唐山市玉田县农村土地产权抵押融资发展策略工商管理研究

本文是一篇工商管理论文，本文认为玉田县在开展农村土地产权抵押融资的过程中，提高了农村的土地资源活力及土地使用效率，但也存在着诸多的问题，主要表现为金融机构农村土地产权抵押融资政策与制度不和谐；金融机构土地产权抵押融资风险担保覆盖面较小；农村土地产权交易市场体系建设不够完善；农村土地产权信息管理系统建设滞后；金融机构贷款成本较高，因此本文提出完善玉田县配套的制度体系；扩大玉田县农村土地产权抵押融资风险担保覆盖面；健全完善玉田县农村土地产权交易市场体系；加快玉田县农村土地确权系统建设；提升玉田县金融机构贷款效能以此实现成本降低等。

第一章 绪论

1.1 研究目的和意义
1.1.1 研究的目的
信贷资金难以投入农业生产，对我国农业经济的发展造成了长期性困扰。如果农民能够抵押土地经营权这一最值钱的资料，那么从农业信贷获得的资金将对农民的生产起到巨大作用。
通过对农村经济采用农村合作经济组织，经济管理基本原理、任务和方法等知识进行分析，可以确定农村土地经营权抵押贷款的模式适合于农村融资。
1.1.2 研究意义
经过本次关于农村土地经营权抵押贷款存在问题和应对之策的研究，将会改变原先的贷款方式。对农村土地经营权抵押贷款模式有所创新，势必会加大农村融资发展。创造全新的农村融资体系就是本次研究的意义。
在农村土地抵押中，一是农村承包土地抵押，二是宅基地抵押。土地承包经营权就是一种地上权利，它是在农村土地承包经营权这一制度下产生的；宅基地就是农民占集体所有土地，使其用作建造住宅的土地。通常情况下，我们认为土地流转就是对土地承包经营权或者是宅基地向外进行抵押的一种情况，为七地承包经营权人、宅基地使用权人保证兑现担保抵押权人的债权，把经营权和宅基地作为保证，一旦债务人违约，抵押权人员就可以将经营权和宅基地的使用权变卖作为补偿。抵押人就是提供经营权和宅基地的使用权的人员，而抵押权人就是享受这两种权利的人员。
............................

1.2 国内外研究现状
1.2.1 国内研究现状
在很多法学界的探讨和土地承包经营权转换中都有就农村土地抵押这一问题的专著，比如胡吕银先生（2005）经营权的物权化分析，左平良先生发表的《土地承包经营权流转法律问题研究》等。在绿土地承包经营权进行探讨的过程中，从法学的领域来看，多数专家都就其性质给出了各自的观点和看法，同时深入阐释了其中所涉及的内容、转换这些问题。
尹云松（1996）发表《论以土地承包经营权抵押为特征的农地金融制度》，他预测我国农村土地制度更全面改革的巨大任务将是建立全新的农地使用权抵押的农地金融制度；一九九六年冯玉华、张文芳两位学者在《土地金融与农村经济发展》中，认为土地金融可以实行农地土地取得贷款、土地重划贷款、改良农地贷款、农地经营贷款、地籍整理贷款等贷款方式。二零零二年施晓琳在《论以土地承包经营权为特征的金融制度》一文中，就我国实行土地承包经营权抵押的金融制度给出了合理化的建议和对策，认为这样可以有效利用土地资源，增大农地收益，模仿其他国家建立土地银行。 朱英刚、王吉献（2008）发表《国外及台湾地区土地金融研究与借鉴》，赵智、夏建国等（2010）发表的《农用地抵押制度建设研究——以成都龙泉驿区为例》中，说明了农用地抵押是未来发展趋势并且有效可行，研究了有关经营权抵押制度的建设，确定了农用地抵押的基准价格。杨俊（2014）在《邹议集体土地使用权抵押制度》一文中指出，农村“三权”抵押融资是当下解决中国统筹城乡发展的关键，对于促进农业发展、增加农民收入、缩小三大差距、构建和谐社会有着不可低估的作用，如果盘活农村“沉睡”资产，将有力激发农村经济活力，同时又必将创新金融制度，防止信贷风险，实现农业与金融共同进步的良好发展局面。张会员（2016）在《进一步推进林权抵押贷款》林权抵押贷款新模式使一些林区实现了“活树变活钱，资源变资本，青山变金山”，并成为深化集体林权制度改革的核心环节，激活了农村经济，形成了“林农得实惠、林业得发展、金融增投入”的多方共赢局面。
...........................

