天元置业公司XR房地产开发项目可行性研究

第一章 导论

1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
决策，是工商企业管理的核心内容。一个决策往往可以决定一个企业的成败与兴衰，但企业决策不仅仅是简单的选择题，而是有科学的决策技巧和科学的管理方法。企业决策按照对象的不同，可以分为企业总体发展决策、项目投资决策、产品经营决策、市场营销决策等，其中项目投资决策是企业最为重要的决策之一。因为项目对于一个企业而言至关重要，尤其是对房地产企业。房地产项目投资决策分析是房地产企业管理中最重要的决策内容，对企业的盈利能力、资金结构、偿债能力以及长远发展都有着直接影响。随着我国市场经济的快速发展，市场竞争越来越激烈，投资主体和投资渠道趋于多元化发展态势，如何有效利用和优化配置资源，提高投资决策水平，成为当前房地产开发企业经营发展中的突出问题。由此可见，能否做出正确的项目投资决策是房地产企业经营发展的关键。
企业房地产投资受到房地产市场特性的影响，与其他投资相比，具有其自身特点，比如，投资金额大、涉及面广、不确定因素多、专业性强等。所以，企业在作出项目投资决策前，为了减少决策的盲目性，提高项目综合开发效益，需要在市场调查分析基础上，对拟建项目的合理性和可行性进行分析论证。可行性研究作为一种成熟的理论方法，是企业项目投资的核心部分。通过项目可行性研究，明确拟建项目是否科学，可以为企业投资决策提供可靠的和科学的参考，房地产企业投资的成败往往取决于可行性研究的准确性和科学性。
天元置业公司是国家一级房地产开发企业，成立二十余年以来，在湘潭市开发的楼盘已近 30 个，开发类型以纯住宅为主，市场经验较为丰富。随着湘潭房地产市场竞争日趋激烈，公司一直在寻求转型发展，2013 年下半年公司决策层提出了拟建 XR 房地产开发项目的构想。但 XR 房地产项目作为一个微型综合体开发，到底是否可行，需要通过市场调查研究之后进行项目产品定位、投资估算、财务评价、不确定性等多角度的分析论证，为公司决策层提供信息支持，供企业项目投资决策判断。这作为笔者现实工作中的一个案例，结合自己 MBA 所学知识，运用可行性研究这一理论工具，对天元置业房地产公司 XR 房地产开发项目进行可行性研究，从而得出较为科学的结论，不仅有利于利用理论知识解决实际问题，而且还能够帮助企业有效避免房地产项目开发的盲目性。因此，本文的研究具有一定的现实意义。

1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
房地产投资项目预期的收益很高，但是在产生收益的同时往往伴随着非常大的不确定性，正是由于这种不确定性带来的巨大风险性，国外在进行房地产投资之前就要进行项目的可行性研究，这已经成为一种科学的技术性论证方法，并在国外早已普及起来。可行性研究始于上世纪三十年代，是一种随着时间的发展不断完善、日趋成熟的综合性科学。美国最早开发出来可行性研究，并在第二次世界大战之后，逐渐在生产过程中被应用和推广。
上世纪初，美国颁布一项有关于河流港口的法规——《河港法》。在这部法律中，美国对港口项目的评估规定了具体的评估方法，虽然那时还没有真正意义的“可行性分析”，但是这在某种程度上涉及到了一些有关可行性研究的相关理论。上世纪三十年代，美国正式提出可行性研究，并将这种理论应用到纳西河流域项目的分析中，为项目效益的提高发挥了重要的作用。随后，可行性研究在许多工业国家得到了广泛的发展、应用和推广，并逐渐形成了一套较为完善的评估方法。上世纪三十年代中期，美国通过颁布《全国洪水控制法》正式提出了一项用于分析水资源开发和洪水控制的可行性分析，随后英国、加拿大等国家相继通过颁布一些法律法规来完善可行性研究。上世纪 60 年来，随着宏微观理论的广泛应用和计算机技术的飞速发展，可行性研究的开发日趋成熟，逐渐渗透到各个领域，可行性研究在西方发达国家的工程项目决策等方面发挥着非常重要的作用。20 世纪 70 年代，有关可行性研究的书籍和著作开始普及。具有代表性的是联合国工业发展组织于 1972 年出版的《项目评价准则》，这本书是一本关于可行性研究非常重要的著作。国际复兴开发银行、世界银行、联合国工业发展组织（UNIDO）、亚洲开发银行随后分别出版了《发展中国家屏幕评估——经济学家指南》、《项目经济分析——影子价格的推到和估算》、《工业评价手册》等书，这些著作对项目的决策前阶段分为机会研究、初步可行性研究。详细可行性研究及评价与决策四个阶段。这些著作不仅对可行性研究的相关理论和方法的进一步完善起到了至关重要的作用，而且也对可能性研究在发展中国家的应用扮演着重要的角色。

