中国商业银行房地产信贷风险之工商管理研究

本文是一篇工商管理论文，本篇文章的主要研究内容是根据国内银行业房地产信贷的成长过程及在这之中蕴含的信贷风险做出研讨，并提出房地产信贷风险目前正在面临的主要问题，对房地产行业的信贷风险做出实证分析，最后为国内银行业防范房地产行业信贷风险提供可靠意见。

第 1 章 绪论

1.1 研究背景与研究意义
1.1.1 研究背景
中国近十年房地产市场蓬勃发展，拉动经济增长的同时也累积了巨大风险。2008年商品房销售面积为 65,970 万平方米，2017 年商品房销售面积增加至 169,408 万平方米，增长了 156.8%。12008 年为了应对全球性金融经济危机，中国将房地产作为拉动经济增长的重要产业工具，采取了免征土地增值税、放宽二套房的限制等优惠政策，中国社会科学院测算报告（2017）显示房地产对经济增长的贡献率从 2008 年的 1.1%迅速提升至 2009 年上半年的 17.7%。2面对经济持续下行的压力，房地产依然是各级政府拉动增长的重要工具。2014-2015 年政府先后采取了降息降准、放松限购限贷、降低首付比例、放松二套房限制等举措救市，房地产拉动经济增长的总贡献率从 2015 年第一季度的 2.0%，骤升至 2016 年第一季度的 20.4%。
房地产价格不断飙升，导致商品房价格与居民收入增长幅度脱节，房地产作为投资品的属性日益明显，我国房地产行业风险逐渐累积。中国共产党第十九次代表大会（以下简称“十九大”）明确了“房住不炒”的行业发展理念，房地产市场的发展进入新的发展阶段。
“高杠杆”的房地产企业依赖商业银行信贷，房地产行业的发展引发了商业银行房地产信贷业务的迅猛增长，同时，也使商业银行面临风险。国家统计局资料显示，1998年我国房地产开发贷款余额达到 2,029 亿人民币，经过此后政府近二十年的推动发展，截至 2017 年末，该数据已升至 7.76 万亿人民币，房地产业的 “高杆杠”特征、商业银行房地产信贷管理过程中的存在的问题会造成房地产信贷风险逐渐加大。一旦房地产价格暴跌，对于银行系统乃至整个宏观经济的稳定性都将形成巨大冲击。
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1.2 研究内容和研究方法
1.2.1 研究内容
本篇文章的主要研究内容是根据国内银行业房地产信贷的成长过程及在这之中蕴含的信贷风险做出研讨，并提出房地产信贷风险目前正在面临的主要问题，对房地产行业的信贷风险做出实证分析，最后为国内银行业防范房地产行业信贷风险提供可靠意见。研究框架具体分为以下五部分：
第一章是绪论部分，首先就文章的写作背景、意义、目的做出简要阐述，接着从大框架上描述了文章的主要内容和结构，然后再对文章中所采用的研究方法和创新点作介绍，最后从商业银行信贷风险影响因素、信贷风险防范措施、房地产信贷风险三个方面做出了文献综述。
第二章通过回顾 1988 年以来房地产信贷发展的历史及分析房地产信贷目前的发展状态，阐述了我国 1988 年至今国内银行业房地产信贷的诞生和成长过程以及过程中遇到的风险和风险治理对策。
第三章从信用风险、政策风险以及操作风险三个角度来解释国内银行房地产信贷面临的主要风险。
第四章是站在实证的角度，以宏观经济和多家国内银行数据为依据，运用面板模型客观地对国内银行业信贷风险做出分析。
第五章根据前面的定性和定量分析，有针对性的从加强国内银行业信贷风险的管理、加强政策调控、完善商业银行信贷管理流程三个角度对当前房地产信贷风险的防范提出符合现实要求的有效意见。
本文的基本文章架构如下：

