1 绪论
1.1 研究背景与研究意义
1.1.1 研究背景
我国最早实行商品房预售制度的是香港。大陆商品房预售是在改革开放之后，经过广东、上海等沿海地区引进发展，逐渐演变成为席卷全国的一种住房销售形式。在中国住房制度改革初期，由于大陆房地产市场存在开发商规模小、资金不足等问题，限制了房地产行业的发展。为增加住房供应量，改善人民居住条件，我国内地沿海地区率先从香港引入了商品房预售制度，并出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》，第一次对商品房预售制度作出具体规定，明确了预售条件及其监管办法，建立了商品房预售许可制度，标志着我国商品房预售制度的正式确立。经过二十余年的快速发展，借助商品房预售制度融资快、周期短等优点，我国房地产业取得了较大成就，逐步成为国民经济的支柱产业，对于扩大就业、带动其他产业发展发挥了积极作用。商品房预售的快速发展对政府监管和制度完善提出了更高的要求。虽然在十年前对《中华人民共和国城市房地产管理法》中商品房预售制度的相关规定进行了细化并完善，然而总体而言，我国商品房预售制仍处于发展阶段，在商品房预售的过程中，存在着延期交房、违规交付、违规收费、虚假广告、烂尾楼等问题，引发的上访、维权等事件不计其数，不仅侵害了消费者的合法权益，也影响了房地产行业的健康发展，成为房地产市场治理中的一大重点及难点。
党和政府高度重视对房地产市场的监管问题。十九大报告中提出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。国务院办公厅在《完善促进消费体制机制实施方案（2018—2020 年）》中提出，要加快出台住房销售管理条例，建立健全房地产信息发布机制，加强舆论引导，稳定市场预期。2018 年，住房和城乡建设部发布了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动》，提出要全面贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，在 2018 年的第三、第四季度开始，从部分城市率先打击侵害群众利益违法违规行为及房地产市场乱象行为。
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1.2 国内外研究综述
1.2.1 国外研究综述
商品房预售制度在世界上很多国家和地区都有实行，但由于经济发展阶段及法制环境的不同，商品房预售制度的形式和内容有着非常大的差异，各国的预售管理内容也各具特色。美国的商品房预售款由第三方机构保管，在商品房建设之前无法拿到，对房地产开发商的资金贡献微乎其微。日本禁止提前销售不动产，但开发商可以在商品房竣工交付前开展广告宣传活动，有意购买者可支付定金来提前预约，不是性质明确的房屋提前交易。德国按照工程进度分期付款，百分之十的房款还会交由第三方律师行用于工程质量问题的维修或赔偿。
由于国外的房地产发展比较成熟，近些年来鲜有研究商品房预售制度的文献，为数不多的关于预售制度的文献也几乎都是基于中国的商品房预售制度运行状况进行研究，其研究方向如下：
一是预售制度引起的期房价格及其相关问题。由于我国的预售制度具有独特性，国外的专家学者大多基于对我国城市的预售制度运行状况来研究预售制度与期房价格的关系。Chang 将期房看作远期商品，研究了中国台湾现房价格与期房价格的关系。认为如果开发商的远期报价过高，与其在非正规期房市场上进行交易，购房人不如选择现房市场购买现房，这样不仅可以了解未来房价的走势，而且现在购买的房子价值将随着市场价格的上涨而升高；①Wong，Yiu 和 Tse 利用香港的房地产数据进行实证研究，探讨了预售活动对房地产市场现房价格波动的影响。在 1994 年政府对商品房预售进行干预的时期，在严格管制预售的同时，现房价格大幅上升，但在 1998 年部分放宽管制后，现房价格再度下跌。因此得出引入期房市场会降低现房价格的波动性的结论。②Eddie，Cong Liang,Ziyou 以杭州市为例建立模型调查研究了开发商的地位和竞争强度在住宅市场预售定价中的作用，认为杭州房地产市场存在时间和空间依赖性，为预售定价的影响因素提供了新的发现。③Wen-Chi Liao，Daxuan Zhao，Li Ping Lim 建立了一种基于实物期权方法的预售房屋评估定价模型，将期权溢价及税收因素考虑在内，提出了预售住宅价格的封闭式解决方案，帮助投资者预测和确定预售住宅投资。④
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2 相关概念和理论基础
2.1 相关概念界定
2.1.1 商品房
商品房指在市场经济条件下，经政府有关部门批准，由具有经营资质的房地产开发企业进行开发建造，建成后通过自由买卖形式进行出售的住宅用房、商业用房及其他用途建筑物。与此相对应的非商品房是指自建或委托施工单位建设的用于自己使用或居住的房屋。在我国，商品房的出现是在改革开放后。在实行房地产体制改革前，我国城镇居民住房制度一直实行以低租金为主要特点的福利性实物供给制，①各单位按批准的购房计划和购房资金到其所在地的建设委员会订购住宅，由于住宅不能自由买卖，故不属于商品房。随着我国计划经济向市场经济的转变，房屋体制改革也向市场体制过渡。1982年，以常州、郑州、沙市、四平四个城市为试点，进行住宅房屋补贴出售，具体做法是按住宅价格由国家、单位各补贴一部分，再出售给个人。随后试点逐步扩大，福利性分房逐渐被取消，开启了住宅商品化时代，商品房开始大量出现。住宅的商品化，不仅促进了房地产业和相关产业的发展，规范了房地产交易市场，更改善了我国住房制度，缓解了城镇住房紧张问题，较好地满足了城镇居民日益增长的住房需求。