第二章 相关理论概述

2.1 农村土地产权理论
就一般定义而言，农地本身是农民用于农业生产劳作所形成的土地，其用途本身就是用于农业生产。如果从学术层面来分析，农地本身就是一种自然资源，或者说在生产中以一种生产要素的方式存在，并且在农业生产中是一种不可或缺的生产要素。然而产权更加难以理解，在我们国家“产权”附属于“船来品”，《新帕尔格雷经济学大辞典》将产权定义为社会强力实行的有关某一物品所具有的同的功能与作用进行选择，由此所形成的一种权利，其中的差别在于个人拥有的这种权力被称为私有产权，而这种产权可以通过其他的物品进行等价兑换，而这即为产权转让。
对于农地产权的概念，实质上就是农村土地给孙子所带来的一系列权利，而这些权利都可以被划归到农地产权中。在这些权利中，农地所有权是其中最为基础的，而其中还涉及到一些其他的权利，如使用权、转让权、处理权、收益权等。如果从农地所有权的界限角度来看，在农地拥有使用权与处分权的情况下，能够从中获得相应的收益，而这些权力又被统称为经营权。对于农地产权来讲，赋予权利的主体并不是某些单位、组织或个人，而是国家。本文所研究的对象玉田县农村土地产权改革中，从农村土地产权交易中心的建立，到农村土地流转制度的实施立足于农村土地产权理论。
...........................

2.2 地租地价理论
农村土地承包经营权是在我国特殊的社会制度下产生的特殊概念，土地承包经营权是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权，权利内容由合同约定。分为主体和客体两种。该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地。其由两部分组成，即经营权和承包权，农民具有承包权，而经营权又有两部分组成，第三方受让人对土地的经营权和农民对土地的经营权，从经营权及承包权的角度看，可涉及到地租理论及地价理论。
地租理论。地租在学术界按地租形式划分为绝对地租和极差地租两种，其实地租就是享用土地使用权向拥有所有权人交付的租金，这种租金可以是物质也可以是金钱。地租理论是由威廉配第率先提出的，他表示，地租是农地除生产农业产品以外的额外收益或者是纯收入，是收益减去成本所剩余的部分。
地价理论。地租理论是地价理论的根本，价格可以通过地租的资源化而获得是威廉·配第的观点。在探讨地价理论的过程中，在西方经济学的基础上，还涉及到一些其他的相关理论，如土地供求论、均衡价值论等。这些理论中，学者所持的角度存在差异，因而所形成的理论侧重点也有所不同，但都是围绕土地价格所形成的一系列理论阐释，并且这些研究主要为定性研究。
.........................
第三章 玉田县农户土地承包经营权抵押贷款需求现状分析.........................9
3.1 调查样本的基本特征....................... 9
3.2 农户家庭收入来源、借款渠道调研................. 10
第四章 玉田县农户土地承包经营权抵押贷款意愿及影响因素分析.....................13
4.1 农户土地经营权抵押贷款意愿的描述性统计分析...................... 13
4.1.1 农户对土地产权抵押贷款意愿与农户基本特征的交叉分析.................... 13
4.1.2 农户对土地产权抵押贷款意愿与农户家庭特征的交叉分析.................... 14
第五章 玉田县金融机构农村土地产权抵押融资业务开展状况与存在问题..................20
5.1 玉田县金融机构开展农村土地产权抵押的政策环境...................... 20
5.2 玉田县金融机构农村土地产权抵押融资业务运行情况....................... 22

