S 工业物流园项目商业计划书

第一章 绪 论

1.1 选题的背景和意义
2008 年之后，随着国家不断加大对房地产市场的调控力度，使得住宅类房地产项目的投资回报率不断降低，投资风险持续增高。这无疑会促使投资者将资金从住宅市场中撤出来，转为投资回报率更高、风险相对可控的领域。物流基础设施投资具有很强的持续性，而且其投资的延续期很长，再加上物流地产的利用率要高于住宅地产，因此，2008 年之后物流地产成为了房地产市场的新宠。戴德梁行的市场调查结果表明：2012年上海工业地产的租金较之 2011 年增长了 17%，平均投资回报率高达 12%。不过，因为这类项目的投资回收期通常在 20 年左右，而且需要投入的资金总量非常大，所以，只有那些拥有绝对资金与管理实力的机构才有能力进入该市场。
2012 年我国社会物流成本占到了国内生产总值的 23%，而欧美发达国家这一比率仅为 10％左右。假设我们可以将物流成本降低 1%，那么就能够创造出接近 2300 亿元的社会剩余价值。业内专家表示：我国物流成本明显高于其他国家的一个重要原因就在于我国缺少现代化的物流园以及物流中转中心等设施。虽然我国已经成为了全世界供应链与产业链中的关键节点成员，而且也将制造成本控制在了最低水平，但企业的收益率却远远低于发达国家，主要原因就在于物流成本过高。基于此，我国应大力发展区域性的物流产业集群，这样不但能够加速物流的产业化进程，还能降低社会的物流总成本水平。
物流地产实际上是传递物流活动的媒介，其能够提高物流链的运作效率，降低经济组织的物流成本。加入世贸组织之后，我国逐渐转型为了世界的制造中心，成为了世界大市场产业链中的最关键节点成员，而物流行业迅猛的发展也直接推动了我国的物流地产市场的发展。当前，我国物流市场的需求一直保持着稳定的增幅，年平均增幅基本上维持在20%左右，而且未来很长一段时间内市场需求将持续增大，这无疑为物流地产市场提供了绝佳的发展机会。
投资物流房地产属于长期投资，虽然项目投入之后的回报率非常理想，但前期的投入很大，并不是所有机构与企业都有能力负担的。所以，在实际投资过程中，投资者必须对投资项目的可行性进行科学的论证，以保证投资的科学性与可行性。长远来看，高标准库房需求量会大幅增加，并且投资收益率也较高。

1.2 相关理论及研究综述
1.2.1 物流地产的内涵
物流地产在我国还属于新生事物，其指的是投资主体因应客户的需求为他们在业务覆盖区域投资兴建现代高效的物流基础设施，之后再将其租赁给产业链中的制造企业、分销企业以及物流服务公司等，同时向他们提供专业的管理服务。因此，物流地产实际上并不是单纯的地产服务，其还融合了物流服务。
普洛斯公司是全球最早提出了物流地产这一概念的企业，其在 1985 年首次将物流地产作为一项投资事业来对待。经过了 20 多年的发展，物流地产已经在欧美国家成长为了成熟的行业。普洛斯指出，物流地产的本质是物流与工业地产的结合体，其在通过向租户提供基础的物流设施来为他们创造生产与运营的便利条件，在提高租户运营效率的同时，也为自己创造了可观的收益。
从静态角度分析，物流地产实际上与工业地产具有高度的一致性，它们都是投资主体投资的基础设施。投资主体可以是房地产开发商，也可以是投资机构，还可以是众多企业的联合体。现代物流地产涵盖的范围非常广，具体包括：现代物流园、配送中心、仓储中心等不动产。较之传统的物流地产，现代物流地产具有集约程度更高、管理更先进、运营效率更高等特点。
从动态角度分析，物流地产实际上是高度关联价值创造活动的集合体，是多个利益关联者共同配合、共同配置资源建设的物流基础设施。开发的过程中，投资者需要做好以下工作：对项目进行可行性论证、制定投资决策、编制投资规划、制定投资日程表、进行投资项目管理、对外招商销售等。另外，投资主体还要做好资本运营与人力资本的累积工作，从而为提高物流地产项目的价值创造能力提供保障。

第二章 项目概述

本章着重阐述了开发方H公司、开发对象S工业物流园项目的概况，并对项目开发的意义进行了分析。

2.1 H 公司概况
H 公司创立于 1980 年 12 月。1998 年根据中央的重大决策移交地方后，划转为广东省政府授权的某大型资产管理公司属下的国有一级集团企业。
H 公司总资产近 10 亿元，下辖 15 户全资、控股子公司。公司本部设在深圳市，主营从事房地产开发、物业经营管理和国际贸易等业务，兼营酒店、医院、工厂等经济实体。公司先后在深圳市、东莞市、南宁市、桂林市等地开发各类房地产项目 10 余个，建筑面积达 100 多万平方米；公司在广东、广西、湖南等地拓展了一批物业管理项目，物业管理面积达100多万平方米；公司享有进出口经营权和全国海关报关权，贸易业务遍布东南亚、日本、欧美等国家和地区，年平均进出口额5亿多元。
公司按照中央国企改革制的方针政策，通过改制转轨，调整布局，优化结构，健全制度，加速资产和资本运营，不断增强企业的创新能力、竞争能力和综合实业，保持稳定持续发展。
随着我国物流行业的蓬勃发展，以及在房地产业的拐点到来之际，公司及时将投资顺序作调整，从住宅和商业地产中抽身，进入物流地产，争取在物流地产领域发挥更大的作用，为社会作出更大的贡献。

