 房地产企业内部控制评价目标........... 24
第五章 房地产企业内部控制评价指标体系构建 ....................... 31
5.1 指标选取原则 ......... 31
5.1.1 科学性和实用性相结合的原则............... 31
5.1.2 整体性和重要性相结合的原则.................. 30
第五章 房地产企业内部控制评价指标体系构建
5.1 指标选取原则
房地产企业的内部控制受到多种因素的复杂影响，因此采用单一几个指标进行评价是不合理的，应该从多个维度去衡量，选择多个评价指标。而评价指标选取的质量基本决定了整个体系的科学性，因此本文在选取指标时遵循以下原则：
5.1.1 科学性和实用性相结合的原则
科学性原则是所有的科学研究工作都要遵循的首要原则，在房地产企业内控评价指标的选择中，它体现在指标体系构建的完整性，以及指标科学化处理的严谨性等。评价指标的选择要科学、合理，能够准确反应问题，同时，也要从实用性出发。在指标体系的设计过程中，要注意使指标数据的收集和计算具有可操作性，选择具有普遍意义的代表性指标，使评价结果可以在横向和纵向上进行比较。
5.1.2 整体性和重要性相结合的原则
房地产企业的内部控制评价体系是一个具有多种因素相互关联、相互作用的整体系统，它从不同的视角反映了房地产企业内部控制的情况和特点。评价指标的选择要涉及企业内部控制的各个分支，确保指标体系的因素全覆盖，能够从各个角度对房地产企业内部控制情况进行完整的评价。在全角度选取指标的同时，要比较相近指标的重要性和代表性，在从整体的各个方面选择因素的时候，挑选具有典型性的指标。
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第七章 结论与展望
7.1 总结
现代企业不是独立的个体，而是和社会经济，和资本市场紧密关联在一起的。因此要想维护资本市场稳定，必须提高企业的经营理念，进而提高企业的风险防范能力，在这个背景下企业开始重视内部控制建设，政府及监管部门开始重视内部控制监管。不管是企业还是监管者，想把内部控制工作做好，首先要有评判的标准，才能评价正在进行的内部控制工作是否有效，所以，内部控制评价标准建设刻不容缓。
与其他行业相比，房地产行业具有联动性，牵涉到建筑、绿化、装修、家具、家电等行业发展，而且近年来即使在各种房地产政策调控之下，房地产市场仍然如火如荼，得不到降温。与其他行业的内部控制相比，房地产行业往往资金规模更大、更容易出现内部控制风险，因此需要对房地产企业进行内部控制评价研究。本文的研究总结如下：
（1）在一般企业内部控制评价研究、房地产企业内部控制的文献研究基础上，参考 COSO 内部控制五要素，尝试构建了针对房地产行业的内部控制评价指标体系。该评价标准既参考了国际上一些通用指标例如:控制环境、风险评估、信息与沟通等，也结合房地产企业特点，在二三级指标里设计了行业指标如：建筑质量、安全生产、商品房供销比等。
（2）在评价方法上，因为内部控制系统牵涉的因素较多，在构建评价体系时，本文将评价因素分为了三个层级，而层次分析法正是将复杂的问题拆解为多个层级去解决的，因此，本文在确定各指标权重的时候，选用的是层次分析法。模糊综合评价法可以将边界模糊的指标因素进行量化，解决了以前不确定因素不能进行量化的难题。在本文中，各评价因素都是互为关联、密不可分的一个整体，无法划出明确界限，并且对一些定性指标进行评价也使用了“较好””一般”等模糊语言，因此，选择模糊评价法得出评价综合结果。
参考文献（略）