第二章 房地产开发项目可行性研究的理论基础分析

2.1 房地产开发项目可行性研究的概念及特点
2.1.1 房地产开发项目可行性研究的概念
可行性，从字面上理解，就是“行得通的，可实现或者可以成功的”。可行性研究则是一种比较成熟的理论方法，它运用经济、管理、工程技术等多学科知识，通过对与开发项目有关的宏观政策、外部经济环境，未来市场预期、技术应用、财务收益、投资风险等各方面进行全面分析，系统论证拟建项目在未来市场的前景，在建设上是否必要、在技术上是否可行、经济上是否合理、实施上是否可能，并在可行的基础上尽量保持最优，从而辅助企业决策者做出科学的决策。[可行性研究作为一种系统方法，最早应用于 20 世纪 30 年代美国对田纳西流域的开发研究中，获得了较好的经济效益。自此之后，这种方法不断完善，并广泛应用于各个领域，包括企业项目决策中，已具备明显的科学性和完整性，逐步被世界各国公认。党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革不断深入和完善，可行性研究引入我国经济建设领域，国家专门出台了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》等一系列重要文件，规定企业建设项目决策需进行可行性研究，确保决策的科学性和民主性。
企业的房地产开发活动较为复杂，不仅资金消耗量大，而且极易受市场、政策等外部因素影响，企业决策面临较大风险和不确定性。所以，企业在做出投资决策前，很有必要对项目进行可行性分析。它主要研究一个开发项目是否应该投资，以及提供如何投资取得最佳效益的方案。企业进行房地产开发项目投资决策前，要从宏观、微观角度，从政策规划、经济环境、技术方案、资金能力、市场需求、地区地理、开发周期、投资收益等方面进行调查研究，确定开发项目的潜在风险和投资收益，评价经济社会、环境效益，预测项目的成功率以及是否能给企业带来期望的收益。企业决策和项目策划应充分吸收可行性研究结果，可行性研究在开发项目实施过程中具有指导性作用。与此同时，开发项目立项必须提交可行性研究报告，政府职能部门对项目进行社会、环境效益评价时也以此为基础性文件。

2.2 房地产开发项目可行性研究的相关理论
2.2.1 房地产开发项目评价的相关理论
（1）PEST 分析模型
PEST 分析模型主要用于宏观环境分析，主要用于对企业和行业面临的宏观因素方面的分析。对于不同企业或行业来说，在具体分析的过程中选择的分析内容会存在一定的差异。但是，对主要的四个方面的分析一般都会涉及，即政治法律环境因素（Political Factors）、经济环境因素（Economic Factors）、社会文化环境因素（Social Factors）和技术环境因素（Technological Factors）。通过对这四个方面的分析，可以大致判断宏观经济的总体形势，因而 PEST 分析模型被广为应用。
房地产开发项目在一定程度上受到国家和地区的宏观经济形势的影响，因而分析整个国家的宏观经济形势和地区经济形势显得很有必要。如遭遇“国五条”、“国十条”等调控房价的政策因素影响，房价就有可能下跌，进而影响到房地产开发企业的盈利性。如果在进行项目开发前不对这些宏观因素进行分析，则很有可能使项目因忽视宏观经济形势影响而遭受巨大损失或导致整个项目失败。PEST 分析模型为房地产开发项目可行性评价提供了一个良好的分析框架。
（2）市场需求理论
在房地产开发项目评价过程中，市场的需求是至关重要的，因此，针对房地产市场开发需求的分析也就成为了可行性研究中的一个重点。而要进行市场需求分析则需要具备一定的市场需求理论知识，因此，市场需求理论是房地产开发项目评价的基础理论。
市场需求理论研究所有消费者对商品需求的总和。对市场需求理论论述得最为详尽的要数西方经济学的凯恩斯需求理论，其具体阐释了市场需求的决定因素和市场需求曲线的推导。市场需求同个人需求一致，同样主要有以下四种主要因素所决定：一是商品的价格，这是最重要的因素，价格的高低决定了市场对这种商品的需求量①；二是消费者拥有的货币收入和财富，只有消费者能够买得起的商品才会真正形成需求，否则一切空谈；三是消费者的个人偏好，只有消费者对于一件商品满意或者能够从中得到预期的效用才会促使消费者完成购买行为，形成需求；四是相关替代品的价格，例如两个用途相似，但价格不同的商品，它们各自的需求受到对方价格涨跌的影响。

