城市郊区民俗风情度假旅游地产项目策划研究——以福州九峰山舍族风情度假旅游区项目为例

1 引言

1.1 度假旅游业发展概述

随着经济社会的繁荣发展，度假旅游将会逐渐成为人们生活的一个重要组成部分。以美国为例，人均收入的八分之一用于度假旅游，游客达 20 多亿人次，相当于美国总人口的 10 倍。同样我国的度假旅游产业体系正日趋完善，已初步形成“吃、住、会、游、购、娱”配套发展的旅游服务体系。

1.1.1 全国旅游业发展概况

中国的上班族每年已有 114 天以上的带薪闲暇时间。从某种程度上说，生活在大都市中的中上阶层以上的中国人的休闲时代已经来临。2007 年，国家旅游局局长邵琪伟在昆明举行的“中国·未来·旅游发展论坛”上说，至2015 年我国旅游市场乘飞机出游人数预计达 4.5 亿人次，乘火车出游人数预计高达 25 亿人次。
随着中国经济保持快速发展，中国国内旅游、出境旅游、入境旅游三大旅游市场将保持持续增长态势。联合国世界旅游组织预测，到 2015 年中国将成为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国，成为世界第一大旅游市场。届时中国入境旅游人数可达１亿人次，出境旅游人数可达１亿人次左右，国内旅游人数可达 28 亿人次，中国将出现30 亿人次以上的游客市场。旅游业的发展将进一步提升旅游综合功能。

1.1.2 福建省旅游业概况

1) 福建省旅游业总体布局状况：

2)福建旅游市场发展特点

我省为了进一步打造旅游精品项目和线路，提高重点旅游区域管理建设水平，提升海峡旅游品牌形象，延伸旅游产业链，培育旅游经济新增长点，并围绕“十二五”旅游规划扎实推进各项工作。2011 年，福建省旅游业呈现健康稳步发展势头。旅游经济各项主要指标全面超额完成年初预定目标，实现了“十二五”时期旅游业发展的良好开局。全省累计接待游客 14022.43 万人次，比上年增长 19.0%；旅游总收入 1597.78 亿元，比上年增长 19.5%。其中，接待国内游客 13595.01 万人次，增长 19.1%；国内旅游收入 1361.66 亿元，增长 20.0%；接待入境游客 427.42 万人次，增长 16.1%；旅游外汇收入 36.34 亿美元，增长 22.0%。国内旅游市场在 2011 年有 5 个方面的显著特点：欢庆建党九十周年期间的革命景区备受关注；具有地方特色的文化节保证了景区游客的增长；出游方式的多元化，拉动短途景点的发展；黄金周期间的旅游需求量极大；区域合作的深化。表 5 显示了福建省在上述5 大特点的影响下的游客增长数量。................
..................

2 项目背景分析

2.1 项目地理位置与背景

2.1.1 项目技术指标及基本概况

项目地址：福建省福州市北峰，距离福建省省会福州市中心区仅 12km，车程约 30min；占地面积：200 公顷（3000 亩）；规划用途：大型生态文化旅游度假区；建设期限：分近期、中期、和远期建设，总周期预计 20 年。

2.1.2 福建省基本概况

福建省，简称“闽”，位于我国的东南沿海地带，东与台湾省隔海相望，并处在中国最强势的两大经济体——以上海为中心的长三角区域和以广州为中心的珠三角区域的中间。福建是中国经济最为强大的几大沿海省份之一。
经济总量在全中国排在前列，在国家大战略的背景下，福建省得国民生产总值亦保持一个较大的增长速率(见图 1)，至 2011 年全年实现地区生产总值近 17500 亿元。目前全省常住人口将近 3700 万人，2001-2011 年十年间的人口平均增长率为 0.61%。

2.1.3 福州市基本概况

福州市为福建省省会，简称“榕”，自古以来都是中国沿海重要城市，是我国 1984年首批 14 个对外开放的沿海港口城市之一，并于 1999 年被国务院确认为国家历史文化名城。福州市是福建经济的龙头，具有强大的聚集效应，是福建省的政治中心、经济中心、文化中心以及资源中心。
福州市作为福建省九个建设市区中的第一大城市，全市常住人口达 700 多万人，占全省的人口近 20%，2011 年全市实现国民生产总值 3734.78 亿元，比上年增长 13.0%。