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第 2 章 我国商业银行房地产信贷发展及风险

2.1 银行房地产信贷初始发展阶段及风险
2.1.1 房地产信贷产生
银行房地产信贷的需求始于房地产市场的诞生。新中国成立后，我国长期奉行土地单一行政划拨的政策，将国家所有的城镇土地不计使用费和期限的提供给土地使用人，使用期间这些人不可随意转卖、转让土地；在城镇住房层面，国家奉行公有住房与单位建房的统一分配政策。因此，在改革开放以前我国只有房地产，没有房地产市场，更没有银行房地产信贷。1979 年，我国五届人大第二次会议中首度提出“土地使用费”这个概念，从此开启了中国的房地产市场。1980 年后，土地和住房两方面的积极政策推动了初始阶段对地产、房产信贷需求：
（1）地产信贷的产生及需求离不开土地使用权的商品属性。1982 年，国务院开始在四个城市进行售房试点，并率先对深圳特区外资企业用地征收“土地使用费”。1987年中共十三大会议上，正式宣布房地产市场诞生。同年，我国把商品房建设加入到规划之中，发布《关于加强商品房屋建设计划管理暂行规定》，12 月出现了房地产市场诞生后国有土地的首次拍卖。1988 年，国家根本法正式许可土地使用权依法让渡，在法律层面上认同了土地使用权的商品属性。1990 年，中国开始实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，为国有土地转让和开发提出了具体要求。土地成本的出现增加了房地产企业对银行信贷资金的需求，推动了商业银行房地产信贷的诞生。
（2）房产信贷的产生与需求离不开国家从分配住房实物到提供住房公积金的转变。1988 年，中央政府出台了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，对住房提出了改革的具体目标、政策和任务。住房改革逐步推进促进了 1991 年个人房贷业务的诞生，中国人民建设银行和中国工商银行纷纷成立了房贷业务部门。同年，我国的住房公积金制度开始在上海试点，国家住房机制开始从国家包居民住房向资金渠道上帮居民建房转变，这一举措更深入推动了房地产信贷的资金需求。
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2.2 银行房地产信贷中期成长阶段及风险
1997 年，亚洲金融危机爆发，为了减少经济危机对我国房地产行业的冲击，央行采取降低存贷款利率的方式来促进房地产信贷的需求，稳定房地产业的发展。在房地产信贷的成长阶段，伴随房地产销售面积稳步增加，房地产信贷余额逐渐增多，信贷风险依然存在。
2.2.1 房地产信贷稳步增长
房地产信贷需求离不开 1998-2007 年之间房地产市场政策的推动。1998 年，我国颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知》，规定全部企业自当年 7 月 1日起禁止自行分配住房，加速住房的分配向货币化发展的步伐，促进了城乡居民住房的信贷需要。1999 年，住房货币化开始在全国广泛推行。
2001 年，中央政府施行《加强国有土地资产管理的通知》，提出经营用地必须采用招标非协议方式进行拍卖转让。2002 年，国家颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，进一步强调了土地不可采用协议方式转让。这些政策增大了房地产开发商的信贷需求，推动了银行房地产信贷业务的开展。
如图 2.1 所示，1998 年-2007 年商品房销售面积年增长率保持在 11.48%-45.13%范围内波动，没有出现 1992 年-1995 年的暴涨暴跌现象。销售面积增大的同时房地产信贷需求稳步增长，银行房地产信贷业务亦稳步发展。1998 年房地产开发贷款余额为 2,680亿元，个人住房贷款余额为 426 亿元，如图 2.2 和图 2.3 所示，到了 2007 年，房地产开发贷款余额已增加至 18,000 亿元，个人住房贷款余额为 30,000 亿元，年均增长率分别为 23.57%和 65.28%。

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第 3 章 我国商业银行房地产信贷面临的主要风险分析.....................17
3.1 信用风险...................... 17
3.1.1 来自房地产企业的信用风险................... 17
3.1.2 来自房地产消费者的信用风险..................... 20
第 4 章 我国商业银行房地产信贷风险的实证分析........................26
4.1 模型及变量.................. 26
4.1.1 模型.................... 26
4.1.2 变量解释................. 26
第 5 章 商业银行防范房地产信贷风险的对策建议.................31
5.1 商业银行加强对房地产行业的信用风险管理..................... 31
5.1.1 完善商业银行房地产信贷风险预防................ 31
5.1.2 完善商业银行房地产信贷风险转移机制............... 32

第 4 章 我国商业银行房地产信贷风险的实证分析

4.1 模型及变量
4.1.1 模型
面板模型是使用面板数据建立的一种回归模型，里面的面板数据比单一的横截面数据更能满足现实的需要，能够更有效地协助研究分析。
本文选择静态面板模型进行分析，选取了我国 2007-2016 年的 34 家商业银行作为样本，包括江苏银行、杭州银行、宁波银行、南京银行、贵阳银行、成都银行、上海银行、中信银行、上海浦东发展银行、中国兴业银行、中国招商银行、北京银行、中国平安银行、中国民生银行、中国华夏银行、无锡银行、中国光大银行、中国农业银行、中国交通银行、中国建设银行、中国银行和中国工商银行。 横截面数目 N=34，样本期间T=10，总样本数是 340。本文以不良资产率为被解释变量，商品房销售面积、房地产企业景气指数分别为自变量，建立模型如下：模型一： ‸㤳 t= + t+ 晦 t+

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第 5 章 商业银行防范房地产信贷风险的对策建议

5.1 商业银行加强对房地产行业的信用风险管理
5.1.1 完善商业银行房地产信贷风险预防
要完善商业银行对房地产信贷风险的预防，不仅要考虑到房地产业具有很高的行业相关性和政策、经济波动敏感性，并不是独立个体的存在，而且要充分考虑房地产行业自身的发展趋势、行业之间的相互影响、政策变动影响、宏观经济冲击，通过这些方面综合来预警银行向房地产企业贷款可能发生的信用风险，这样才能在做好信贷业务的同时有效防范风险，保护商业银行贷款资产的安全性，减少不良贷款的发生率。
首先，要根据宏观经济动态预警房地产信贷风险。房地产行业具有很高的宏观经济敏感性，比如在美国次贷危机爆发时，我国宏观经济受到外部冲击，房地产行业反映明显。一是房屋销售面积增长率降至负值，说明消费者对房地产行业信心骤减，购房需求受到大幅影响；二是房屋价格下跌，房地产企业净利润受到影响。房地产企业销售收入是房地产销售面积和每平米销售价格的乘积，当两者都出现下滑，房地产企业的盈利能力就会受损。如果银行没有充分考虑宏观经济变动，而仅仅考虑房地产企业自身的情况，那么会增大向房地产企业发放贷款的信贷风险。即使房地产企业财务指标良好，但是因为财务报告本身所特有的信息滞后性，记载的数据仅能代表房地产企业已经发生的情况，适用于用来平行比较同一时期不同房地产企业的偿债能力，但不足以完全支撑对房地产企业偿债能力的动态分析。房地产行业和任何的一个房地产企业都不是固定不变的，它的发展会随着宏观经济的波动而变动，因此商业银行在对房地产企业放贷时，必须充分考虑宏观经济的变动，随着宏观经济的变动对房地产企业的信贷审批额度、信贷门槛进行调整。
参考文献（略）