XZ物业管理公司发展战略研究

第 1 章 绪论

1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究的背景
2003 年第一部物业管理法规《物业管理条例》的出台，使物业管理行业进入法制化轨道，填补了物业管理方面的法律空白，使物业管理行业有法可依。同时解决了相关主体间的法律责任不清的问题，规范了物业管理活动，进一步维护了业主和物业管理公司的合法权益。2007 年 10 月 1 日《物权法》的出台，进一步理清了关于“物权”的概念和很多模糊的认识，大大促进了物业管理行业的规范化发展，同时，也促使物业管理更加市场化。
随着我国物业行业的快速发展，物业管理公司的服务水平出现良莠不齐的现象。物业管理行业也面临着市场竞争的加剧、物价指数的上涨、人力成本的增加、人口红利的逐步消退的局面。物业管理行业发展的内外部环境和自身运行模式都在发生变化。物业管理企业如何克服困难，适应环境变化，行业如何转型升级，苦练内功，在激烈的市场竞争中利于不败之地并发展壮大，成为每一家物业管理企业面临的课题。
在这种大的背景下，XZ 物业管理公司如何抓住历史机遇，顺应历史潮流，运用战略的眼光和方法，扩大市场规模、树立企业形象，使企业在日趋激烈的物业管理市场中站稳脚跟，立于不败之地，制定企业的发展战略就显得尤为重要。
1.1.2 研究的意义
本文运用战略管理理论和分析方法，通过对 XZ 物业管理公司的内、外部环境分析，以及自身的特点、优势、劣势分析，提出 XZ 物业管理公司的发展战略和实施方案。对 XZ 物业管理公司的今后发展提供参考，同时，对行业中其他企业发展具有借鉴意义。
.......................

1.2 论文的研究思路及方法
1.2.1 研究的思路
本文的研究思路是，从物业管理行业角度出发，以 XZ 物业管理公司为研究对象，运用战略管理的理论，从 XZ 物业管理公司的内部、外部环境来分析 XZ物业管理公司的发展战略，并运用战略管理理论的方法、工具、模型制定战略、实施战略，探索物业行业的战略发展。
1.2.2 研究的方法。
通过分析物业管理行业的现状，市场状况，运用 SWOT 方法分析 XZ 物业管理公司面临的机会、威胁，拥有的优势、劣势；运用 PEST 分析法从政策、法律、经济、科技、行业等方面对 XZ 物业管理公司的宏观环境进行分析，运用波特五力模型分析对 XZ 物业管理公司造成的威胁，运用战略理论、战略层次，制定 XZ物业管理公司的发展战略。

.............................

第 2 章 物业管理综述及战略制定过程

2.1 物业管理相关概念
2.1.1 物业
“物业”一词是由英语“estate”或“property”翻译和借鉴而来的，其含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、工业区等，也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。附属的设备、设施和相关场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。
从不同的角度，可以把物业划分为不同的类型。从物业管理的角度，一般把物业类型按使用功能或用途不同进行如下划分：
1. 居住物业
居住物业是指以个人或家庭为生活单位供人们长期居住的房屋。居住物业一直以来都是人类最基本的居住生活空间，人的一生有大约 2/3 的时间是在居住环境中度过的。它包括住宅、公寓、别墅、度假村等。
2. 商业物业
商业物业是指从事商业贸易，房屋出租经营及其他以营业性经营为目的的物业，包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、宾馆、康乐场所等。
3. 工业物业
工业物业是指用于生产活动目的的物业，即由一定数量规模的标准化工业厂房、科研用房，以及供水、供电、通信、道路、仓储等基础设备实施和配套场地、绿化等共同构成的建筑物及区域，都是工业物业。
4. 其他物业
除上述类型以外的物业都称为其他物业。车场、码头、机场属于其他物业中的特殊物业，具有经营性物业的性质。医院、学校是其他物业中的特种物业，具有公益性物业性质。
.........................

2.2 物业管理发展概况
2.2.1 我国物业管理现状
我国的物业管理起步较晚，最早的发源地是改革开放初期的深圳。上世纪八十年代初，深圳正处于中国大陆改革开放的最前沿，经济建设如火如荼，各路建设大军蜂拥而入，各类经济、管理、技术人才和浩浩荡荡的打工人群汇集到这里，使各行各业都迅速发展起来。随着一幢幢高楼的拔地而起，昔日荒凉寂寞的小渔村迅速发展成为一个颇具规模的新兴城市。深圳经济的迅速发展，使得大量楼宇接踵落成。1981 年 3 月，深圳市涉外商品房管理的第一家专业公司——深圳市物业管理公司成立，标志着深圳经济特区涉外商品房产实施统一管理。这也是中国第一家物业管理公司，正式拉开我国物业管理服务的序幕。该公司成立后，勇于创新，开拓进取，打破旧的传统观念，借鉴香港物业管理模式，并结合深圳实际，确定了专业化的物业管理模式。同年 9 月，成立了第一家专业的物业管理单位——东湖丽苑管理处，实行社会化、专业化、科学化、制度化的管理原则，建立了以经济独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展的运行机制，从根本上推动了房产管理从行政性、福利性向专业化、有偿化转变的轨道，奠定了新中国物业管理服务的基础。
随着第一家专业化物业公司的成立，以深圳、广州为发源地的物业管理模式向春风一样吹向祖国的大江南北，北至黑龙江，南至海南，从东部沿海城市到西北内陆地区，物业管理公司如雨后春笋般在全国各地涌现出来。
目前，我国大陆物业管理企业大致分四类：从体制上看，有外商投资的，不依附于开发商的独立的专业物业服务企业，主要通过市场竞争途径从事综合性的物业服务业务。这一类主要以定价市场化程度高、物业管理费收取较高，酬金或利润较高的办公楼、商场等非居住类物业为主。
第二类是隶属于大型房地产开发集团投资兴办的物业管理企业，主要承担集团内的物业项目管理服务，并兼做一些通过物业服务市场的竞争渠道承揽的物业管理项目。
第三类是一些中小物业项目开发商自行组建的中小型物业管理企业，在业务经营方面以自建自管为主。
第四类是由房管所改制而形成的物业管理公司，以管理旧公房、动迁房、公租房的地段物业项目为主。
........................

