第一章 绪论
第一节 研究背景
我国房地产行业所谓的“黄金十年”就是从 1998 年到 2008 年，1998 年国务院正式颁布文件取消福利分房制度，我国房地产的需求才真正开始。在这十年里我国房地产企业从 24387 家增加到了 87562 家，一路飙升，成为了我国国民经济的支柱型产业。其中广州是当时发展最快，因地理位置临近香港，所以一直采用以土地持有为核心的香港模式。香港模式的运作过程一般第一步是从银行贷款融资，然后进行规划和设计，购买土地，建造房屋，等建筑物的一部分完工后开始预售，预收到的款项再次投入到后期建设中，等到项目全部竣工时，所有商品房已基本售罄，而后面的销售款则又可以投入到新的项目中。重资产运营是香港模式的主要特点，房地产企业包揽全部的开发流程，从而获得巨大利润。因为当时住宅地产处于供不应求的一种市场状态下，那时房地产企业的风险非常低。这种“高回报，低风险”的行业吸引了各行各业的企业，纷纷投向房地产行业。伴着住宅地产行业迅猛发展而来的竞争也越来越激烈，从 2009 年下半年开始，我国就出台了各种调控政策，特别是 2011 年后，国家先后出台了房产税、“新国八条”等，从消费市场、金融市场等对房地产进行了全面抑制，正是在这种背景下，部分地产开发企业转而涉足商业地产行业。
相比住宅地产，商业地产有自己的独特性，与过去曾经是单功能或跨街道的商业商店不同，现代商业地产一般是集商业、办公、娱乐、餐饮、酒店等功能为一体的大型综合商业地产。这样的商业地产功能强大，往往在周边能形成一个商圈，不仅能满足人们的日常生活所需，还能带动周边经济的发展，为当地创造财富带动就业。我国商业地产经过十多年的快速发展，取得了很大的成绩，但是商业地产也有自身的局限性。由于房地产项目的特殊性，重资产模式运营下的商业地产企业在项目前期需要筹集大量资金，项目周期长，一般都是以年计算，而资金收回要等房产销售后才能完成，回款速度非常慢且依赖于销售市场环境，资金风险大，对资金链的依赖性很强。随着社会的发展，重资产运营模式弊端的日益突出。再加上我国商业地产面临着其他诸多问题，如政府的调控，资金的薄弱，竞争的激烈，迫使商业地产郑重考虑运营的创新模式。在发展前景紧张的背景下，众多企业渴望在盈利模式以及经营策略方面能有所收获，纷纷寻找突破口。正是这种情况下，轻资产运营模式以自身的独特性，吸引了不少企业的注意力，受到许多企业的推崇，同样在商业地产企业的眼中也成了一个不错的商业模式的转型选择。在 2014 年，我国商业地产龙头企业之一的万科就开始试水轻资产运营模式，并取得不错的效果，随后万达、绿地等大公司也都加入了轻资产运营模式的转型。正是因为轻资产运营模式可以在一定程度上缓解企业的资金压力，具有“低投入、高收益”的特点，因此选择轻资产运营模式已经是大趋势。
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第二节 研究目的和意义
随着时代的发展，在互联网环境的冲击下，商业环境也发生了很大的变化，原来以重资产为核心的众多企业逐渐发现这种模式越来越限制其自身发展了，为了能在新环境中快速突破瓶颈，企业试图解脱重资产这个枷锁，着力发展轻资产运营模式，渴望在新的商业模式中闯出一片新天地。企业希望能够通过将实物资产逐渐减少，并逐渐将重心集中放在发展软实力上，一改往日的重资产架构转换为运用较轻型的资产架构来融合更多的资源，创造更大的市场，并由此形成企业独有的竞争力，以创造企业更大的价值。
商业地产企业具有哪几种轻资产运营模式？轻资产运营模式能否提升商业地产企业价值？许多类似这样的问题需要解决。本文是从企业价值实现的视角，把碧桂园的轻资产运营模式转型作为研究对象，通过对商业地产业和碧桂园转型动机的剖析，并对商业地产轻资产转型的模式和转型途径进行，最后根据企业市场反应、财务指标与非财务的反应，通过分析总结出轻资产运营模式对企业价值能产生的影响。轻资产运营模式作为商业模式中的一个创新模式，多数学者认为，商业模式是“企业价值创造逻辑”。所以说，从价值的角度进一步开展轻资产商业模式也具有一定的理论价值。本文通过对碧桂园案例研究分析，可以揭示出轻资产运营模式整体上对企业价值实现是产生积极影响的，通过该案例研究分析，希望能为我国商业地产业的转型提供参考，并希望对我国商业地产行业持续健康成长起到推动作用。
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第二章 文献综述与理论基础