2.2 项目所在地概况
珠海市与港澳相邻，是连接粤港澳重要枢纽，也是连接全国的重要物流枢纽。它具有一定的区位优势以及很好的经济基础。该项目位于珠海市高栏港经济区平沙连湾分区，占地56160 平方米。用地呈南北狭长的长方形地块，靠近珠海大道，北面为北水路，东南西三面规划道路分别为广田二路、邻江路、广田一路。
2.2.1 经济概况
项目所处的高栏港经济区，是珠海经济发展的引擎和龙头。高栏港经济区依托华南沿海主枢纽港高栏港而设立，总面积 380 平方公里，总人口约 16 万人。高栏港土地辽阔，目前人口密度低，未来几年人口增幅较大。其中，临港工业区约 5.6 万人（户籍人口1.2万），2011年平沙镇和南水镇户籍人口分别为4.6万和1.2万。根据规划，高栏港经济区至2020年规划人口50万人。
2012 年 3 月，高栏港经济区升级为国家级经济技术开发区，成为珠江口西岸首个国家级经济技术开发区。高栏港定位为西江流域龙头港、国家能源接卸港、华南枢纽大港，其开发和利用是珠海市委市政府“以港兴市”战略的重大举措。
经济区明确了“建设大港口、发展大工业、带动大物流、实现大跨越”的总体发展思路，通过“产业招商、规划招商”，现已初步形成以石化、电力、能源、钢铁、装备制造、造纸为主导的重化产业格局，吸引了众多央企和世界500强国际企业入驻，包括中海油、三一重工等标杆企业。
高栏港经济区与澳门隔海相望，东南、西南临南海，由高栏、南水两个半岛和三角山、荷包、大杧等 18 个海岛及黄茅海东部沿岸陆域和海域组成。随着广珠铁路和高栏港高速通车， 高栏港与珠三角地区形成2小时经济圈，辐射珠江口西岸城市群和华南、西南、中南地区。

第三章 项目市场环境分析 ............ 23
3.1 宏观市场需求分析 ................... 23
3.2 服务区域市场需求分析 ........... 25
第四章 项目营销管理 ..................... 35
4.1 营销目标 ......................... 35
4.2 营销的总体战略 .................. 35
第五章 项目运营管理 .................. 41
5.1 组织架构 ........................ 41

第七章 项目风险分析

该项目属于物流房地产项目，有着较大的投资金额，项目在建设与开发的时间上比较长，存在各种各样的影响因素，并且在项目建设期间，会受到来自市场、政策、管理以及资金方面的风险侵袭。本文接下来便对项目在不确定性上展开研究，主要包括敏感性分析以及盈亏平衡分析，以此为基础给出应对措施。

7.1 财务敏感性分析
所谓敏感性分析，指的是在多个无法确定的因素中，找出能够给项目建设带来最大影响的因素，也被称之为项目敏感性因素，对该因素给经济效益实现过程中带来影响程度进行分析。企业进行这样的工作，主要是为了及时掌握项目中潜在的危险因素，并且给出相应的解决措施，从而将风险所引起的损失降到最低。
进行敏感性分析是除了一个变量之外，冻结所有其他变量，再来观察 NPV 估计值随着该变量变动而变动的敏感程度。如果项目的现金流量中，某个要素的预测值只做了相当小的改变，NPV 估计值就非常敏感，那么，与这个变量相关的预测风险就很高。
结合第六章对项目收入、支出的预测情况，考虑到项目当中对现金流影响较大的因素主要有：租金价格、成熟期的出租率以及租金增长率。因此选择单因素敏感性分析法对上述个三个不确定因素进行分析。将这三个不确定因素的变动范围确定为-10%~+10%，计算当其他因素不变时，其中一个因素降低或提高时，所对应的净现值。经计算，租金价格、出租率、租金增长率按照上述范围变动后对应的现金流量情况，根据各年现金流量变动情况，各不确定因素对项目财务指标的影响结果如表7-1 所示。


结论
本文全面介绍了H公司S工业物流园项目的概况，结合国内外物流地产发展的研究文献，通过对项目地理位置、规划条件、周边环境等的描述，了解项目背景和开发建设的必要性；根据市场调研得来的大量翔实的基础数据和图表分析，结合项目的投资环境和行业发展趋势，综合运用市场分析、SWOT 竞争性分析、营销管理、财务评价等方面的理论，采用多种管理分析方法，从宏观政策、市场、技术、财务上论证其开发的可行性。通过研究得出以下结论：
1、本项目开发符合高栏港的产业定位和发展战略。位于珠海高栏港经济区内的物流园区可凭借完善的立体交通网络，实现海河联运、海空联运、水陆联运和独特的管道运输，通达国内外市场，满足建立现代产业与国际商贸物流体系的发展要求，对打造区域性国际物流中心的目标发展具有积极意义。
2、本项目市场定位准确。本项目定位为“国际化的复合型专业物流园”，通过对国内及项目所在地珠海市投资环境及物流发展行业市场情况的论证分析及预测，以此为基础做出的项目定位无疑是准确的。
3、本项目具有良好的财务可行性。本项目内部收益率 IRR 为 20.5%，大于股东要求的收益率 12%；项目的财务净现值 NPV 为 8,972 万元，大于零；项目投资的静态回收期为8.17年，动态回收期为 10.35年，小于项目运营期。因此，可以说该项目具有较好的盈利能力， 在财务上分析具有一定的科学合理性。
根据如上所述，该项目在定位上合理，有着较高的经济效益、社会和环境效益，在政策大环境波动不大的情况下，能保证资金链的平衡，同时具有较强的抗风险能力。表明本项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。
参考文献（略）