新型城镇化对重庆市房地产市场的影响

1 绪论

1.1 选题背景及研究意义
1.1.1 选题背景
房地产业是中国在改革开放历史过程中出现的一个新行业。直辖以来，房地产业已逐步成为重庆市经济增长的主要动力之一，与全市经济的联系日益密切，重庆房地产业的持续、稳步、健康发展，关系到消费、投资、金融安全、上下游产业以及全市国民经济的发展。然而，近几年我市发地产市场不断发展的过程中，涌现出许多问题，如：商品住宅价格上涨幅度快于普通居民收入上涨幅度，使部分刚需购房者无力购买；前期部分房地产投机行为，使房屋空置率较高；商品房结构不合理，满足不了刚需购房者的需求等等，这些问题都关乎民生，在某种程度上激化了部分社会矛盾，引起各界对房地产市场的广泛关注。故，研究重庆市房地产市场发展现状、分析其影响因素、提出解决现实问题的建议不仅有理论价值，更有现实意义。
城镇化推进的本质是将农村人口及生产的各种因素引导向城镇聚集，在此过程中完成了经济结构、生产方式、生活方式和社会观念等城镇特征的演变。随着人类社会的发展，城镇化的发展规律逐渐被总结，也成为发展的必然趋势。2012年，重庆市城镇化率已经达到 57.0％，处于快速发展阶段，城镇化发展问题已经引起了政府部门的高度关注，很多区县已经把城镇化作为社会经济发展的基本战略。
随着城镇化的发展与深化，大量问题日益凸显，主要表现在：农村人口大量涌入城镇，和城镇有限的容量之间的矛盾逐渐暴露；城镇基础设施建设的规模和水平同城镇化的快速发展不相匹配；不同地区的城镇化水平差异较大；城乡二元结构明显，城市保障体系不玩善等。故，城镇化在注重速度的同时还要注重质量，新型城镇化应运而生。
新型城镇化提倡以人为本，大量的人口涌入城镇生存、生活，必然需要有与之配套的工作、居住、生活场所，从而激发对房地产的需求，目标也由“居者有其屋”调整为“住有所居”，对房地产业的发展提出了新的挑战。从影响房地产市场的多个因素中，本文以新型城镇化水平这一关键因素为出发点，致力于新型城镇化对重庆房地产市场影响的研究，然后从区域整体的角度，提出了使房地产市场健康发展的政策建议。

1.2 国内外研究现状
1.2.1 关于城镇化的研究综述
①国外现状
国外对城镇化的历史研究可以追溯到百年以前，“城镇化”一词的起源至今仍有争议，存在着两种观点：一是认为出自马克思 1858 年的著作《政治经济学批判》，提出“现代历史式乡村城市化”；一是认为出自西班牙城市规划师、工程师赛达1867 年的著作《城镇化基本理论》，提出“urbanization”。但是，在城镇化发展初期很长一段时间内，这个词都只是用来描述城镇发展状况的名词而已。直到20 世纪，关于城镇化的研究才逐渐增多。
从对城镇化内涵的研究来看：美国学者埃尔德里奇认为城镇化的内涵就是人的集中过程；意大利学者奥尔多罗西认为城镇化是人口集中的过程，是城镇人口占全社会人口比重提高的过程；英国学者帕茨奥尼认为城市化应该包含三方面的含义，即城镇人口占比的增加、城镇总人口的增加、城镇生活的社会行为特征的扩散；日本学者森川洋认为：城镇化是由农村向城镇生活方式的转化，即城镇人口增加、城镇建成区扩大、生活方式及环境的转化。分析这些学术上对城镇化内涵的研究，可以发现，随着城镇化的推进，国外对城镇化的内涵提出了更深层次的挖掘。
从对城镇化质量的研究来看：美国学者弗里德曼将城镇化进程分为了城镇化I 和城镇化 II 两个阶段，第 I 阶段主要是一种实体性的转变，即农村经济向城市经济、农村生产方式向城市生产方式的转变，第 II 阶段是一种意识上的转变，即农村价值观向城市价值观、农村思维方式向城市思维方式的转变；英国学者克劳克从人口、置业、居住及与市中心距离远近等 16 个指标建立城镇化的指标体系，系统评价了英格兰和威尔士的城镇化质量；日本学者矾村其一将城镇化划分为动态的城镇化、社会结构的城镇化、思想情感的城镇化；联合国人居中心也以城市发展指数、城市指标标准两大体系，分为 10 个方面、53 项指标对城镇化质量进行了评价。从各国的经验来看，国外对城镇化的衡量并不只限于人口的转移，而在更高的层面对社会城镇化提出了要求。