第六章 国外农地抵押贷款主要经验与借鉴

6.1 德国模式
十八世纪后期，德国处于战乱时代，农民流离失所，大地主因为高利贷弄得背负巨款，农村的金融受到严重破坏，经济滞后。为了阻止高利贷的猖獗活动，恢复农村金融秩序，复兴农业，普鲁士国土开始重新建立农村金融制度 ，一七七零年在西里西亚省建立了德国第一个抵押信用合作社，使经济进入农村，维持农业稳定发展。
德国农地金融制度是以自发合作形式建立的，以逆向向上建立组织机构为根本，经过向合作社社员提供土地债券，处理农业资金匮乏、农业投资缺乏问题。德国农地抵押融资体系以土地抵押信用合作社为主，农民是合作社社员，社员进入合作社的抵押物就是土地，国家授权合作社以社员土地为担保发行土地债券，然而在证券市场进行交易，从而获得资金；信用社则要承担债券发行、偿还利息、清还债务等任务，各合作社直接相互结合，作为股份投资建设联合合作银行，联合合作银行担负债券出售、偿还利息、回收购买等职能，然而借款社员既可以自行销售债券，也可请合作社或联合合作银行出售。
与德国自下而上的组织机构构建方式不同，美国采取由政府推动的白上而下的构建方式，与德国自下而上摸索前进相比效率大大提高，快速处理了农村资金投入量少的问题，加快了美国农业发展步伐。美国从上到下分别设立农业信用管理局、联邦土地银行和土地抵押贷款合作社。其中联邦土地银行是核心，向上受农业信用管理局管理，农业信用管理局的主要任务就是土地抵押贷款，美国共十二个农业信用管理区，每个区下辖联邦土地银行分支;向下与土地抵押贷款合作社交流，合作社由借款农户自发成立，它是农户与联邦土地银行间相互联系的桥梁，主要任务就是土地抵押贷款的初审和贷款发放。
..........................

第七章 推动唐山市玉田县农村土地产权抵押融资业务发展的对策建议

7.1 完善玉田县配套的制度体系
(1)当前服务政策：农村土地产权改革与我国法律制度是相悖的，无法得到法律支持。由于缺乏法律支持，“变相抵押”却被广泛推行，这样虽然将信贷风险扩散，但也造成了更多的问题。其次，无法有效实行有规范的农村产权抵押方式，掩饰了农村产权抵押贷款存在的缺陷和风险，阻碍了改革进程，有可能是改革的道路更加曲折艰辛。若要使试点工作继续，那就必须解决农村产权抵押的合法性的问题。现阶段欲对农村产权抵押进行授权。其授权程序为：由县、市到省，再到全国人大逐级进行上报申请立法，或者是对当前法律进行创新。中国全国人大常委会对其给予重视并予以批准，那么试点地区就可以出台相应的对应法律，在这些试验区内进行小规模的试点，对这些法律在解决农村土地产权抵押合法性问题上是否能够发挥更大的作用进行评估，从而使得改革工作有序开展。
(2)长远发展:重新建立农村土地流转法律体系
对于农村产权改革，我国在政策方面已经对其提出了有力支持，因而有效推进农村产权改革整体进程符合时代的主流，对于土地流转体系在立法方面可以采取以下措施：
对《农村土地承包法》、《担保法》、《物权法》等相关法律进行重新修订，对农民土地产权以明确定义，同时对农村土地产权权益以规范，保证相关法律对农村土地产权统一法律解释，促进农村产权流转速度，并从法律层面对其形成支持；
从管理学角度中人际关系学说、行为科学理论角度来看，解决玉田农村土地产权抵押融资问题，就是解决有关组织、群体和个体间冲突，因此政府要充分发挥其服务性角色，政府对市场主体的培育、法律政策的健全、信息监管的加强、信用建设的促进、市场体系的完善有着主导作用。由于市场上信息不对称是完全存在的，所以政府可以加强公共信息的建设，为各方交易主体提供相同的信息。政府可以制定相关政策，支持农村农村土地产权抵押贷款发展，也可间接地为农村农村土地产权抵押贷款的融资提供帮助。在信息方面，政府可以制定信息披露制度，使投资者对农村农村土地产权抵押贷款的信息掌握的更全面。在法律方面，政府要建立健全相关的法律，使农村农村土地产权抵押贷款得信用建设提高到法律层面。加强基于农村土地流转配套制度的建立和完善，各级政府都应该出台政策性文件对具体实施细则进行说明，从而更加有力的规范农村产权流转，使之能够尽快步入正轨，是农村产权流转工作能够全面在农村广大地区铺开。
参考文献（略）