2.2 项目开发的资源状况

2.2.1 文化资源

古老神秘而又丰富多彩的畲族文明是景区内一道独特的人文景观。畲族是我国人口较少的民族之一，其 90%以上的人口居住在福建境内。而九峰山景区正是其在福建境内主要的聚居地之一，他们独特的生活习俗和古老的文明礼仪吸引着无数人的好奇心。

2.2.1.1 畲族传统建筑和风俗节日遗产

1) 畲族传统建筑
土楼作为畲族引为自豪的建筑形式，是福建民居中的瑰宝。土楼若依形状分，约可分为圆楼、方楼和五凤楼。其主要有以下五大特点：充分的经济性 土楼的主要建筑材料是黄土和杉土，这两种材料取之不尽。特别是黄土，它取自山坡，因而不存在破坏耕地问题。良好的坚固性 畲族土楼的坚固性很好，其中圆寨最为坚固。其主要原因是圆筒状结构能极均匀地传递各类荷载，同时，墙体下大上小、上部略微内倾的纵面形式形成了很好的向心预受力状态，可以抵抗一般的地震作用或地基不均匀下陷。
奇妙的物理性 由于畲族土楼的土墙厚度较大，故冬暖夏凉，且厚土在环境太干时，能够释放水份；而环境太湿时，则可以吸收水份，这种调节作用显然十分益于居民健康。突出的防御性：畲族土楼的墙厚度达 1.5m，具有很好的防御功能，并且可以在土楼内布置瞭望塔等。...................
...................

3 项目战略定位研究..................................................................21
3.1 项目形象定位........................................................................21
3.2 项目品牌定位.........................................................................21
3.3 项目功能定位.........................................................................21
3.4 项目绿色环保定位................................................................21
3.5 竞争定位分析........................................................................22
3.6 项目客源定位及分析...........................................................23
3.7 项目 SWOT 分析 ............................................................24
4 建筑规划和功能分析............................................................26
4.2 景区设计具体项目功能定位..........................................26
4.3 景区总体规划设计布置图.............................................27
4.4 畲族文化体验区..............................................................27
4.5 度假酒店建筑规划.........................................................30
4.6 生态养生 SPA 会馆面积分配...................................35
4.7 生态农业体验区...........................................................37
4.8 相关技术指标汇总......................................................39
5 景区的经营策略.............................................................41
5.1 景区经营管理模式...................................................41
5.2 景区营销战略........................................................42
5.3 畲族文化体验区经营管理及营销策略...........43
6 组织结构与人力资源管理研究............................44
6.1 组织结构.............................................................44
6.2 人力资源规划....................................................45
6.3 人力资源培训.................................................48
6.4 薪酬管理........................................................50
6.5 绩效考核.......................................................50
7 项目投资分析................................................52
7.1 投资估算......................................................52
7.2 营业损益分析...........................................52
7.3 收入预测.....................................................54
7.4 项目投资决策评价...................................54
7.5 风险分析与规避对策..............................55

结语

文中通过对项目策划的理论和具体工程的应用上进行归纳，指出目前国内的项目在定位的时候都侧重于考虑城市中心固有的便利的交通、地理位置的优越及浓厚的现代化气息，在各个项目策划指标的选择过程中也是集中于城市中心原有的优势，但是这样往往不能够反应人文要素—特别是具有民俗风情的地区对于城市快速发展过程中所起到的重要作用，而逐渐在城市中心失去的人文要素却能够在发展速度相对较慢的郊区中得到体现。因此，文中在找准定位后，选择了位于城市郊区且具有浓厚人文气息的民俗风情的福州市北郊的北峰，并依托北峰乡丰富自然的山水景观以及寿山石文化、宗教文化等资源的基础上，以九峰山畲族风情为切入点，进行多元素度假旅游地产项目策划研究。
通过对国内及区域旅游业及目前存在的普遍问题的分析，可见旅游产品急需更新换代。从项目的市场前景和竞争力来讲：项目所在地景观资源，旅游资源和文化内涵非常丰富，地理位置优异，可进入性比较强，是投资旅游休闲业的理想地方；而且项目所在区域休闲旅游的发展目标明确，规划比较系统，引资力度和宣传力度都比较大，投资旅游业应该具有较好的整体效应；本景区项目策划力度较大，市场定位和客源定位明确，投入市场后将具有较强的市场竞争力。同时风险在可以控制或可以接受的范围之内。

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