房地产税、房价平抑与地方政府税基替代之政治经济学研究--基于湖北省数据的CGE模型分析

本文是一篇政治经济学论文，本文首先明确了房地产税的概念性内容，区别了房地产税和现行的房产税政策以及在房地产税改革过程中财产税的部分和流转税的部分，在概念上明确了本文讨论的范围。然后列举了国外一些国家房地产税政策的实施情况，主要分析了美国、日本以及韩国地区实行的房地产税政策对该国房价以及政府收入的影响。

一、绪论

（一）研究背景及意义
房地产税作为一种有潜力的地方性税种一直备受关注，由于房地产市场发展近年来在中国经济发展中具有举足轻重的地位，因而各界对房地产税的讨论也愈发热烈，社会上有各种关于房地产税“搞不搞”、“怎么搞”的声音，对房地产税实施的效果估计也是千差万别。在十九大之后，财政部长肖捷的一篇题为《加快建立现代财政制度》的文章里就大致阐述了对房地产税的设想，明确提出了要依照“立法先行、充分授权、分布推进”的原则推进房地产税的立法和实施，这也被认为是官方对“房地产税”的最为明确的表态。最近，中央政治局会议要求加快住房制度改革和长效机制建设。而财政部副部长史耀斌则在十三届人大一次会议的记者会上说明，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。可以说，官方已完全明确了房地产税已经不再是“搞不搞”的问题，而是“怎么搞”的问题。同时文章中也提到要对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度，这也说明了房地产税的开征是一个系统工程，需要我们充分考虑到房地产税的与其他各项要素的联动作用，以系统工程的思想统筹房地产税和既有税种之间的关系。为了理顺这些关系，就需要我们进一步理清开征房地产税在不同环境因素下的政策效应。本文以湖北省为对象，采用 CGE模型分析房地产税改革在房价平抑和地方政府税基替代方面的影响。
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（二）国内外研究现状
国内外关于房地产税的功能性研究，可以大致分为两个方面，包括房地产税的房价抑制作用研究和房地产税的地方政府税基替代这两个方面。
1.房价抑制作用的研究情况
就房价抑制的角度看，一种观点认为,开征房地产税可以有效降低房地产价格。毛丰付、李言(2017)运用多部门动态随机一般均衡模型模拟，认为伴随资本和劳动向部门外转移，房产税改革能有效降低房价，同时对生产部门的投资和就业市场造成较大冲击。方重和梅玉华(2008)认为房产税可以有效的调节房地产市场,抑制房地产市场的投机气氛。金成晓和马丽娟(2008)通过构造结构向量自回归模型(SVAR)和向量误差修正模型(VEC)，分别就住房的保有环节和流通环节做了税收的冲击分析，认为保有环节的税收冲击对房价的影响是短期且负向的，而且主要的影响途径是供给量因素。孙涛、郑晓亚、张翔(2009)采用世交迭代模型(OLG)进行了局部均衡分析,认为房地产税可以作为房地产价格调控政策的长效机制，在不同的房地产价格预期中都可以降低房地产价格上涨率。另一种观点则认为开征房地产税在一些情况下对降低房地产价格意义不大。杨志勇(2018)认为房地产税并不应该以降房价为目标，一定的房价涨幅即可覆盖房屋持有成本的增加，而房地产税同样难以倒逼住房供给的增加。黄洪等(2017)在比较了重庆和上海的房产税试点情况后发现房产税对房价的作用短期效果明显，
但长期随时间推移而效果减弱，且相关房价的变化很大程度上和全国房地产市场大背景相一致，房产税可能制扮演了次要角色。还有学者通过对短期和长期内的不同情形来分析房地产税对房价的影响，如陈淑云、杨建坤、李伟华(2016)利用房地产税收、房价和房屋投资作为变量，使用 VAR 模型和脉冲响应模型分析，认为房地产税在短期内可能会促进房价的上扬，在长期内可能会对房价有较微小的抑制作用。可以说，学界正从对房地产税是否有平抑房价作用的争论，转为对市场主体的进一步细分，从而更好的解释房价和房地产税相互作用的微观结构。
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二、房地产税的相关概念和国内外的运行情况