2.1.2 商品房预售
商品房预售是目前我国商品房销售的主要形式，也称卖期房、售楼花，是指房地产开发企业将尚未竣工的商品房预先出售给购房者，购房者根据双方签订的合同规定交付定金或房价款后，房地产开发企业在合同约定的日期将竣工验收合格的商品房交付购房者，使其取得房屋所有权的一种房屋买卖形式。
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2.2 相关理论基础
2.2.1 交易费用理论
交易费用理论由诺贝尔经济学奖的获得者科斯在 1937 年《企业的性质》中首次提出，在其之后，威廉姆森等许多经济学家对该理论进行系统研究，使其得以发展完善。交易费用包括交易主体用于寻找交易对象、签订合同、履行交易等方面的费用。该理论认为，交易主体是有限理性的经济人，存在机会主义动机使得市场交易费用高昂，为节约交易费用，制度安排十分必要。交易费用理论也被广泛应用在政治学当中，用来研究制度安排和分析政府及市场行为。威廉姆森将交易费用分为两种：事前交易费用和事后交易费用。前者是指为了防止未来不确定性带来的风险，在交易前确定交易主体双方的责任义务，而在签订合同时所付出的费用，如对合同进行谈判等；后者是在交易主体双方发生交易行为后产生的费用。
该理论认为，交易费用是不可能完全消除的，而且交易费用的存在会使交易主体寻租。对于政府部门可能发生的存在道德风险和法律风险的行为，使用监督工具尤为重要。交易成本的本质是与交易有关的制度的运行成本。交易费用存在前提有三个：一是与交易有关的制度的存在；二是信息不对称，在交易中交易双方掌握的信息的充分程度的不同以及对信息了解的差异导致信息不对称，最大限度的增加自己的利益，在这种状态下完成的交易会存在机会主义行为；三是人的有限理性人假设，由于掌握知识和资源的有限性、所在环境的复杂性，人只能具备有限理性的选择能力，对于决策方案的选择只是遵循满意标准，而非最优。经济人的有限理性使交易主体不可能预见所有的可能发生的情况以制定完美的契约，因此，为了避免纠争，建立有效的治理机制是十分必要的。
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3 T 市商品房预售行政监管现状......................................15
3.1.1 商品房预售比重高...........................15
3.1.2 预售资金占比大.........................................15
4 T 市 T 小区维权暴露的行政监管问题...............................30
4.1 T 市 T 小区业主维权案例....................................30
4.2 T 市商品房预售行政监管存在的问题.................................. 31
5 T 市商品房预售行政监管问题原因分析................................36
5.1 配套制度建设滞后.................................36
5.2 监管体系尚未完善...........................................37
6 完善商品房预售行政监管的对策建议
6.1 完善预售监管制度建设
6.1.1 建立风险分担制度
尽管近年来我国不断完善对商品房预售的监管，不断改善商品房预售制度内部设计，但由于商品房预售制度建立基础还不牢固以及本身存在缺陷，在实施过程中仍存在不合理的现象，产生种种社会问题，引发一定的社会风险，动摇制度本身存续的社会认可基础。然而，把产生风险的责任都归咎于预售制度是片面的，为规避风险而取消预售制度在短期内也是不可行的，要想防范风险首先要找到风险存在的根源，减少风险发生的可能。因此，需要建立一种风险分担机制，将开发商的利益和购房者的利益捆绑在一起，在利益共享的同时实现风险共担。
一种方法是可以设立期房交易风险准备金。2019 年 1 月 15 日，全国工商联房地产商会秘书长赵正挺在全国工商联民营企业防范化解风险工作会议中提出，为控制房地产业风险可以建立风险准备金共管账户。笔者认为 T 市可以进一步设立期房交易风险准备金。具体来说就是欲进行商品房预售的房地产开发商在取得土地使用权时，除了支付土地出让金外，还需要缴纳土地土让金的 20%或其他比例的资金，即期房交易风险准备金，交由政府部门监管，当发生由于开发商方面原因造成预购方权益损失的情况时，经专业部门或机构计算相应损失金额，由政府部门批准，用风险准备金予以弥补，除此之外不得挪作他用，直至商品房竣工验收合格交付预购方使用并且预购方满意时，将资金返还给开发商。期房交易风险准备金的设立，一方面，可以有效约束开发商的预售行为，增强开发商规范预售意识，自觉排查项目潜在风险，加强预售风险评估与控制，规避损害消费者权益的风险行为，保护购房者的合理利益，防止风险转嫁给银行或消费者；另一方面，风险准备金的存在可以使房地产开发商在招拍挂时更加审慎，综合考虑自身经济实力以及时间、利息成本等因素，理性拿地，并通过提高开发商预售所需支付的金额，
提高预售门槛，间接促进现售方式的推广。
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7 结论与展望
参考文献（略）