第一节 文献综述
一、轻资产与轻资产运营模式文献研究
目前，轻资产没有标准的定义，但与重资产相关。国际知名的管理咨询公司麦肯锡认为，公司的品牌建设，管理经验，人力资源，客户管理，治理体系，价值观和管理流程等都属于“轻资产”范畴。国外有相关研究表明轻资产是对企业来说是独一无二的资源，其主要内涵是“企业资源基础理论”下的“核心竞争力”所包含的各种因素（Wernerfelt，1984）。这些因素涵盖了具有稀缺性，价值性，不易被模仿且不易被取代的各种资源，比如以综合运营资源形式为公司创造价值的独特能力（Barney，1991）。Amit（1993）认为，所谓的“轻资产”不仅包括那些常见的企业品牌和专利，还包括客户关系、知识产权、渠道和网络以及市场基础中突出体现的其他无形资产，如企业文化、研发能力、产品创新能力、人力资源资源、和管理系统等等。
我国对轻资产的研究相对起步较晚，杨现锋、唐秋生（2007）认为它主要包括了一些资金的占用相对较少的资源，这些资源却具有较高的灵活性和回报率，比如企业文化、规范的管理流程、企业的经验、客户关系、人力资源、品牌影响等资源。除上述因素外，茆薇（2013）还将智力资本、知识产权作为轻资产企业的管理核心。徐春游（2005）认为轻资产是知识经济时代奠定企业竞争基础的各种资产，包括企业治理制度、经验和流程的规范管理、企业的品牌、客户关系、以及各方面的关系资源、价值观、人力资源等，而企业的轻资产主要包括组织结构、客户资本、运营方式和程序、管理方法和分析。吕爽（2010）还特别指出企业轻资产的组成部分还应该包括由企业人力资源带来的智力资本和技术与管理水平。林盛娜（2013）认为轻资产不同于有形资产，通常是无具体形态、甚至无法用现金衡量。
Aaron Huff (2010)表明为 TSS 选取轻资产运作策略后，在经济下滑期间仍旧获得了更多投资机会。企业发展的各个阶段应与其商业模式相匹配。竞争导向型企业的整体战略与其自身的经营模式密切相关，从战略到最终的经营成果经历了企业创造价值的过程。价值链各个环节的价值都有所增加，这些数字的最终形式直观地反映在财务绩效上。这些成就归功于公司与业务合作伙伴之间的业务运营、投资活动以及筹资活动。随着产业分工的日益深入，内部分工越来越频繁和密切，已经开始形成各地区的竞争优势与共同资源，加上行业改革制度不断深化，交易各方之间的关系并不是简单意义上的贸易关系，而是通过一系列投资关联起来了，关联方法更多的是通过战略联盟，OEM 形式和其他形式的技术合作，合作关系的多样性直接导致了新的运营模式——轻资产运营模式的出现（Georgiana Surdu，2011)。
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第二节 相关理论基础
一、重资产运营相关理论
（一）重资产与重资产运营模式概述
直观来讲，重资产就是指将企业积压了大量在自己的固定资产上，如工厂，设备，店面以及土地和其他资产。重资产在财务报表中也有所体现,可以从在资产负债表中看出，固定资产或者其他实物形态资产占了总资产中较高的比重；在利润表中，主要表现为盈利能力降低；在现金流量表中，表现为现金流动速度较低和现金净流量较少。
在学术界对重资产运营模式至今还没有作出让大众认可的定义，通常来讲这个概念只是同轻资产运营模式相对的，它通常是指那些工厂、生产线、商店、设备和库存等固定资产或其他有形资产投入大量资金形成稳固可控的资源，使企业无法“撬动”更多的外部资本，并通过规模效应来获取收益的运营模式。
（二）重资产运营的优势
一是入行门槛高。重资产运营的基础必须拥有大量资金，这种运营模式意味着企业将更多地对产品与渠道技术进行投入，这样做有利于渠道资源和专利技术等“轻资产”的形成，这些“轻资产”具有企业自身的独特性，一时不容易被模仿复制，这样也对提高这个行业的准入口槛，不容易在短期内被同类企业超越。重资产运营模式的企业容易形成行业内的寡头垄断地位，能够产生一定的规模效应，促进企业发展壮大。
二是容易建立客户信心。在重资产运营模式下，一般有大量资产存在，在客户的意识里，资产规模大小在一定程度上代表了企业的实力，更容易受到客户的关注，得到客户的信任。客户往往将大规模的资产看作是企业未来健康稳定发展的承诺与保证，因此重资产运营模式在一定程度上更有利于客户信心的提升，也有利于企业品牌的创建。