（一）房地产税的概念辨析
1.房地产税与房产税
首先需要区别的是房地产税和房产税的概念。房地产税是在筹划中将要推出的税种，而房产税则是现有税收体系中已经存在的税种。在 1986 年 9 月 15 日，国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，暂行条例对个人所有非营业用房产免房产税，而对于营业性房产，则依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳，年税率 1.2%；若按房产出租的租金收入计征的，年税率为 12%。而在之后，在 2011 年 1 月 27 日，上海和重庆同时出台《对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，在此办法的基础上，对于个人住房才开始有条件的正式征税，但是总体而言，征收房产税的个人住房数量仍十分有限。区别于现有的房产税，未来的房地产税将会将房屋和土地作为一个整体征税单位，而且征税的范围也不仅局限于经营性房地产，也会包括居民生活住房。依照现行房产税的规定，房产税的计税依据为房屋的原价或租金，而根据近年中国房地产市场的发展情况，房地产税的计税依据极可能是以房地产税的评估价值为依据的。这里还需要提到物业税的概念，在 2003 年的十六届三中全会公报中提到“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，该物业税的概念与现在提到的房地产税的概念基本一致。
2.房地产税改革中的财产税和流转税改革
我国现有税收体系中，涉及到房地产的有企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税，这些税种中除房产税这一试点税种外，其余多为流转税，如何协调已有的流转税和新增的财产税之间的关系事实上是房地产税改革中的重要内容。如果在现有税制条件下新加入税种，为了避免大幅加重税负，必然会使用低税率，但这样的措施在房产税试点地区的效果却不尽如人意。如果大幅调低享有的流转税和土地出让金，可能会使原本短期内的大量现金流变为更长时间范围内的稳定现金流，这可能会在短时间内给地方政府带来资金上的压力，这样的转变可能会牵扯到更大层面上政府职能的转变。
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（二）美国房地产税制度运行的基本情况
美国的房地产税制度在国际范围内较为典型，对中国也有较强的借鉴意义。美国实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，州以下地方政府是房产税的征税主体，房产税在美国是典型的地方税，且房产税征收的范围同时包括了房屋和土地两部分。通过定期评估房地产的公允价值，地方政府会以其评估结果的一定比例来作为房产税的税基，该比例会因为物理条件的不同和政策需要而不同，以实现相应的政策目的。需要注意的是，美国房产税的评估周期在国内并非采用统一的标准，而是有三个标准。在美国的大部分州，房屋的评估周期都是几年一次，这一标准及时更新了房价数据，保证了房产税的计税基础和公允价值相差不远。而在美国加利福尼亚州，房屋只有在交易时才会重新估值，这类似于重庆实施的新政策，更多的考虑到了房屋所有者负担能力的要素。此外宾夕法尼亚州的评估周期更为特殊，在一次确认评估值后，只有当当地启动统一的重新估值行动是，房屋估值才会重新更新，这在事实上会造成房屋几乎不会重新估值的结果，可以近似的看作以房屋的历史价值作为房产税的征税依据。地方政府会对自用住宅采取一定程度的税收减免，如美国加利福尼亚州对个人的主要自用住宅就采取了免除 7000 美元房产税的措施。此外，在应纳税额超出家庭所得一定比例时，相应的房产税还可以抵免州个人所得税或获得现金补偿。
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三、关于房地产税的 CGE 模型构建 ......................... 11
（一）CGE 模型中各模块的设置 .......................... 11
1.生产模块 .......................... 11
2.居民模块 ............................... 12
四、关于房地产税的模拟计算结果分析 ...................... 15
（一）社会核算矩阵的编制 ...................... 15
（二）基于房价控制目的的房地产税政策分析 ..................... 15
五、关于征收房地产税的近期政策建议 ........................ 19
（一）把控税收政策舆论导向，跟进配套组合措施 ................... 19
（二）重构地方政府收入体系，强化税收使用监管 ................... 20

五、关于征收房地产税的近期政策建议

（一）把控税收政策舆论导向，跟进配套组合措施
根据本文模拟计算得出的结论，房地产税的房价平抑作用十分有限，甚至可能会成为房价平抑的负面因素。这一结论也可以从上海和重庆的房产税试点中得到验证，相应地区的房产税在较短时间内对房价产生了一定的冲击，但是从长期来看，其走势和非试点地区并无明显区别。在近期关于房地产税的社会大讨论中，房地产税对房价的平抑作用是人们除了税负增加以外最为关注的内容，有相当一部分声音对房地产税的房价平抑作用抱有较高的期待，而本文得出的结论显然是和这种期待有差距的。考虑到相关的讨论可能会在很大程度上影响到房地产税政策在实施后民众对于政策效果实现的反应程度，因而政府可能有必要在房地产税政策实施前的准备阶段就做好相关的舆论引导工作，适当降低房产税的房价平抑作用效果在民众中的心理预期，以减少房地产税在开征的过渡期内可能的负面言论影响，避免在政策实施后损害政府的公信力。在房地产税推行的早期阶段，就应将房地产税的作用定位在使地方政府提供更好的地方公共服务这一目标上，在此基础上，做好民众方面的宣传教育工作，包括说明房地产税征收能够为居民带来哪些切实的可以在生活中体会到的利益，进一步转变房地产税在民众中的印象，这也可以降低房地产税开征后的征收难度，使得民众更快的适应“直接税”带来的冲击。
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六、进一步研究展望
（一）数据的可获得性问题

参考文献（略）