引 言
选题背景及研究意义
1.选题背景
时间追溯到2000年3月，受国内股市泡沫破裂的影响，美国经济进入了衰退时期，2001年9月又遭受恐怖袭击，美国经济更是雪上加霜。为避免美国的经济进入漫长的衰退期尽量减少经济衰退的时间和深度，从2001年1月到2003年6月，美联储把联邦基金利率从6. 5%降到1%，并保持1%利率直至2004年中期，这导致美国固定房贷利率长期保持在6%左右的低水平。致使很多投资者热衷十购买评级机构给出AAA评级的抵押贷款支持证券(MBS和抵押债务契约(CDO)，以提高收益率。大量的外国资金流入使购房者很容易得到贷款，Ifn银行也愿意给他们发放房屋抵押贷款，这其中包括许多有不良信用、没有固定收入和还贷能力的购房者，即所谓的次贷。美联储这种旨在通过刺激房地产市场繁荣从}fn避免更深衰退的货币政策很快就形成了房地产泡沫。截止2001年底的20年内，美国平均房屋价格是家庭收入的2. 9到3. 1倍，这个比例在2004年上升到4. 0倍，2006年更是达到了4. 6倍.消费者从家庭资产提取的自由现金流从2001年6. 27亿美兀上升到2005年泡沫形成时的14. 28亿美元。美国住房抵押债券占GDP比例从20世纪90年代期间的46%激增到2008年的73%，达到了10. 5万亿美兀。2005年美联储由十对美国部分地区的房地产市场泡沫表示担忧以及对美国政府的巨额财政赤字感到不安，加快了加息的步伐。2005至 2006年房贷利率上升，2006至2007年房屋的价格在许多地区急剧下降，房屋贷款人发现自己的房子就算卖了也还不起银行贷款，所以就选择不还款，造成了违约和止赎疯狂地增加，次贷危机开始蔓延。2008年3月17口摩根大通以2. 36亿美兀的低价收购了贝尔斯登，次贷危机持续加剧首次震动华尔街，同年9月7口美国政府接管两房、美林以500亿美兀的价格被出售给美国银行、15口拥有158年历史的雷曼兄弟在次贷危机中倒下、美国政府注资美国国际集团两年至多850亿美兀从}fn获得该公司79. 9%的股权、摩根士丹利和高盛转为银行控股公司，至此华尔街5大投行退出历史舞台，金融危机在美国国内全面爆发。国外的很多金融机构因购买美国的次级抵押债券也损失惨重，并导致多国相当大型的金融机构倒闭或被政府接管，各国的金融市场剧烈震荡，资金的流动性很快紧缩，融资变得困难，致使很多国家急需资金的中小企业借不到钱出现亏损甚至倒闭。在经济全球化的今天，由美国引发的金融海啸迅速蔓延到世界各地，对世界各国的金融体系和实体经济造成了不可估量的影响。
2.研究意义
受金融海啸的影响，中国国内信贷紧缩，很多房地产商出现了资金断裂，投资者和消费者的信心受到重创，使高速发展的中国房地产业得以降温。但随着中国政府采取扩大内需的一系列措施的财政政策和宽松的货币政策应对金融危机，投资和消费信心得到了恢复，国内的经济也逐步回暖。国内房价在经过2008年的小幅下挫后借着国家的财政和货币政策在2009年飞速上涨。从最能显示房屋泡沫的房价收入比数据来石，在一些一线城市的房价确实已经出现了泡沫。中国银行的调查报告显示2008年我国房价收入比已经远高十合理水平2至3倍，高达8:1随着2009年和2010年这些城市房价的不断上涨，这个数字在不断的增大。在中国房价飞速上涨的过程中一些房地产商抓住家长们“不让孩子输在起跑线上”的心理，打着地产捆绑“名校”的旗号大赚家长们的钱，“教育地产高峰论坛”也成了房地产商推广楼的一个常规武器。由此，在这种背景下我们提出对教育资源的争夺与房价飞速上涨和房地产泡沫的产生是否相关?对教育资源的争夺是不是也是房地产产生泡沫的因素之一?本文试图找出上述问题答案。通过研究找出他们之间的相关性，为我国政府调控房价提供一个新的宏观措施依据。
参考文献
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摘要 4-5
ABSTRACT 5-6
第一章 绪论 9-13
1.1 选题背景及研究意义 9-10
1.1.1 选题背景 9-10
1.1.2 研究意义 10
1.2 国外研究述评 10-11
1.3 本文研究的基本思路 11-12
1.4 本文创新之处 12-13
第二章 房地产定价的理论模型 13-17
2.1 单中心模型 13-14
2.2 特征价格理论 14-17
第三章 美国商品住宅泡沫产生因素的定性分析 17-23
3.1 房地产泡沫产生的参与者 17-19
3.1.1 买者、卖者和估价师 17
3.1.2 经纪人 17-18
3.1.3 投机者和骗子 18-19
第四章 美国商品住宅价格影响因素定量分析 23-33
4.1 教育资源分布情况及争夺条件 24-27
4.1.1 家长是否愿意................................................. 24-25
4.1.2 家长是否有能力为好学校而多支付房价及预期 25
4.1.3 美国的教育体制............................................. 25-27
4.2 数据来源与实证分析 27-32
4.2.1 数据来源 27
4.2.2 相关性的实证分析 27-32
4.3 结论 32-33
第五章 在中国中的实证研究 33-43
5.1 教育资源与房价关系的定性研究 33-34
5.1.1 教育资源对房价影响分析 33
5.1.2 房价对教育............................. 33-34
5.2 教育资源与房价关系的实证研究 34-37
5.2.1 中国房地产价格与教育资源的相关性 35
5.2.2 ADF 的单位根检验 35-36
............................................................................
5.3 中国房价的回归分析 37-41
5.3.1 数据描述 37-38
5.3.2 数据分析 38-39
5.3.3 统计检验 39-41
5.4 结论 41-43
第六章 理论解释 43-47
6.1 房地产泡沫的预期决定论 43
6.2 房地产泡沫的非理性假说 43-44
6.3 房地产泡沫........................ 44-45
6.4 小结 45-47
第七章 启示与相应措施 47-51
7.1 对中国的启示 47-48
..................................................................