第三章 天元置业公司XR房地产开发项目概况及市场调查分析..........17
3.1 XR 房地产开发项目概括分析 ............... 17
3.1.1 XR 房地产开发项目简介 ................. 17
第四章 SWOT 分析和项目定位.....................33
4.1 项目 SWOT 分析 .................. 33
第五章 XR 房地产项目经济效益及不确定性分析.....................41

第五章 XR 房地产项目经济效益及不确定性分析

5.1 XR 房地产项目的投资估算和资金筹措
5.1.1 XR 房地产项目的投资估算
（一）投资费用的构成
房地产开发项目的投资过程，就是房地产企业产品的生产过程，因此其投资估算与成本费用估算应合二为一，不可截然分开。土地购置成本、土地开发成本、管理费用、销售费用、建安工程造价以及相关税费等是房地产开发项目投资费用分析的主要组成部分。房地产项目开发费用没有统一的价格，这与项目开发的规模、项目和诸多因素相关，不能一概而论。房地产开发项目总投资主要包括开发建设投资和经营资金。其中，开发建设投资包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用和不可预见费等。具体见下表：



第六章 结论与建议

6.1 主要结论
通过对天元置业房地产公司 XR 房地产项目的可行性研究，对项目进行了详尽的调查分析，具体包括对项目实施内的宏观经济环境、市场竞争环境、客户群分析、市场需求预测等方面进行系统的分析，总结 XR 房地产开发项目的 SWOT 分析，包括项目优势、劣势、机会和威胁分析。通过对 XR 房地产项目的投资、融资、财务评价、不确定性等方面进行分析评价，得出本项目在交通区域、地理位置、商业服务等方面配套设置完备，具有很好的社会效益，发展前景看好。从经济效益评价和不确定性分析来看，XR 房地产项目具有较高的经济效益，抗风险能力相对较好，得到项目可行的结论。本文主要得到以下结论：
第一，通过对天元置业房地产公司 XR 房地产项目的可行性研究可知，房地产项目的可行性研究对房地产项目的开发具有非常重要的意义，它既可以降低房地产企业的投资风险，又可以保证房地产企业的利润最大化，因此设计一套完整系统的可行性研究体系对房地产企业的发展非常有益。
第二，通过 SWOT 分析，可以知道 XR 房地产项目的优势、劣势、机会和威胁并存，但 XR 房地产项目的优势远远大于劣势，面临的机遇远远多于威胁，XR 房地产项目的发展前景是比较看好的。只要天元置业公司能够充分利用自身优势，积极把握机遇，那么就能够在 XR 房产项目的实施过程中最大限度的降低项目的投资风险。
第三，通过市场调查分析，该项目符合湘潭市城市整体规划，优越的地理位置，综合性的功能，高品质的建设能够满足消费者日益提升的品位追求，并且湘潭市经济环境因素较好，房地产市场发展稳健，市场需求较为旺盛，该项目市场前景看好，特别是河东中心城区的区位价值较高，项目将有较好的升值空间。
第四，通过经济测算，项目具有较高的经济效益，税后投资利润率达到 30.15%，内部收益率 17.14%，获利能力较强。通过盈亏平衡点分析，达到盈亏平衡点时，销售收入达到预计销售收入的 76.60%，综合考虑，抗风险能力相对较好。
但是值得注意的是，本文研究主要结合笔者 MBA 所学的理论知识，重点进行了市场预测、投资估算、财务分析和不确定性分析，侧重点在于经济效益分析，旨在提供一种经营决策的借鉴方法。而具体的项目建设方案、资源环境分析和社会分析并没有涉及，因此企业在做投资决策时，本文的研究结论仅作为参考依据，不作为企业的最终的决策。
参考文献（略）