2 重庆市房地产市场发展状况及影响因素分析

2.1 房地产市场的内涵与特点
2.1.1 房地产市场的内涵
房地产市场是房地产经济关系的总和，即房地产交换关系的总和。房地产是一个庞大的产业体系，涉及范围广泛。因此，基于其囊括的方面或要素不同，房地产市场可划分为广义和狭义的市场。广义的房地产市场包括涉及房地产交易所有经济活动，而狭义的房地产市场只包括房地产本身的交易活动。笔者在本文的研究中涉及的房地产市场限定为指狭义的房地产市场[8]。房地产市场的商品具有极其特殊的属性，它在地理位置上的固定性将其与货币、劳动力资源等其他普通商品划分开来。虽然房地产市场的商品在地面上的位置是不可变动的，但是它的所有权是可以变更的，并且在所有权的变更中附带着巨大经济利益的转移，促使了交易行为的进行。
房地产市场是指从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房地产经济学中对房地产市场的定义为：潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、供需关系、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
2.1.2 房地产市场的特点
同普通商品市场相对比，房地产市场除了具备普通商品市场所有的共性之外，还有着其自有的特点。
①区域性。鉴于房地产市场提供的交易产品具有位置的固定性，决定了其不能像普通商品那样可以自由移动到更广泛的市场范围中进行交易，导致房地产市场具有很强的区域限制性，即不同区域范围内房地产市场的内部产品结构与供求关系根据各区域的限制情况呈现出不同的态势。
②不完全竞争性。由于房地产市场提供的交易产品在位置上不可移动，并且其可以采取多样化的交易方式进行流通，这都使房地产市场产品的交易都是单个进行的，定价仅仅在小范围内具有指导性。价格的不统一性、交易信息的不完全性，使房地产市场间的竞争不能形成完全竞争，即房地产市场是一个开放度有限的市场。
③供给的滞后性。一般来说，房地产开发周期较长，从项目的备案、选址、设计、建设到竣工销售，短则一年，多则好几年，当房地产交易市场出现供给小于需求的状况时，并不能实现即时供货，增加供应需要很长的时间。因此，对于改变供需关系的时间快慢来看，房地产的供给相对滞后。
④部门的调控性。和普通商品市场相比较，部门对房地产市场的关注度、调控性强于普通商品市场。因为房地产对于绝大多数人民来说是解决民生问题“衣食住行”之“住”的重要媒介，是一个比较敏感的商品，政府对其的重视程度较高。同时，土地是接受国家直接管理的稀缺资源，它的利用、发展是否合理，对经济发展和社会稳定都具有举足轻重的作用，所以国家对其使用情况控制严格。并且根据前面提到的特点：房地产市场具有区域性和不完全竞争性，导致房地产市场机制不能仅仅依靠市场规律来进行内部的调节，必须借助于外部力量即部门的宏观调控来进行干预。

2.2 直辖以来重庆市房地产市场发展状况分析
在众多实践经验中可以得出工业化和城镇化的推进利好房地产市场的发展。直辖十多年以来，伴随着中央主导的西部大开发战略，重庆市的城镇化率不断发展，这也带动重庆市房地产市场迅速的发展。1996 年，直辖之初，重庆房地产业增加值仅占全市生产总值的 1.9％，随后进入飞速增长期。1998 至 2012 年间，重庆房地产业年均增长速度为 21.1％，高于同期全市生产总值年均增速 6.6 个百分点。同时房地产业增加值占全市生产总值的比重也大幅攀升，2012 年占比为 5.4％较 1997 年的占比翻了一番。随着重庆直辖后的经济快速发展，重庆房地产业也逐渐显示出其壮大成为支柱产业的经济特性，特别是其对上下游相关行业联动促进的强劲作用，更突显出房地产业在重庆经济发展中不可或缺的重要地位。直辖 16年来，重庆房地产市场呈现出如下走势和特征：
2.2.1 房地产投资增速波动幅度较大但波幅逐渐放缓
自重庆直辖以来，房地产开发累计完成投资额 11963 亿元，占全社会固定资产投资总的 25.0％。纵观这十多年的年度数据，发现房地产投资占比逐年提高，2012 年占比为 26.7％，较 1997 年占比提高了 8.5 个百分点，年均增速高达 27.3％，较同期全社会固定资产投资年均增速高 3.3 个百分点，成为拉动投资的内生动力之一。
按五年计划，分三个发展阶段来看重庆市房地产市场开发投资发展态势：飞速发展的第一阶段：1997—2002 年，重庆市初立为直辖市，面对国家给出的大量优惠政策及人民日益增长的购买需求，开发商信心十足，大力投资房地产市场，导致这五年重庆市房地产开发投资飞速增长，年均增速达 29.5％，但由于市场不够成熟，投资波幅大起大落，峰值差距达 28.5 个百分点；平稳增长的第二阶段2002—2007 年，经过五年的摸索，重庆市房地产市场逐渐趋于成熟，开发商经过优胜劣汰也逐渐稳定，整个市场的投资额渐趋平稳，年均增速为 28.1％，波动的幅度有所减小，峰值差距缩小一半，仅为 11.7 个百分点；小幅波动的第三阶段：2007—2012 年，重庆市房地产市场在外部环境的影响下出现小幅波动，随后在宏观政策调控下逐渐回归良性发展，2008 年的金融危机和 2009 年的“救市”调控，使得在前期已经稳定的房地产投资增速再次发生波动，峰值差距为14.2个百分点，在随后三年里，重庆房地产市场投资回归平稳，年均增速保持在 24.2％左右，整个市场趋于健康发展。