三是流程控制能力强大。在进行重资产运营模式的过程中，企业能够控制业务链中的诸多环节，因此在整个过程中拥有更多的话语权和控制权。例如，拥有自己工厂和生产线的公司往往能更好地控制产品质量，这避免了租赁厂房和设备时难以控制的租金风险，有利于企业的风险控制，有利于企业走上可持续发展道路。
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第三章 商业地产转型轻资产运营模式概述..................................... 16
第一节 商业地产的运营痛点........................................16
第二节 商业地产的重资产运营模式...............................16
第四章 轻资产运营模式下企业价值的实现路径分析.....................24
第一节 企业价值的实现路径....................................24
第二节 轻资产运营模式企业价值实现的主要路径...........................27
第五章 碧桂园转型轻资产运营模式案例分析................................. 32
第一节 碧桂园发展现状简介.............................................32
第二节 碧桂园转型轻资产运营模式动因.........................33
第五章 碧桂园转型轻资产运营模式案例分析
第一节 碧桂园发展现状简介
碧桂园，中国十强房地产之一，成立于 1992 年，于 2007 年在中国香港联交所主板上市，位列福布斯全球上市公司 500 强，总部在广东顺德，它目前是我国新型城镇化最大的住宅开发商。在主营业务经营方面，碧桂园是以房地产业务为主，涵盖了物业发展、物业投资及管理、酒店开发及管理以及装修四大业务板块。碧桂园采用了集中化、规范化的运作方式，发展迅速。2006 年碧桂园的品牌获得了“中国驰名商标”的认定。
碧桂园开发了多种产品以满足市场上的各种需求，产品包括各种房地产项目，如花园别墅、洋房、商铺等。同时，还负责多个房地产项目酒店的开发和管理，以及独立于房地产开发的酒店的经营。碧桂园于 2007 年 4 月在香港上市，算来已走过十一个春秋。2007 年的上市为本集团的发展提供了稳定的资金流，也加快了集团的发展，并集团成功进入国际市场做好了铺垫。碧桂园不仅在国内市场得到高度认可，在国外同样也被高度认可。碧桂园目前在马来西亚、澳大利亚等地拥有房地产开发项目。碧桂园战略性扩张巩固了其在广东市场的领导地位，增强品牌影响力。同时还在不断拓宽自己在其他地区的业务，体现了其强大的销售能力。
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第六章 研究结论与政策性建议
第一节 研究结论
社会进入 21 世纪以来，经济发展的非常迅猛，人类对生活的要求也越来越高，也就是说社会对各行各业的也在日益苛刻，尤其是集制造与服务于一身的商业地产行业，同样需要不断寻求创新，谋求新路来强大自己，以满足时代的要求，不被社会淘汰。商业地产最开始的“香港模式”，曾经风靡一时。随着地产企业的盈利能力逐年下滑，无法支撑企业更好的生存下去的时候，众多企业选择了由重资产运营模式向轻资产运营模式的转型，这是行业发展的必然趋势。由于社会分工日益专业化，选择轻资产运营模式能让企业创造更大的价值。本文以企业价值创造为出发点，通过市场维度、财务维度对价值创造的相关指标分析，推导出碧桂园轻资产运营模式对企业价值创造的相关性。但是，但与此同时，不得不说，每种模式能适合某一企业，但不一定适合所有企业，因此不同行业在不同的发展阶段应根据自身情况作出最佳选择。
通过对一系列理论和财务数据的分析，本文得出以下三个结论：第一，碧桂园的转型轻资产运营过程中在自由现金流和盈利能力方面取得了一定的进步，对企业价值创造具有一定影响。第二，碧桂园的轻资产转型在运营能力方面并未给公司带来很多价值，碧桂园应该在这方面进一步完善，提升公司的经营能力，为企业创造更多价值。第三，碧桂园的轻资产运营整体上来说对企业价值创造是有正面影响的,碧桂园的轻资产运营过程中有些方面是值得其他地产公司学习和借鉴的，但不可盲目复制。第四，碧桂园在转型中需要不断改善自身弱点，提升自身各方面能力，进一步提升企业价值。
参考文献（略）