第 3 章 XZ 物业管理公司概述.....................22
3.1 XZ 物业管理公司简况.....................22
3.2 XZ 公司组织结构...........................23
第 4 章 XZ 物业管理公司的环境分析................26
4.1 XZ 物业管理公司的外部环境分析.......................26
4.1.1 XZ 物业管理公司宏观环境 PEST 分析.......................26
4.1.2 行业环境分析......................32
第 5 章 XZ 物业管理公司的战略制定.....................46
5.1 XZ 物业管理公司市场定位、商业模式、及发展目标....................46
5.1.1 明确市场定位.....................46
5.1.2 确定商业模式..........................46

第 6 章 XZ 物业管理公司战略实施与战略控制

6.1 XZ 物业管理公司的战略实施
公司在制定并选择战略后，就进入战略实施阶段。为了实施最佳价值战略，XZ 物业管理公司就要在实施过程中合理配置好各种资源，处理好各项权利和责任的转换过程。在这一过程中，权利和责任逐步从战略制定者向战略管理中心转移。为了保证战略的顺利实施，要注意以下原则：
1. 适度合理性原则
在制定战略和目标的过程中，往往受到外部咨询、决策时点及认知能力等因素的限制，对未来的预测不可能十分的准确。面对企业外部的复杂环境和内部条件的变化，企业制定的战略不可能是最优的，因此，只要在主要的战略目标上基本达到了战略预订的目标，就认为这一战略的制定和实施是成功的。战略的实施过程不是简单的机械执行过程，允许执行人员大胆创新、大胆革新，对战略的某些内容进行改变和调整，但只要不妨碍总体目标及战略的实现，就认为是合理的。
2. 统一领导，统一指挥原则。
企业的高层管理人员对企业战略的认识最为深刻，要比企业一般管理人员掌握的咨询要多、对各方面的信息了解更全面，对战略意图的体会更深。因此，战略的实施应当由高层管理人员统一领导、统一指挥。只有这样，企业的资源分配、结构调整、文化建设、咨询沟通、人员调配等各方面才能相互配合、协调一致，企业的战略得以贯彻执行。
3. 有效沟通原则
所谓有效的沟通，是指信息发出方对信息进行有效的编码，通过一定的媒介把信息传递给信息的接收者，使得发出方的信息与接收方信息达到完全一致。沟通是上下级和同级之间联系的桥梁。上级对战略计划的有效传达，在战略实施过程中至关重要。同时，下级对环境变动的因素和战略执行的情况要及时向上级反馈。
本章将从目标计划、组织结构、人力资源管理、企业文化、质量体系建设、互联网+物业等方面来阐述战略的实施。
..........................

第 7 章 结论
本文以 XZ 物业管理公司作为研究对象，从其内部、外部环境进行分析，结合国家产业政策的调整，行业发展趋势，得出以下结论
1.政策法规的完善及国家机关“后勤社会化”改革给市场提供了巨大的发展空间，但市场竞争也日趋激烈。要想在激烈的市场竞争中利于不败之地，扩大规模，树立品牌才是企业的发展之路。
2.只有对企业内、外环境分析后，才能做出正确的战略选择。结合 XZ 物业管理公司的实际情况，运用 SWOT 分析法，对 XZ 物业管理公司内外环境、优势、劣势、机会、威胁进行分析，选择增长战略。
3.根据竞争战略，结合 XZ 物业管理公司分公司的实际情况，选择成本领先战略和差异化战略相结合的最佳价值战略，通过细致服务和创新服务模式实现客户最大满意度。
4.根据物业行业发展趋势，推行物业服务集成商模式，实行管作分离，将人力资源外包。
5.应用高科技，打造互联网与传统物业服务的融合，利用现代科技手段，提高服务品质，降低物业成本。
由于本人水平有限，加之物业行业仍属于新兴行业，发展战略仍在探索阶段，本文的研究只是抛砖引玉，请老师们指正。本文提出的物业服务集成商、管作分离、业务外包、互联网+物业管理 APP 等都是近年来行业比较热门的话题，需要物业管理专家和理论学者进行共同的探讨，作者将在今后的工作中做进一步研究。
参考文献（略）