3 重庆市新型城镇化发展水平综合评价 ....................... 17
3.1 新型城镇化的相关概念 ................... 17
3.1.1 新型城镇化的内涵 .......................... 17
4 新型城镇化对房地产市场影响的实证分析 .............. 30
4.1 新型城镇化推进与房地产市场发展间的关系 ...................... 30
5 新型城镇化与房地产市场协调发展的对策研究 ................ 40

5 新型城镇化与房地产市场协调发展的对策研究

前面的分析都表明了：新型城镇化的推进与房地产市场的发展具有显著的正相关；新型城镇化的推进是房地产市场发展的根本动力；新型城镇化的发展是助推房地产市场内部结构调整升级的主要力量之一。而实证的结果也再次从新型城镇化水平与房地产销售均、房地产投资额、土地购置面积的角度印证了房地产新型城镇化对房地产市场的积极影响，以及二者在一定条件下互相依存、互相促进的关系。
但现今，由于传统城镇化的盲目推进，新型城镇化发展水平还不高，房地产市场的发展缺乏有效地监管，要想实现二者的协调发展、共同繁荣，就需要有针对性的提出对策。笔结合研究的结果与重庆市的现状，建议如下：

5.1 合理编制中长期住房建设规划
新型城镇化的大力推进，一方面将继续扩大城镇区域面积，新增房地产市场可供开发的土地面积；一方面将继续在城镇中聚集大量的新增农村人口，增加对住房的需求量；一方面也会大力发展基础设施、市政设施和生态环境的建设，营造和谐居住环境来提高城镇中房地产市场的品质。这都给房地产市场的发展提供了良好的契机，将促进房地产市场的快速发展。
但是，房地产市场的快速发展并不能只是盲目的追求速度。要实现新型城镇化进程中的房地产市场健康、均衡、快速发展需要考虑到以下几个方面：
一是合理预计新增城镇人口带来的住房需求。在新涌入城镇的农村人口中，真正具有较强购买力的人口所占比重并不大，且由于其需要“立即入住”的要求，很多人口的购房需求会的转向于二手房；而不具购买力的大部分新增城镇人口，会更倾向于租房居住。所以，新增住房需求并不完全对等于新增城镇人口，而是远远小于新增人口。
二是合理规划房地产市场开发的产品结构。作为房地产企业来讲，其最求的始终是在市场交易中攫取最大利润。这样的目标使开发商更青睐于能带来更大投资收益的开发项目，中高档住宅、商业营业用房建设场面火爆，高昂的房价只能真正需求的购房群体（刚需、改善性购房群体）望而却步。而中高档住宅、商业营业用房的建设也将占用有限的房地产开发资源，使得贴近民生的普通住房建设受限，使得人民的住房问题难以解决。

6 主要结论与研究展望

6.1 结论
本文通过结合重庆市发展现状，系统的研究了辖区内的房地产市场运行情况、新型城镇化推进情况，并将二者结合起来研究了新型城镇化对重庆房地产市场的影响，且提出促进二者协调发展的对策建议，在研究中得出以下结论：
①直辖以来，重庆市房地产市场快速发展。期间房地产投资在波动后趋于平稳，销售量在增长后趋于饱和，供给量同步放缓，销售均价持续上涨。在这种趋势下，房地产市场内部矛盾凸显。针对重庆房地产市场发展现状，笔者分析出：土地成本、城镇化率、商品房供给、房价收入比、政策调控五大影响因素。
②通过构建的综合评价指标体系，对重庆市新型城镇化水平进行测算，发现2012 年重庆市新型城镇化水平为低于目前统计口径采用的常住人口城镇化率，高于户籍人口城镇化率，且远远高于土地的城镇化率。评价结果较为符合重庆市城镇化进程的实际。将测算出的 2012 年各区县新型城镇化水平分区域来看，不难发现各区域新型城镇化水平的高低与重庆城市发展规划导向有着密不可分的联系，大致可归纳为以下四块：工业商贸型主城区、产业型渝西乡镇、移民迁建型三峡库区和资源开发型渝东南。
③从新型城镇化水平与房地产销售均价、房地产投资额以及土地购置面积的实证分析表明：新型城镇化水平是房地产销售均价、房地产投资额增长的原因，能促进房地产市场发展，但是房地产销售均价、房地产投资额对新型城镇化水平的推动作用并不显著；新型城镇化水平与土地购置面积之间存在长期均衡关系，并存在长期相互作用。
④通过对以上问题的深度挖掘，提出应该合理编制中长期住房建设规划、提高土地供应的有效性、协调好与保障性住房的关系、大力发展养老地产，以促进新型城镇化与房地产市场协调发展。
参考文献（略）